[摘要] 纵观5月和6月初的宏观调控政策，整体基调是国十条的延续和细化，我们认为政府在短期内不会出台更为严厉的调控新措施，政府、开发企业与购房者都将进入政策效果观察期。鉴于短期内房产税等政策是否出台仍未明确，消费者观望情绪难以缓解，成交量难以放大，因此我们认为宁波房价下调的可能性在进一步加大。
市场观望氛围浓厚，住宅供求继续回落
5月份，宁波住宅市场的成交延续了４月新政后的低迷态势。在观望氛围的主导之下，市场成交量继续急剧下挫，但价格尚未见明显下降，价格依然坚挺。5月宁波市区商品住宅成交面积为8.60万平方米，环比下降72.67%。成交均价为17748元/平方米，环比下降5.14%。
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
受住宅成交大幅下挫影响后，库存本就不多的开发商纷纷选择了放缓开盘速度，以观察市场反应。本月住宅新增批准预售面积仅为13.75万平方米，环比下降47.76%，同比下降43.88%。5月宁波市区新增供应量，已降至去年供应高峰的2-4成。
二手房量成交量下降明显
2010年5月份，宁波市区二手商品住宅成交1356套，成交面积11.67万平方米，环比下降69.43%和69.40%，同比下降53.29%和53.01%。受房地产新政的影响，二手商品住宅市场成交量明显回落，5月份成交量跌入冰点，成交量仅好于2009年和2010年的春节所在月份。
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
2010年5月份宁波市区二手商品住宅成交价格为11079元/平方米，环比上涨0.04%，同比上涨54.10%，成交价格呈“暂时企稳胶着”的态势。
5月政策趋向缓和，二套房新政实为“国十条”的具体落实
4 月下旬中央出台一系列调控政策后，北京、深圳、浙江、广州、重庆等省市陆续发布调控细则。5 月以来，政策基调趋向缓和，各级政府的表态均着力于前期政策的进一步细化、落实。本月政策包括国务院发布的“新 36 条”、住建部将保障住房建设列入各地工作考核内容、国税总局关于明确土地增值税清算中的细化问题，同时发改委提出逐步推进房产税改革，表达了政府对于房产税从研究到贯彻实施的决心。这一批政策均可解读为“国十条”的延续，从资金疏导、保障房、土地监管、税制等各方面对新政进行落实，其对楼市的影响将在中长期逐步体现，而近期市场依然笼罩在观望的氛围之中。受此影响，住宅市场急剧降温。
6 月 4 日，二套房认定标准正式明确。住建部、央行、银监会三部委联合发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范，并对异地购房信贷作出了新的规定。按照通知的界定，实行以家庭为单位，以“认房”为主，辅之以“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。
新的二套房认定标准目的在于抑制投资投机性购房需求，但由于“认房又认贷”的标准十分严格，部分自住型购房需求避免不了被误伤。但同时，二套房新标准实际放宽了异地购房限制，对符合规定的住房贷款从暂停发放转变为按照第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。
二套房新认定标准的实际执行效果取决于房屋登记信息系统的完善速度与程度。各地的房屋登记系统尚未实现城市与城市间的联网，银行无法查询购房人在异地置业的情况，政策漏洞依然存在。宁波多家商业银行表示，目前正在等待上级行或者监管部门的新政细则，在细则下来之前，暂时以“贷款套数”为准来认定是几套房。
总体来看，二套房新认定标准是新“国十条”的具体落实，并不意味着房地产调控力度正在加大，我们认为房地产调控已经进入政策效果观察期。
对于政策的后续走向，我们认为基于目前的市场表现，政府在短期内不会出台更为严厉的调控新措施，政府、开发企业与购房者都将进入政策效果观察期，但同时在房地产市场出现重大变化之前，政策松动的可能性不大。后续政策的基调将仍是继续落实已有政策，监督各地方政府的执行力度，确保中央的房地产调控政策真正发挥效力。
结语
5月份，政策调控效果进一步显现，宁波新房和二手房住宅市场较为低迷，成交量环比下降明显。而房价依然坚挺，开发商并未出现明显降价销售房行为，当下买卖双方僵持不下。由于房产税等政策是否出台仍未明确，消费者观望情绪难以缓解，成交量难以放大，宁波房价下调的可能性在进一步加大，这将有利于市场的理性回归。
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