[摘要] 从4月开始，高和投资针对鄂尔多斯进行调研，高和投资董事长苏鑫等不仅走访了房地产及金融部门的主要主管官员，还集中了高和投资体系下的两家行销代理公司“誉翔安”、“锦和添恒”超过200名销售精英的资源优势，在鄂尔多斯采取餐叙、茶叙的方式约访了近30位资产过亿者。
这是一个谜。
“没有人能看得懂鄂尔多斯，这是所有来到鄂尔多斯的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。”高和投资在民间资本投资报告中的开头写道。
从4月开始，高和投资针对鄂尔多斯进行调研，高和投资董事长苏鑫等不仅走访了房地产及金融部门的主要主管官员，还集中了高和投资体系下的两家行销代理公司“誉翔安”、“锦和添恒”超过200名销售精英的资源优势，在鄂尔多斯采取餐叙、茶叙的方式约访了近30位资产过亿者。
高和投资在这份颇受关注的报告中指出，这个地方有超过6000个亿万富翁，还有数万个千万富翁。
无法想象的市场
在鄂尔多斯新的城市中心康巴什，到处林立着停工的塔吊。正在鄂尔多斯参与开发的北京华府置业一位高管称，这些停工的高楼大部分是当地的煤老板用“草台班子”开发的项目，康巴什兴建之初的宏伟气势，让这些当地持有大额现金的“煤老板”们眼前一亮，并抢先占据了康巴什周边地段。但将至封顶之际，他们发现康巴什虽然宏伟，但无法聚拢人气。而他们用鄂尔多斯本地水准造出的楼房，当然也无法获得买房者青睐。
2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，而鄂尔多斯城区人口65多万，如此大的在建面积，凡到过这里的人，无不联想到“泡沫”两个字。
然而这些千楼一面的房地产，并没能阻止外来开发商的步伐。在浙商京投银泰投资的“泰悦府”面世之后，绿城与鄂尔多斯城投集团即将合作推出“诚园”。这些在京沪盖出高端住宅的地产商认为，康巴什周围那些荒楼，只不过是“煤老板”的一时冲动，鄂尔多斯城还没有出现真正的好房子。
正是在这种财富效应的诱惑下，在银泰、绿城之后，已在煤城太原攻城拔寨的星河湾选择了深入草原，采取贴身战略。
鄂尔多斯的富翁们准备好了吗？
北京万商联行投资顾问有限公司总经理刘智勇说，现在大家都说这个市场上有几千个亿万富翁，这是一个很虚的概念。刘智勇已经在那里“摸爬滚打”了两年，目前他和本地一家开发商合作商业地产。
刘智勇说：“鄂尔多斯是一个变态的市场，你不能够用正常的思维方式去理解和操作。”之所以说市场变态，“平均每个人有两套、三套房子，根本没有刚需市场的说法。”2010年，全市商品房销售面积达1009.4 万平方米，销售金额达341.7亿元。这意味着仅仅在去年一年的时间，平均到每个市民，人均购买了超过15平方米的住房。截至2009年年底，住房与城乡建设部公布城镇人均住房面积为30平方米，这一数字在1978年为6.7平方米。
并且，与其他城市不一样的是，在严重供应过量的情况下，鄂尔多斯房价亦出现快速上涨。2010年，全市商品住宅均价达4479.6元/平方米，而鄂尔多斯主城区东胜大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中，一些高端住宅项目的售价已突破2万元。
在这个遍地都是煤矿的地方，鄂尔多斯富人们把房地产当成了一种金融工具，形象地说，当地人是把地下挖出的财富堆积到了地上。
如果你用在北京市场的想法找客户，你就会很晕，摸不到头绪，找不到目标客户。刘智勇说：“你必须深入当地，混进这个小圈子。”
高和的报告也从侧面证实了这个体系的封闭性，“民间金融体系只跟内部人做生意，而不接纳陌生人”，“很多上亿元的民间借贷，甚至煤矿的转让，只有一纸白条，没有任何法律文书”。
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