[摘要] “很突然，很惊讶”，当一位房地产中介在8月初办理过户手续时才得知调整了增值税，他告诉记者，此次政府调整增值税比较突然，事先也并没有风声传出。
何为土地增值税？ 历数甬城土地增值税风波
土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。
据媒体报道，自7月28日开始，鄞州区对二手商用房转让的土地增值税标准调整为房屋总价的5%或转让差价的30%。几天后，另一媒体报道，老三区也已经调高二手商用房转让的土地增值税。
“很突然，很惊讶”，当一位房地产中介在8月初办理过户手续时才得知调整了增值税，他告诉记者，此次政府调整增值税比较突然，事先也并没有风声传出。
而此前鄞州区对二手商用房转让的土地增值税征收标准，为房屋总价的1%或转让差价的30%，客户可自由选择其中一种；老三区对于纳税人既不提供评估报告、又不提供购房发票及其他合法有效凭证的，明确土地增值税核定征收税率为是2%。
增值税的调整对市场影响不小，特别是一些原值和市场指导价比较高的商用房。南天房产薛敏强告诉记者“此次增值税调整对非住宅市场的影响是全方位的，尤其是对非住宅物业成交量大的影响将更加明显”，但与鄞州区不同的是，老三区目前只提高了对单位转让商用房征税的税率。其中，江东、江北的土地增值税征收标准可以按房屋总价的5%核定征收，而海曙则据称要严格实行累进税率——即按房屋增值额的30%—60%征税。
降火 还是 规范？
4月楼市调控以来，非住宅地产成为新政下“完卵”，由于本次新政剑指住宅市场，商业地产幸免于难，成为投资客的避风港。而如今税费调整，无疑晴天霹雳，额外增加的投资成本如同沟壑一般横亘在投资者与商业项目面前。
业内人士认为此次调整的主要目的是为了稳定非住宅市场的投资需求，在住宅市场调控取得一定成效的时候，政府也要控制投资客将前期住宅市场的资金在非住宅市场进行非理性的炒作，故增加投资成本来遏制这样的炒作。
而另一位二手房中介则认为：“此次增值税调高税点的目的非常明显，就是为了给这个市场败败火。”
费用将转嫁给谁——增加交易难度还是提高购买成本？
事实上，在住宅市场调控以来，宁波二手商铺成交一直维持上升的趋势。但当土地增值税税率提高了4%以后，无疑挤压了投资者的获利空间。不少中介商坦然，客户都有所顾忌。但随之而来的问题是，这部分费用将有谁承担？
薛敏强表示此税基本上会被转嫁给买家，但是从投资回报角度考虑，客户就不会这么容易接受这种转嫁了。“同样的情况他为什么不会选择鄞州区以外的区域去购买这类物业呢？”另一位中介人士也支持这一说法。他告诉记者，7月底他谈好了一个客户，但是因为这个政策出台，客户放弃购买一套位于格兰云天的店面房。显然，税率的提高增加了该类物业的交易难度，更难促成买卖双方的成交。
但也有业内人士担心，由于受政策限制，目前宁波市场上“40年产权”的公寓产品将会滞增，对于“低总价”的过渡性房源，市场还是有较大需求的。尽管目前买家难以轻易接受多出的费用，但当政策被市场消化之后，需求依旧存在，卖家就能成功将土地增值税转嫁给买家，实际上就是提高了买家的购买成本。
老三区会否效仿鄞州区开征高额土地增值税？
在鄞州区先行对转让二手商用房提高土地增值税税点后，老三区也跟上步伐，提高企业转让二手商用房的土地增值税税率。那么老三区是否会像鄞州区一样对个人开征高额的土地增值税？有业内人士表示，业界有这样的说法，但是目前尚无实施。
而薛敏强也指出，鄞州区已先行出台了政策，老三区即便要出台也会先看看政策的时效性。“影响有多大，有没有必要此时出台”应该会成为政府的考量标准之一。
但是可以预见的是，一旦老三区也如鄞州区般开征高额的土地增值税，对现在竞争激烈的商业市场将会雪上加霜。
帮您算账——税率提高后将额外增加多少成本？
提高4个百分点后，将增加多少成本？房天下记者帮您算账，以鄞州区一间公寓房为例，买进时总价在30万元左右，现在房东按50万元的价格卖出，按照原先的土地增值税方法，差额部分的30%或者全额部分的1%，逢低选取，为5000元，而现在提到5%后，则需要2.5万元，比原先多了2万元。
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