走过21世纪的个10年，中国房地产业经历了一个从觉醒到蓬勃的野蛮生长；而位于房地产之巅的别墅市场则完成了一个从复苏到发展、调整、直至腾飞的华美转身！“中国别墅十年大典”暨2010第七届中国别墅节即将闪耀开启，在此之际，搜房网特别策划采访业内各界精英，本期邀请开元华城置业副总经理褚锋平，共话中国别墅10年成就，同绘中国别墅未来10年蓝图。
采访人物：宁波开元华城置业有限公司副总经理 褚锋平
别墅项目：开元·九龙湖畔
【搜房网】：非常感谢您在百忙之中接受我们的采访。九龙湖畔，是开元房产集团以“五星级酒店式度假社区”理念在宁波开发的复合地产项目。在您看来，开元房产集团“酒店+地产”的复合地产模式的特色和优势在哪里？
【褚锋平】：开元房产在业界，往往是被人们先从其五星级酒店开始的，比如说开元在进入宁波做房地产之前，已经先后在宁波区域做了三家酒店，九龙湖这个酒店加房产的项目建立的是家白金五星标准的度假酒店——九龙湖度假村。应该说开元做房产，深刻的打着开元旅业做酒店的烙印。这种酒店加房产的复合地产开发模式，我个人觉得有以下几个方面的特色或者是优势：
用心做好产品，力争完美！
——宁波开元华城置业有限公司副总经理 褚锋平
首先，酒店加地产复合方式就涉及到目前中国最热四大行业中的两个：旅游和住宅，这种复合模式的区域覆盖面更广，而且对区域经济发展的引爆力更强。我举一个例子，跟九龙湖畔有一点类似的，也是度假酒店跟度假别墅的一个代表作，就是千岛湖开元度假村。我们是2002、2003年开始拿地规划建设的，记得次去千岛湖的时候，当地接待、配套设施非常落后，没有一家像样的酒店。我们进去以后，是个敢吃螃蟹的人，建成的酒店也是按照五星级的标准，当时我们在想，是否要这样超前？但是现在回过头来讲，我觉得我们超前的步子还不够大，因为当时建设这个酒店的规模总共是两百多间客房，再加上其他辅助的配套设施，总的建筑面积接近四万方的规模，再加上88栋度假别墅，在业界引起了广泛的关注。在2004、2005年当时也是有一轮宏观调控，但是我们凭借复合地产的模式，在这个区域内做出了知名度，而且也深获市场的好评。
第二，酒店加住宅这种模式，的好处就是能把酒店的服务理念移植到房产的开发建设中来。对于做房地产的人来讲，或者就我个人的经历来讲，做过酒店的人再做房地产，会融入酒店非常精细化和标准化的管理理念。把这些精细化和标准化的模式运用到房地产开发过程中以后，对房地产品质的提升起到一些促进的作用。
从现场的管理来讲，这种精细控制的标准，也会更细化。比如在人员配置上我们跟其他的开发商有很大的区别，销售人员和物业人员，我们会更侧重选择酒店前台的服务人员。因为他们有一定的服务意识，销售和物业专业知识则可以后期培训，但是服务意识的灌输或者是理解，不是一朝一夕能够形成的。这样人员的配置，保证了我们在售后服务过程中也能体现五星级酒店服务的水准。同时在服务理念上，酒店式的服务理念也更加贴近业主。
第三，酒店和住宅两个行业本身在功能上有一些互补。拿九龙湖这个项目来讲，如果纯粹到这里做住宅，首先是当地政府不欢迎，因为你造了住宅，住宅卖光以后开发商就走了，对当地政府来讲无非就是收了一笔税。但是酒店建在这里，每年都会创造税收，能够解决当地就业问题，所以当地政府也是非常地欢迎我们来建设酒店。另外，仅仅造住宅，特别是高档住宅项目，在九龙湖这样的风景区要形成一定的居住人气，周期比较长，毕竟离市区还是有一定的距离，配套比较欠缺。有了五星级酒店以后，对买房子的人来讲有了一个大的配套在这里，接待也好、餐饮也好、会客需求都能在酒店里得到满足，而对酒店的经营来讲，本身这些住宅区的业主就是我们酒店的客户。所以这两个之间形成一定的互补关系。
为什么开元几乎90%的项目都是做酒店加地产，或者是酒店、地产、商业三者复合的模式，因为我们认为这条路是未来地产发展的一个趋势，或者说未来你要想在这个市场中站稳脚跟，要有自己资源优势和核心竞争力。
【搜房网】：刚才您说酒店与住宅两个行业是相辅相成、相互提升的一个作用。九龙湖畔作为宁波综合性休闲度假项目，又是如何贯彻融入 “五星级酒店式度假社区”这一理念的？
【褚锋平】：九龙湖畔融入“五星级酒店式度假社区”的理念主要体现在两个方面：硬件配套和软件服务。
首先是硬件上，产品层面的。五星级酒店度假区首先产品上你要跟五星级配置的标准相适应，比如说你的酒店要达到五星级标准，你的客房要有多少，功能配置上比如说必须休闲配套有室内游泳池，室外游泳池等等这些标准。住宅也是一样，像我们这种五星级社区的高端住宅项目，从规划设计阶段要有高标准和高水准。
九龙湖畔从一开始就邀请国际上的团队，比如说做酒店是美国WATG公司，也是长期跟我们合作设计团队，专门做度假区整体规划以及度假酒店的建筑设计和室内设计，像美国洛杉矶的黑鹰社区就是上世纪五六十年代的WATG作品，到现在一直被封为美国别墅区的一个代表作。在别墅方面，合作的是美国道林，他们在国内的代表作也非常多，比如说北京的东山墅，上海的绿城玫瑰园，杭州绿城桃花源三期。请这样专业团队来做，首先你的起点就比较高，这是规划设计阶段。
第二在产品的营造过程中，开元做酒店非常快，九龙湖畔这个项目从2006年十月份拿地，2007年下半年正式动工，只花了一年半的时间，从打桩、建设到室内装修全部完成，到2009年5月底酒店就开始试营业了。但是做房产品就不一样，房产品因为涉及到的产品类型或者是建筑风格的差异比较大，比如我们现在所在的这一幢房子是英式风格，有很多尖屋顶，外立面上有很多木材，所有这些造型都需要到工厂定制。所以呢，这种类型多了，产品差异化也就大了，在房产品的精细化作业上，对开发商就提出了更高的要求。
第三，景观也是非常重要的，你不能再像之前有绿化就算是景观。我们现在做景观引进的也是比较好的施工队伍，我们要求香港贝尔高林设计公司派专业设计师到实地察看研究，因为图纸上是无法表达所有现场实际的状况。有这几个方面的配合，来保证我们的产品能够达到五星级的标准，这是产品的配置上。
其次，在软件的服务上，特别是物业服务方面，开元也一直提倡酒店式物业管理的服务理念。这种理念贯穿在人员的配置、到对员工的培训和要求中，甚至具体到服务的动作上。我们这个地方非常的安静，住到这里的人最享受的就是这份安静，所以我们提了一个想法，就是物业服务要提倡一种零干扰的服务。什么概念呢？就如你去住五星级酒店客房，客房服务人员通常你是看不到的，但是他又时时刻刻在你身边。这种理念如何移植到我们小区呢，比如说小区业主以后住在这里，他早上出来的时候是九点，那么我们在六点到八点这一段时间，所有的一些卫生清扫工作都要静悄悄的完成，让业主出来看到的就是一个非常洁净的小区。还有安保的服务，住我们这种房子的人会非常关注安全问题，一期六十多栋房子，安保人员可能会配到40到50个人，接近1：1。这些安保人员，定时与不定时地在小区巡查，你不一定看的见他们，但他们一定在你身边保障着安全。这也是五星级社区应该体现的特点。
【搜房网】：在目前的别墅社区中，往往是单一建筑风格或者两三种建筑风格融合，而九龙湖畔却将八种风格迥异的别墅融汇在此，这样独具匠心的设计是出于什么样的考虑？
【褚锋平】：最主要的考虑还是产品的定位问题。在做这个项目之前，大概是2005年下半年我就开始接触宁波市场，次来看了几个项目，一个是钱湖比华利当时已经在造，还有一个奉化的项目，我看这几个项目以后觉得都比较类同或者是比较单一，在产品层次上他们都是一样的，美式的就是美式的，英式的就是英式的，西班牙式就是西班牙式的。到我们做这个项目的时候，跟设计团队也进行了多轮的讨论，他们觉得这里整个地势环境适合各种不同风格的建筑在这里进行布置。当时设计师提了一个理念，山水是中国的，但是建筑一定要达到世界一流的标准。做好的产品，一个是要耐得住寂寞，第二是要经得起市场的考验，我们花这么大代价希望这个产品能够做到宁波。但是从九龙湖的区位来讲，虽然这几年有了很大的改观，但是在宁波人心目当中跟东钱湖相比还是有比较大的差距。在区域弱势的情况下，我们更需要在产品上加强。
【搜房网】：刚才您谈到产品品质的特点，我们知道别墅的特点就是可以拥有自己的私家庭院。九龙湖畔素以湖畔隐逸、庭院生香为项目特色，可以说是开创了宁波精装庭院的先河，在“别墅精装修”这一点上九龙湖畔有着怎样的考虑？
【褚锋平】：九龙湖畔的庭院精装修，是我们看了国内国外很多项目，内部经过了很多次讨论总结出来。有的客户比如说喜欢在这里挖一个游泳，或者有的客户喜欢在这里搭一个亭子，那以后这个小区整体的品质就不会高。你不可能保证每户人家按照整体规划的效果来做。所以从这个层面来讲，做庭院精装修能够减少后续很多问题，这是一方面。第二方面，做庭院精装修也是提升产品品质的一个必要手段，九龙湖畔一期66户每户都配置了一个游泳，还有很多休息空间，如户外有烧烤空间，有步道，还有一些是根据房子的一些地势做一些高低落错的景观，这种是单个客户做不出来的。我觉得作为开发商来讲，有责任整合好这些资源，能够给客户交出完美的一个作品。
除了庭院精装修以外，我们也在考虑做室内精装修，为什么考虑这个呢？别墅的室内精装修其实也是一个非常繁杂的系统工程。比如说我们现在在做这个样板房，就是我们自己开发商来做，也将近做了一年的时间，从设计到施工，工序非常多。此外，做室内精装修还有一个的问题就是市场的接受程度，因为室内精装修客户的个性化需求不能得到更多的满足，而且往往很多人还会考虑到价格的问题，他总是觉得自己装修会省一点，所以这一块我们也是希望有机会能够在二期开发当中去尝试，当然一期为什么做七套样板房也是有这个考虑，先做一个市场试探，如果客户有这样的需求，喜欢我们哪一种风格，在二期有类似的产品我们可以把它放在二期里面进行定制，这样的话客户就能达到轻松入住。
【搜房网】：九龙湖畔的品质在市场上的口碑是非常好，同时又是宁波综合性休闲度假项目，优势是非常明显的。目前项目的销售情况如何？
【褚锋平】：开元九龙湖畔是去年九月份开始预售的，去年的销售情况还是比较好的，销售率大约达到了50%多。因为对这种高端项目来讲，因为客户群不一样，不可能像卖普通商品房一样，一天卖二三十套。进入今年以后，在宏观调控政策出台之前，也还是可以的，每个月一到两套的的销售量在走。
但是宏观政策出来以后对我们这种项目还是有比较大的影响，因为毕竟在银行信贷这一块各家银行都收紧了。对这样上千万将近两千万的房子来讲，你要让客户一下子拿出这么多流动资金来置业的话还是有一定的难度，而且再加上宁波的客户，我觉得区别于杭州、台州、温州乃至上海的一些客户，相对比较务实和谨慎，对一个东西不轻言说好。所以要求我们开发商在做东西的时候，一定要力争完美，而且越是在调控的大环境之下，越加要求我们用心做好自己的产品。我相信好的产品不管在什么样的市场条件下，最终还是会被客户认可的。我们现在这一段时间，还是放稳心态，我们公司包括总公司对我们的要求也是这样，放稳心态把产品做好，也不是急着一定要通过一些方式促进销售。因为这样的地块，这样的产品，以后是做一个少一个，我相信九龙湖畔的价值稀缺性将来还是会被市场认可的。
【搜房网】：感谢您接受搜房网的采访！
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