[摘要] 据悉，这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出，四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。
[来源：21经济报道]由住房和城乡建设部安排，其下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束，近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。
据悉，这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出，四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。
对于房租上涨的原因，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。
值得注意的是，因为租赁全程代理业务，北京此前已经发生过“坚石案”，但是这项业务并没有被叫停，延续至今，成了中介推高房租的重要手法。
中低端住房房租上涨快
房地产经纪人学会的报告统计了4城市3-6月份房租价格变化后认为，3-4月份这4个城市房租上涨速度较快，5月份涨幅开始放缓，6月份房租已经开始出现下降。
北京一位房地产中介人士对记者说，大约一个星期前，住建部委托房地产经纪人学会对北京市场上房租变化情况进行调研。房地产经纪人学会选择了中原地产、链家地产和我爱我家地产三家中介商作为北京市场的调研对象。
在广州则选择了满堂红，上海选择了福美来，深圳选择了21世纪不动产。这些受命参与调研的中介公司，按照房地产经纪人学会的要求先后递交了一份自己的调研报告。
正是根据这三家房地产中介公司提供的数据，房地产经纪人学会所作的报告认为，1-5月，北京房租均有不同程度上涨，4、5月份上涨较明显。中原地产数据显示，4月环比上涨2.50%，同比上涨16.69%；5月环比上涨1.79%，同比上涨18.86%。
上海房屋租赁办公室及上海福美来的数据都显示，近期房租变化不明显，3-6月低档住宅房租环比平均上涨0.38%，同比上涨约4%。广州满堂红数据显示，3月房租环比上涨3.3%，同比上涨16.7%，4月环比上涨1.5%，同比上涨19.3%。5、6月房租出现明显下跌，5月环比跌幅达5.7%，6月环比下跌0.5%。深圳的房租自3月份以来，一直呈现了每月同比增长11%左右的增幅，但是环比每月的增幅，连续两个月在1%以内。
我爱我家副总裁胡景晖接受记者采访时表示，如果将北京的房屋按照月租金3500元进行划分，低于这个标准的为中低端住房，高于这个标准的为高端住房。长期以来，一直是中低端住房供不应求，高端住房供过于求。
上述报告也指出，虽然平均租金价格没有太大增长，而且6月份甚至出现了下降，但是中低端住房的租金上涨幅度过快，却值得注意。
链家地产分析师张月表示，北京普通住宅租赁供需比逐年递增，目前已达到1：4，而高档公寓则供过于求，供需比高达2.7：1。
毕业生、拆迁推高房租
房租价格上涨，给租房人群带来影响。上述报告指出， 5月份，合租占租赁成交比例为10.4%，环比4月份提高4.4个百分点，高于去年平均水平3.5个百分点。
合租现象增加的背后，是中低端住房租赁市场交易火爆，随着传统的7月份旺季到来，很多大学毕业生需要租房，而目前的房租水平已经远远超过了大学新毕业生的工资水平。
6月份大部分高校的毕业生离校，外地生源在本市工作，一般会提前租住房屋。几方面需求的突然集中释放，造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求，从而推动了房屋租金的加速上涨。
除了毕业大学生租房需求增加因素外，主要城市都有大规模城市拆迁改造项目，拆迁人群被动需要租房。
上述报告指出，近期租金涨幅较大的北京和广州都有大范围的拆迁项目。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村(7.33,0.24,3.39%)科技园和CBD，将位于区域内城乡结合部的村落进行拆迁，被拆迁的农民房中租住了大量外来人口。
广州市则正进行琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这等位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造，这些城市建设项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品住房当中。
上述拆迁因素也造成了城市内个别区域房租上涨明显。
中介炒作房租上涨
除了多种推涨因素外，上述分析报告指出，目前主要城市都存在房地产中介公司做租赁代理业务，这种中介做“二房东”的做法，推高了房屋租金。
房地产市场调控政策出台后，房地产交易量明显下滑，房地产经纪机构业务量骤减，造成行业竞争激烈。一些经纪机构为争夺房源，抢夺客户，以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主。
上述调研报告中说，目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍，还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多，少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。
张月介绍说，房屋租赁代理业务从2002年开始出现，当时房屋租赁市场不活跃，很多房主的房子租不出去，中介公司就发明了“房屋银行”一类的业务，以一定的价格从房主那里将房屋承接过来，然后自己再转租以赚取差价。
2003年，北京房地产中介行业发生了“坚石案”。坚石公司看准了政策漏洞，高价从房主那里收房，但是按月付租金；低价出租给租房人，但是按季度或者按年收取房租。于是坚石公司手里存了大量从租房人那里收来的预付款。随后坚石公司负责人于波及女友携款潜逃。
随后，北京市住建委采取了中介公司缴纳保证金的做法，允许继续开展这项业务。
张月分析说，这种租赁代理业务很容易推高房价。中介公司比较了解房屋信息，会将热点租赁地区的房屋进行，造成本地区房源紧张的假象，然后加价出售，由此推高地区的房屋租金。而北京市的房屋租金都是依据这些热点区域租价统计出来的，一个热点地区租金上涨也会推高周边房屋租金上涨。
北京中介行业内人士对记者说，中介公司会想出很多变通的手法去做全程代理租赁业务，如果要想改变，就必须政府明令禁止，而且处以高额罚款。目前，北京市不仅允许中介公司做全程租赁代理，保证金也只有60万元。
房租大涨并非炒作所致
[来源：中国证券报-中证网]5月以来，伴随着物价上涨，多个重点城市的住房租金也明显上升，北京、上海、深圳、广州、天津、大连等城市的房租同比普遍上涨15%至20%，部分地段好、交通方便的房源，房租涨幅甚至高达50%。甚至有媒体称，房租上涨“堪比绿豆”。
对于前一段时间绿豆、大蒜等小品种农副产品价格的暴涨，发改委等部门给出的权威解释是，“幕后有游资在串通哄抬”。同样，房租上涨也被部分专家解读为“中介趁机抬价和炒作的结果”。
表面上看，房屋中介公司确实有炒作的嫌疑。在二手房销售量冰冻之后，房屋中介公司的生存遇到问题，希望通过租赁市场弥补收入的损失，租金上涨有利于中介提高收入。因此，要是能够炒作，它们是有炒作动机的，撺掇房东提租也是可以理解的。
不过，很多大城市“全面开花”式的提租行为，应该不是中介公司炒作一番就能办到的。
首先，中介行业分散，市场集中度较低，而租赁市场又十分庞大，个别中介机构不可能成功炒作甚至操纵租金价(1194.60,-0.50,-0.04%)格。以北京为例，目前，市场上大大小小的房屋中介机构超过2000家，前五大中介在租赁市场上的份额，显然不足以决定价格。
其次，作为房屋租赁市场的供给方——房东，比中介机构更分散，人数众多，不可能主观愿意就能形成“价格共谋”。除了通过中介机构外，还有相当部分房屋租赁是房东与租客直接谈判达成的。如果为数众多、分散各地的房东都能形成“价格共谋”，那我们将很难再信任市场经济。
因此，在房租上涨过程中，中介至多是推波助澜，而不可能是始作俑者和主导者。房租上涨的原因，应远远不是中介炒作这么简单。
房租不断上涨的基础，无疑应是房屋租赁市场“供小于求”的趋势性关系。
如果说，高房价下越来越多的居民被迫选择“转购为租”，在短期内增加了租赁需求，是房租上升的初始动因。那么，人口向城市的流动并定居，是租金上涨的中长期推动力。与上世纪80、90年代不同，近五年来，人口流动呈现出的明显趋势，一是向大城市聚集，二是移民倾向加剧。其中，最典型的是，大学毕业生住房需求庞大。大学毕业生、公司白领、事业较成功的自由择业者等纷纷进入北京、上海等大城市，且“稳定居住”的持续时间逐年加长。
以北京为例，近几年该市的常住人口数量持续攀升。截至2009年末，北京常住人口达到1755万人，比2008年末增加60万人，北京已经连续三年年均增加常住人口50万人以上。如果以人均25平方米的居住面积计算，每年新增人口所需的住房面积高达1500万平方米，折合建筑面积约1900万平方米，以每套100平方米算，也高达19万套。而近年来，北京新建商品房远不足以满足这一新增住房需求，因此，新增人口的住房需求将主要通过租赁市场来满足。
另一方面，整体物价的上涨也对租金上升产生推动力。今年以来，包括粮食、蔬菜在内的多种商品价格显著上升。今年5月，居民消费价格指数同比涨幅突破3%，创近19个月来的新高。比较效应加之房屋维护成本的提高，也助长了房租的上涨。
不过，对于房租上涨的负面效应，政府有关部门也应引起重视。以目前的租金水平看，部分城市的城镇居民租金占收入的比重已接近40%，生活压力已然过大。而作为城市的管理者，在房价过快上涨时，出手调控防止资产泡沫；在房租价格大幅上升之际，更应当出台相应措施保障住房民生。
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