房价还会上涨吗？那些一个月前还意志坚定的炒房客，如今会摸出一枚硬币猜正反。信心，犹如光中之球，过快地膨胀，球面终于投射上恐惧的阴影。北京一位先后买卖过20多套房的炒家，一周前决定清仓出货。
“现在也许不是点，但到了点就不一定卖得掉了。如果说现在还是刚性需求，也主要是投资的刚性需求了，那不如把房子当纯粹的投资品来看。”这位炒家说，“在这么高的价格之下，把钱继续积压在楼市，风险已大过。”
让部分炒家们感到恐惧的是“两会”之后再度飙升起来的房价。在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近，二手房每平方米报价一周内暴涨了3000元至5000元。房产中介人员对记者称：“清明节前后，你做梦的时候房价都在涨。”
3月，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。特别是3月的最后一周（3月22日至3月28日），国内大部分主要城市，楼市成交量出现井喷，以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度。与此同时，北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。
楼市还要涨多久？长城证券地产分析师刘昆认为，房价可能再往上冲20%左右就“到头了”，回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有半年到一年左右的上涨时间。
高位恐惧症蔓延
恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间，房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的，是很多楼盘的疯涨，根本找不到理由。”一位地产业内资深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示，现在业内人士普遍的判断是，房价涨得太疯了，失去理智了。
现在，北京的房价已处于历史水平，甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底，国内主要城市住宅成交放量，在一些业内人士看来，既证明2009年货币超放背景下国人被放大的投资保值需求，也表明不少投资者在恐慌心理下开始抛售。
“（我们）盖好以后马上卖，不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称，今年的情况是，开发商能赶到上半年推的，都不会推到下半年，开发商对高房价的持续性也深感恐惧和担忧，很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地，并估计下半年可能会出现局部的调整。
华泰联合证券的报告显示，在大部分城市量价齐升的同时，武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标的深圳，3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%，但成交均价回落16%，降至20433元/平方米。
去年底以来被爆炒的海南地产，疲态已显。3月，海口市住宅成交面积出现约37%的下跌，观望情绪浓郁。
而对于仍在上涨通道里的很多城市，租售比（当前房价比当前月租）的差距正在进一步拉大。
2009年10月至2010年3月，北京商品房住宅均价普遍涨幅超过60%，部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示，92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍，45%参加者称月租售比超过500倍，21%在500倍到600倍之间，高于600倍的有24%之多。
所谓“租售比”，是指月租金与房价之间的比值。前述超过500倍的租售比意味着，房主出租40年也不能收回投资。
财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列，直逼日本东京历史上的位。
Barrons的分析显示，1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比（相当于720倍的月租售比），在正态分布的几率中，年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着，此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。
Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间继续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合，正是近来互联网上讨论的热门话题。
“最坚强泡沫”？
但质疑者的问题是，中国会完全复制日本轨迹吗？据中金公司的研究，中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比，虽存在诸多相似处，但仍有四大不同，包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度，以及政企银关系等。
北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为，楼市泡沫现在肯定有，而且很大，但泡沫的承受力很强，很难判断还能持续多长时间。
实际住房需求的高增长、人民币尚未到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等，都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点，认为中国住房“刚需”依然猛烈，导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出，中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。
“房价不败”的信心，助长了购房者的投资需求。一线城市的高档住宅中，投资客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例，浙商证券分析师戴方直言，现在全部是有钱人在买，早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。
在文化心理上，如今的中国与当初的日本有极其相似之处：盲目地认为地价只会上涨不会下跌，这种心理导致房地产一直处于供不应求的状态。当然，中国政府汲取了日本的教训。当初在日元对美元之时，日本仍降低银行利率，导致大量资金涌入房地产，加之未受到严格监管的银行、保险和非银行金融机构也在泡沫末期进入房地产领域，埋下不良资产的祸根。
纵观今年以来中国各监管部门出台的政策，不难发现政府对房地产泡沫可能带来的风险已传递出预警信号：央行定下紧缩房地产信贷的基调；银监会收紧房地产信托，并禁止信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款；保监会重申将严控保险资金投资房地产上限比例；证监会迟迟未给房地产再融资开闸，并审慎推荐房地产等8类公司创业板上市；国资委要求78家非地产主业央企15个工作日制订退出方案。
但事实上，2009年底以来种种人们预期内的调控政策均没有收到成效，其原因是市场普遍认为“未动真格”。一位北京地产商人在“两会”期间反问记者：“现在有房地产调控吗？”
果然，“两会”结束之后，未遭实质性打压政策的国内楼市，迎来了早到的“阳春”。3月15日，随着北京三块住宅用地被高价拍走以及望京地区每平方米2.8万元楼面价的曝出，楼市的观望情绪一扫而空。
“挤泡沫”注定是一个痛苦的过程，对目前的中国政府更是如此。业界对政府“挤泡沫”的决心，已经颇有“狼来了”的心态。“房地产是支柱产业，地方和中央财政都靠它，政府怎么会把房价打下去？”一位房产中介公司人士向记者分析，“今年政府只说要遏制部分城市房价过快上涨。”
“狼从哪里来”
几番“狼来了”之后，迫使政府加强调控力度的因素确在进一步聚集。3月28日到4月2日，新华社连续刊发六篇评论直指高房价与土地腐败。尽管新华社相关人士出面否认这些评论文章背后的政策暗示，但市场视之为未来加强调控力度的信号。随后，2月以来颇有起色的地产股股价，连日下挫。
“资本市场反映房地产市场的变化，通常会提早三个月至六个月。”一位基金经理表示。
华泰联合证券和齐鲁证券4月3日和7日发布的研究报告均认为，后期政策压力在加大。
华泰联合证券的报告称，“投资性需求向较有潜力的二三线城市转移已是事实。如果在一线城市楼市泡沫过大的同时，再将二三线城市泡沫吹大，极有可能招致更为严厉的调控政策。”报告认为，新华社社论可能是为新政策出台进行铺垫，而较可能出现的新政策主要有物业税试点、提高首付和利率并严控房贷、改革招拍挂制度。
4月初，国土部发布报告称，北京、上海等地房地产已经“明显偏离理性投资者的正常投资”，中央还会有一系列调控政策进行整治。
高通智库4月3日的一份研究报告宣告，投资中国一二线城市住宅的实际租金为负值。具体来看，一线城市高档住宅目前的年化率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化率，均接近和低于一年存款利息；在减去通胀之后的实际率，已为负值。
这意味着，如果房价不再上升，资金存在银行里比买房更值钱。
这篇报告认为，目前货币超放背景下的房产投资需求已不具有可持续性，伴随房地产资产价格泡沫的持续放大，当前房地产价格与投资价值的背离程度，远高于2007年泡沫时期的水平，投资需求的预期颠覆，将使紧张的供应不足局面发生逆转，价格深调风险巨大。未来一年至二年内住宅市场价格出现20%-30%的深度调整并不为过。
每个人都希望自己身手敏捷，成为泡沫破灭前把“郁金香”卖给下家的投机者，但市场顶部与底部的拐点总在人们不经意间降临。最后一根压在骆驼背上的稻草在哪里？
很多人把目光投向央行包括加息在内的紧缩性货币政策。4月8日，央行重启三年期央票发行，此举被认为是进一步收紧流动性的信号。
而从1993年以来的十余次加息历史来看，温和加息或收紧流动性对房地产市场价格的影响并不明显。大幅或多次连续加息，才会对楼市影响显著，如1993年与2007年。
事实上，真要调控房价，加息无疑是最有效的工具，现在多空双方争论的核心是政府是否真有调控的决心。对政府来说，打压高昂的房价要比拯救处于深渊的楼市容易得多。除货币信贷政策，现在政府的税收和土地政策等调控之牌均蓄势未发。
一个值得注意的现象是，由于逃避一线城市房地产泡沫的开发商和资金纷纷涌入，部分二三线城市的房价正在疯狂上涨。
4月初，被视为房地产价格洼地的长春“地王”频报。4月2日，龙创地产以7亿元拍下长春净月区樱花街附近13.5万平方米的土地，楼面单价达到5500元每平方米，溢价率高达287%。
“二三线城市房价这轮上涨，很可能成为中国房地产十年数来持续上涨的尾声。”一位长三角的地产开发商称。一线城市房地产价格飙升，对二三线城市的影响已成为目前政府部门关注的重点。
3月22日，国土部副部长贠小苏特别称，要防止地价波动向二三线城市扩展。国土部4月初发布的报告再次强调，由于一线城市用地成本已经大幅增加，土地成本辐射效应已相对减弱，部分用地和开发需求必将转向二三线城市，必须防止二三线城市地价跟风过快上涨。
可以想见，当二三线城市被卷入这场房地产泡沫的漩涡时，政府在调控中的被动性和难度将成倍增加。
无人知道，多少人将被最后一波狂潮吞没。
房价租售比严重背离 现在租房比买房更划算
文前提要：可能现在还有很多人为要不要买房而犹豫不决，根据房屋租售比和租金这两项指标来看，租房比买房更划算。房价租售比的严重背离，说明房价中已存在泡沫；而超低的租金，则意味着可以极低的成本租住到不错的房子。
花上20到30年的时间来还贷，省吃俭用就为买套房；还是先过上有质量的生活，等有条件之后再说。这个选择题对很多人来说，很难给出自己的答案。随着房屋租售比差距进一步拉大，问题变得更为容易了一些。据有关机构统计，目前北京、上海、杭州等城市，房价租售比已经超过了1:300的警戒线；而且另外一个指标也不容乐观，即不动产的长期投资低于银行存款利息，这意味着在房价高企的情况下，超过自身承受能力而购房已经成为一件不太划算的选择。因此反过来看，租房其实也是一个不错的选择。
两项指标均已“亮红灯”
两项与购房有关的主要指标均已大幅超标，这在一定程度上说明现在租房要比买房划算。
专家表示，房屋租售比以及租金这两项指标都不容乐观。其中，大部分城市房屋租售比已经远远超过1:300的警戒线，可达1:700，这表明房价中存在不小的泡沫；此外，租金已经低于银行存款利率，这也说明购房其实并不太合算。
房屋租售比畸高
“有些城市房屋租售比确实偏高，这在一定程度上反映出这些城市房价中存在不小的泡沫成分。”美联物业区域董事高锦滔如是说。
美联物业市场研究部最近对北京、上海、深圳三大城市做了一个抽样调查，结果显示房屋租售比已经大幅超标。据美联物业北京市场研究部调查显示：11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1:500，达到了1:546，部分区域甚至达到了1:700；上海的情况也不容乐观，房屋租售比在1：500左右，也达到了惊人的1:670；深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右，租售比大概维持在1:400~480之间。
房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200左右意味着区域房产运行良好，而1∶300则是租售比的警戒线。高锦滔表示，如果超过警戒线，就意味着房价偏离房产价值，伴随而来的是风险的加大。
虽然有业内人士认为，以房屋租售比这个概念来衡量房价水平值得商榷，因为国内市场房价的构成与西方国家有所不同，如美国、澳大利亚等国家实行土地私有化，此外我国的租赁市场也不发达，更为主要的是，我国的城市化进程正在进行过程中。但专家表示，房屋租售比还是能够在一定程度上反映房价的泡沫程度。中房指数研究院副院长陈晟表示，各城市的房屋租售比能在一定程度上能够反映房价的泡沫程度，“如果房屋租售比出现了巨大的背离，说明泡沫成分较大。”他说。
租金率偏低
租金偏低，甚至低于银行存款利息时，这说明所在城市存在严重的投机现象。美联物业市场部抽样调查结果显示，上海部分住宅租金投资已降至历史水平，整体接近2%的水平。也就是说，投资一套房产如果靠租金来收回成本，至少要耗费50年，表明不管是购房自住还是投资，都已不太合适。
根据美联物业选取的调查楼盘样本，记者发现租金的确不高，如位于普陀区的“世纪之门”，11月份租金水平为41元/平方米•月，当月出自该小区的二手房均价在22000元/平方米左右，计算出其租金为：41×12/22000=2.23%。根据计算结果发现，即使按满租计算（即一年12个月全部出租），“世纪之门”的租金投资也只有2.23%，如果遇到空置期，投资还会下降一些。此外，其他样本楼盘租金均不高，如静安区的达安锦园只有2%，闵行区的“众众家园”稍好一些，但也不到2.5%，浦东区联洋板块的“联洋年华”更低，只有1.9%。
另据美联物业对各区调查显示，随着近期房价的上涨，租金普遍下滑。其中，长宁区的蓝筹样本租金为3.07%，居全市首位；闵行区同为2%~3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金大约在2%~2.5%；静安、黄浦区仅为1.5%~2%。
租房为何更划算
理财专家表示，在目前市场环境下，租房要比买房更划算。房屋租售比背离情况严重，与此同时住宅租金率低于银行存款利率水平，通过这两项指标不难看出，购房其实并不是选择。这时候租房则显示出较大的优势。那么，为何这么说呢？我们不妨从两个方面来分析这个问题。
其一是购房与资本利得之间的关系。《理财周刊》首席理财顾问徐建明表示，一般情况下，在租金高而房价不高的情况下，值得购买，反之则不值得购买。而此前即使是在租金不高的情况下仍然有人愿意买房，主要是因为购房者认为房价会上涨。由此可以看出，房价的上涨会使得资本利得为正，因此购房是正确选择。比如半年前在上海市中心以300万元购置一套公寓，到现在这套公寓涨到360万元，抛掉之后资本利得肯定能够为正。
而明年的情形则可能会不大一样了，随着国家对楼市调控力度的加大，未来房价上涨的可能性已经不大，在这种情况下，其资本利得很可能为零，如果考虑税费以及资金成本等因素，资本利得很可能出现负数，这样购房就成“亏本生意”了。在这种情况下，购房显然是不划算的。而租房显然不存在这种情况，即使将钱存在银行里，也要比资本利得为负要好得多。这样比较下来，租房要划算一些。
另外从购房与资金的机会成本之间关系来看，在市场预期不看涨的情况下，租房要比买房划算。目前上海大多数公寓的租金在2%左右，低于一年期银行存款利率2.25%。如一套总价为200万元的公寓，年租金约4万元左右。而如果将这笔钱存入银行，其利息可达4.5万元，以存款利息租住这套房还有5000元的盈余。
“逢高”介入租好房
在租金水平相同的前提下，租住房价高的房屋更为划算。专家表示，租金水平相当而房价高的租屋优势主要体现在以下两个方：如面积、楼层、朝向等相差不大，售价高的楼盘品质较高，比如小区的地段更好，周边配套设施更为齐全，抑或小区的物业管理水平更高等等，这样的小区无疑更为宜居，租住在此当然会更加舒服；如果是同处一个小区，售价高的房屋一般情况下面积较大，花同样的价钱，若能租到更大的房子，当然是再好不过了。
专家建议可根据租金来挑选租屋。这要分两步走，其一是先挑选小区，当然是优先考虑租金的小区。这不难理解，房价卖得高，小区品质应该不错，但租金却不高，租住这样的小区划算。其二是在目标小区内多挑选一些类似的房源，在估计每套房源售价的基础上分别计其租金，挑选其中较低的作为租住对象。一般来说类似房源中，租金低不外乎有这么几个原因，要么是租金定得低，要么就是房屋因配套设施齐全完善等原因可卖到更高的价钱，但租金却定得并不高。
此外，还要学会剔除不必要的租金开支。如有些房屋所处小区位置较好，可以观赏到景观，因此租金水平有可能会高一些。但对于这类租金开支，专家认为尽可能避免，没有必要为之买单。当然除了这些之外，交通便捷程度、商业配套设施等方面也是需要考量的因素，关键还是一句话，租房适合自己是关键。《理财周刊》甄爱军
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