“珠三角二手楼市研究报告”之广州篇
广州二手楼市需求增加市场预期看好
编者按
今年8－9月深圳二手楼市场一直处于低迷状态，浓厚的观望气氛弥漫着整个楼市，房贷紧缩等因素带来了市场交易量的萎缩。
相对深圳市场的观望气氛，珠三角的房地产市场关注度逐步提升，随着交通网络的不断完善，珠三角2生活圈的打造，消费者居住观念的转化，越来越多的投资置业者开始关注广州、佛山、东莞、珠海等城市的居住和投资环境。近期，本报《二手楼市》编辑部接到众多读者来电了解珠三角相关的置业信息，因此本报联合世联行从本期起将推出“珠三角二手楼市研究报告”系列报道，请广大读者关注。
固定资产投资力度放大
2002－2007年广州的固定资产投资额不断上升，基础设施和商品住房、相关固定资产的投资力度放大，充分体现对广州城市建设的重视程度，目前广州的全社会固定资产投资额平均增长率高达14.6％。
广州城镇居民年平均可支配收入的平均增长率为10.4％，2006年广州的人均可支配收入为19851元，预计到今年将突破2万元再创收入水平新高，可见广州居民购买能力的增加也为当地的房地产市场提供了充足的可流动资金，拓宽了居民的投资渠道和置业的更高水平购买需求。
二手楼市蓄势待发
从今年1月第1周－9月第1周二级市场的价量对比来看，1－4月广州的二级市场处于供需平衡状态，成交价格平均波动幅度不大，在9000－10000元／平方米之间变化，新盘交易量在2－3月由于季节性变化陷入成交低迷期，这并非是市场交易量萎缩，属于正常的淡旺季度交替带来的市场变化，对后市的交易量增加产生了促进作用，5－8月是广州新盘交易的高峰期也论证了市场需求导向。9月第1周广州的成交情况依旧活跃，“金九银十”的契机让广州的市场会继续被关注。
从2007年1－6月广州一手房和二手房交易对比关系来看，目前的广州三级市场处于蓄势待发的状态。目前全市一二手交易比例1.26：1,二级市场的需求略多于三级市场交易情况，但从市场整体发展和长期趋势来看，二手楼交易势必会成为未来的主流市场。依照房产开发进程和成交速率的强度来看，预计到明年广州的二手楼交易会突破1∶1的需求比例。
从广州各区域的一二手交易比例来看：越秀区和番禺区的交易比例连续2－3个月突破了1∶1,说明该区域已经是三级市场的主流。其他区域如荔湾区、黄埔区、天河区出现一二手交易共同升温的行情，体现了购房者强烈的购房意向以及投资趋势。市场关注度的提高让后市的广州三级市场的投资置业导向性更加明确，市场预期被普遍看好。
广州市场综述
宏观方面：广州全市的GDP水平不断提高，三大产业的产能释放支撑着城市的建设和发展，持续10年的人口机会窗打开之后，为广州的三级市场带来更多的资金流动。投资置业观念的不断转变使广州经纪行业面临更大的机遇和挑战。
市场方面：目前全市一二手交易比例1.26∶1,广州二手住宅市场持续向好，天河、越秀、海珠等热点区域持续大热，成交异常活跃。市场关注度的普遍提高让后市三级市场的投资置业导向性越加明确，市场预期被看好。
客户方面：由于股市投资风险较大，置业成为不少市民的“保值”途径。外地投资客在广州投资物业的客户人数明显增多，大多数投资客关注广州热点区域的中高端物业。
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