[摘要] 平谷区相关负责人表示，土地流转后不得改变用途，承包人可进行种植养殖，但要建固定、永久资产，须经土地规划部门批准。首先是保护好，然后是利用好这片自然山水，才是这次经营权流转的主要目的。
平谷区相关负责人表示，土地流转后不得改变用途，承包人可进行种植养殖，但要建固定、资产，须经土地规划部门批准。首先是保护好，然后是利用好这片自然山水，才是这次经营权流转的主要目的。
还不乏港商、台商，大都希望利用这里优越的自然环境进行旅游项目开发。然而，随着拍卖知名度的提升，引发了更大范围的争议。11月17日，《新京报》刊发了《土地流转拍惹争议》的报道，首次对拍卖的合理性和合法性提出了不同的看法。而“淘金谷”路边竖立起的广告牌也被当地工商部门以违反《广告法》的名义拆除。
“在发布拍卖消息前，我们没有和政府有一个很好的沟通，很多手续、证件等关系并未理顺，使得后来的拍卖遇到了很大困难。”徐应德坦言。而张玉旺当时的想法是，先拍卖，等有了拍卖结果再向政府汇报，办理相关手续。
随后，拍卖暴露出的问题越来越多：与周边村庄边界不清、林场纠纷、与承包果树和其他承包人意见不统一等问题一一显现。而最重要的一点，山地的林权证尚未办理。
虽然经过努力，拍卖取得了平谷区政府的支持，并将拍卖日期定在2008年12月28日，于北京国际[消息 价格 户型 点评]饭店会议中心举行。对没有林权证的情况，也设定了“先拍后证，凭证流转”的方式，准备先确定买受人，等所有权证办好后，再让委托人和买受人间签订流转协议。
但最终还是由于权证不清晰，且受到较大质疑，拍卖无限期延后。
“拍”重启
2011年7月28日平谷区委农工委等部门举办新闻发布会，“淘金谷”时隔3年后再次传出拍卖消息。北京旅游景区“淘金谷”70年经营权拍卖将于2011年8月31日在国家会议中心[消息 价格 户型 点评]举行。
新金融记者拿到的拍卖招商[简介 动态]公告显示，“淘金谷”位于北京平谷黄松峪乡塔洼村，林权证面积约4600余亩(山坡地表面积约10000亩，俗称万亩山寨)，其中宅基地45.2亩，果林面积687亩，另3800余亩时刻作为旅游、休闲、观光等用途的其他林地。
与2008年的拍卖不同，这次新闻发布会上，平谷区相关政府部门成为主角。拍卖的另一个主要人物张玉旺则相对低调，不但发布会上没有发言，甚至发布会结束后谢绝媒体的采访要求。“2008年那次媒体引发的争议，还是造成了很大压力，这次已经解除了承包关系，也就不方便说太多。”张玉旺这样解释当时的做法。
与两年前相比，经营权的流转时间则由55年扩展至70年，起拍价由500万元增加至580万元。据平谷区委农工委副书记周建林介绍，此次拍卖与两年前的不同主要体现在，一是对土地70年经营权的流转，而不是承包权，二是经过协商，原承包人已经与村集体解除承包关系，拍卖主题变为良庄子村村集体，三是土地已经办理了林权证，证件齐全，且得到当地政府全力支持。
张玉旺对新金融记者表示，自从2008年拍卖延期后，他就一直在积极办理林权证，并去相关部门办理其他手续，终于在2010年9月8日拿到了平谷区园林绿化局发放的4530亩土地的林权证。“区经管站也非常支持，这次提出70年经营权出让，就是经管站领导根据相关法规，并咨询法律专家提出的建议。”张玉旺说。
为了让拍卖更加名正言顺，良庄子村于2010年12月28日再次召开村民代表大会，充分讨论“淘金谷”经营权公开流转。20名村民代表在同意以阳光[消息 价格 户型 点评]透明方式公开转让的条款下签了字。2011年3月，经过协商，张玉旺与良庄子村解除了承包合同，此次拍卖的出让人主体由当初的承包人变为了良庄子村。
“据我了解，在全市范围内，通过拍卖形式进行土地承包经营权流转的，‘淘金谷’是家。”在发布会上，周建林表示，从标的面积来说，4600亩在平谷已经流转的土地承包经营权项目中是的。
平谷在规范农村土地市场的产权交易方面，走在了探索的前列。2010年12月8日，平谷区成立了农村产权交易服务中心。2011年4月15日，北京农村产权交易所成立，平谷区办事处正式挂牌，从此，平谷区村集体产权项目在交易之前，必须通过区级各相关部门的审核，证件齐全的，才能进入交易平台。而“淘金谷”就是平谷区政府经过筛选，希望做成区里在这方面的示范项目。
在此次竞标的特别说明中，也充分显示了地方政府的支持。如规定中标方如有需要，政府协助优先办理直升机停机坪有关手续；平谷区政府对本场拍卖会的中标方，在政策允许范围内限度地给予支持；参照中标方的投资额和行业属性，给予相应进京指标(北京户口)的奖励。
而这次拍卖之后，良庄子村村民将成为受益人。“对于拍卖款的使用，将分为三部分，一是按照每个村民的股份分到村民手中，二是截留一部分发展村集体经济，三是补偿原承包人。”大兴庄镇相关负责人对新金融记者表示。对于具体的分配比例，作为良庄子村村支书，同时又是原承包人的张玉旺表示，希望村里能多分一些。“具体的分配比例，将会在拍卖结果出来后，召开村民代表大会，具体协商。”张玉旺还向新金融记者透露，在与竞得方签订转让合同时，还会加入景区工作人员主要从良庄子村招聘的条款，促进本村村民就业，增加村民收入。
争议尚存
“我们已经尽力规避各类政策和法律风险，现在就等着8月31日的拍卖。”徐应德对拍卖的成功充满期待。他表示，如果拍卖成功，预计将会有更多集体土地尝试这种拍卖方式。而张玉旺则计划着在拍卖结束后，将精力集中到村庄建设上。修路、建公园、引进高科技农业技术等已列入他的工作日程。
不过对于这次拍卖，也有人有不同的看法。北京雄志律师事务所的梁昆贤律师表示，《农村土地承包法》规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，才可以通过招标、拍卖、公开协商方式承包。“而这片林地似乎不能划入荒山范畴，不过因为无人居住，存在争议。”梁昆贤同时表示，《村民委员会组织法》规定，涉及村民利益的土地承包经营方案，需要经村民会议讨论决定，而目前良庄子村只召开了村民代表会议，在村中也缺乏相应的公示，程序上似乎有所欠缺。
山东圣义律师事务所刘恩杰律师对新金融记者表示，这种土地流转一定要注意对土地性质、土地产权方面需要清晰的界定，地方政府要加强监管，防止拍卖企业将林地变性为建设用地的冲动。
对此，平谷区相关负责人表示，这次土地流转后不得改变用途，承包人可进行种植养殖，但要建固定、资产，比如会所、宾馆，必须经土地规划部门批准。“首先是保护好，然后是利用好这片自然山水，才是这次经营权流转的主要目的。”该负责人直言。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对新金融记者表示，十七届三中全会的精神也是提高集体土地利用效率，如果能够实现土地财富的增值，增加农村收入，这种探索还是值得肯定的。“不过一定要对当中的风险有一个清醒认识，防止变相圈地、进行房地产开发等行为，保护好山地资源，维护农民利益。”邹晓云认为，对于集体土地流转问题，相关法律法规需要更详细的规范。
探访：山谷中的农家院
8月22日，新金融记者从北京东直门汽车站出发，乘坐大巴经过近1个半到达平谷区，再换乘当地的中巴车抵达“淘金谷”所在的山口。一路山清水秀，依次路过京东大溶洞、黄松峪水库、京东石林峡等风景名胜，一大片金黄的向日葵地，不时引发车上乘客的赞叹。路旁则是密密麻麻的各类农家院和度假村。“这边就是农家院多，需要找住的地方我可以帮你们联系。”中巴车司机热情地向车上游客介绍。
车停在塔洼村路口，无法上山，只得改为徒步上山。经过半个的攀登，记者来到了“淘金谷”景区。与山下的其他农家院相比，淘金谷略显冷清，只有几位工作人员负责看护，景区门口标着10元票价的售票窗口也无人卖票。“由于不是周末，所以人不多，这边就等着拍卖呢。刚刚还有一位大兴的女士带几个人过来考察，像是要参加31日的拍卖。”一位工作人员和记者交谈时表示。
记者从艺海拍卖公司了解到，目前报名的客户中，有中标后打算专心作旅游，进行产业升级的，有打算做培训基地的，也有想作抗衰老养生基地的，甚至还有一个北京较富裕的村集体有意竞标。
这场被称为新时期“小岗村”式尝试的土地经营权流转，将产生怎样的影响？一切都静待两天后的拍卖，以及其之后的发展来给出答案。
这些天，张玉旺心里很不平静。
在北京市平谷区大兴庄镇良庄子村当了近20年村党支部书记了，张玉旺从来没有想到，因为想转包一块地，不仅上了电视和报纸，还有不少领导找他谈话，劝他“别把动静弄得太大了”。他更没有料到的是，在回绝了一位媒体记者的采访后，很快在报纸上看到了《“土地流转拍”遭质疑》的报道，其中“张玉旺以醉酒为由不接受采访”的文字更是让他火冒三丈。随着“平谷土地流转拍”的日益临近，媒体打来的电话越来越多，张玉旺接电话的情绪越来越激动，言语却越来越谨慎。
11月19日，在良庄子村委会办公室，57岁的张玉旺接受本报记者的专访。他告诉记者，将在当晚召开村民代表大会，讨论“土地流转拍”的相关事宜。几天后，《万亩山地拍卖获村民代表大会通过》的标题见诸报端，有媒体将张玉旺所在良庄子村称为“北京小岗村”。
“拍”的由来
张玉旺告诉记者，“中国农村土地流转拍”、“万亩山地拍卖”等都是独立策划人赵晓凯的主意。10月下旬的一天，赵晓凯主动找上门来。“占地十多亩的农家院，十几处旅游景点，上万亩山地，离市区一个的。如果通过拍卖，可以扩大影响，还能够找到合适的承包人，增加收入。”一番热烈交谈之后，和良庄子村委会签有租赁合同的张玉旺对赵晓凯策划的“拍”动了心。
赵晓凯何许人也？在向记者自我介绍时，他做了如下描述：曾在地方组织部门任职，后下海经商，现从事文化创意产业，被媒体誉为“奥运会收藏人”，曾获邀率领29位代表赴西班牙与萨马兰齐共度88岁生日。
赵晓凯称，党的十七届三中全会结束后的第二天，他就意识到“这是一个历史性的时刻，要把握好机遇”。他首先找到艺海拍卖公司老板徐
应鹏，“想在范围内找一块地，策划中国农村土地流转拍”。两人一拍即合，先后在河北张家口、北京周边等区域搜索适合“拍”的土地。
听朋友介绍，京郊塔洼有个“淘金谷欢乐农家”位置不错，通过实地调查和与张玉旺的沟通，决定了“中国农村土地流转拍”的归属地。“除了这块地之外，张玉旺也是非常令我们满意的人选。”赵晓凯告诉记者，“张玉旺既是‘万亩山地’的承包人，又是多年的村党支书，而且有一定的政治和商业头脑，是个有主见、有威信的人。”
对张玉旺的“有主见”，赵晓凯举了这样一个例子。策划“土地流转拍”伊始，赵晓凯就将一幅颇有争议的巨型广告牌挂在了张玉旺承包的“万亩山地”的空地上。记者在现场看到，广告牌背景为党的十七届三中全会会议照片，上面赫然印着“中国农村土地流转拍即将响槌”的字样。此前，有媒体报道，张玉旺所在的良庄子村村民对此事并不知情，土地流转拍卖程序涉嫌违规，引起平谷区及大兴庄镇相关政府部门的关注。“有领导劝张玉旺把广告牌撤了，张玉旺坚持不撤。”赵晓凯说。
身世复杂的“欢乐农家”
“我看中的是塔洼的旅游潜质。”电话里，来自台湾的李复圣直言不讳地告诉记者。有着十多年内地地产市场从业经验的他，从10月底就开始关注“土地流转拍”，现在已经聘请专业人员在做“淘金谷欢乐农家”旅游价值评估，决定是否报名参加将于12月28日举行的“拍”。
熟悉京郊游的人对塔洼都不陌生，它位于平谷石林峡景区，距平谷城区20余公里，除黄松峪水库外，离京东大峡谷和将军关长城也近在咫尺。现在正值淡季，随处可见闭门歇业的农家乐，冬天的塔洼恢复了难得的宁静。路边晒太阳的老人告诉记者，这两天来塔洼的人渐渐多了起来，都是去看“淘金谷”的。
在塔洼村村委会，记者采访到了村党支部书记高印海。据他介绍：“‘淘金谷欢乐农家’建于原塔洼三村村民宅基地之上，虽然位于黄松峪乡塔洼村，却为大兴庄镇良庄子村所有。”高印海对“万亩山地”的说法不作评价，但他证实“一亩耕地都没有”。
早在1997年，为了解决山区村民吃水难、生产资料贫乏等问题，原塔洼三村40户村民迁至平谷近郊大兴庄镇良庄子村。当时只有310口人的良庄子村同意接受塔洼三村160口人搬迁进来，条件是“塔洼三村近万亩山地归良庄子村所有”。在平谷区政府的协调下，原塔洼村和良庄子村所属乡政府达成了统一意见，并签署了合约。此后，塔洼三村村民逐渐迁至良庄子安家落户，良庄子村委会在塔洼三村村民原有宅基地上开发了“淘金谷欢乐农家”。这段历史，如今在塔洼村和良庄子村各自的政务网站上都能看到。
张玉旺告诉记者，他是1999年开始承包“淘金谷欢乐农家”的。是否因为担任村党支书的职务便利，所以承包到“万亩山地”，张玉旺否认了这一猜测。据他介绍，在此之前，因两位村民不顾劝阻焚烧麦秸，他的村党支书职务曾被免去。当时乡政府准备安排他担任乡建筑公司副经理。 他没有同意，就被安排他承包这“万亩山地。”
“塔洼离良庄子有30多公里，那时山地都荒着，没什么，而且附近有金矿，很多外地人来这里‘淘金’，治安很乱，别人都不愿意去。”张玉旺称，这些年修公路、建登山道、翻修房屋等已累计投资300多万元，而挣得的一年不过赢利30多万元。因为年岁已高，精力有限，加上投入成本收回遥遥无期，张玉旺表示，早已萌生退意。“现在自己不用花一分钱，有人找上门来帮忙策划，投资商慕名来谈转包，价钱还能谈上去。”张玉旺觉得这是件大好事。
记者在“淘金谷欢乐农家”看到，停车场三面彩旗迎风飘扬，“土地流转拍”的巨型宣传牌被高高竖起。数十间平房改成的农家院，一边挂着“社会主义大食堂”的牌子，一边印着“欢乐农家”的简易指示图和票价。
守门的中年男子告诉记者，广告牌是1个月前竖起来的。农家院共占地10多亩，生意好的时候，都住满了。
“不是说万亩山地吗？”
“是啊，这周围的山都包括在内。”
“真有1万亩吗？”
“望山跑死马，想投资的人看中的就是这些农家院。”
告别守门人，记者采访了附近的村民，有人指出，“万亩山地”实际占地不足5000亩，其中原村民宅基地40多亩，林地3000多亩，林地中有果林700亩。
令人生疑的前因后果
疑问一：红手印是同意“流转”还是延长租期？
“既然报纸上说要村民代表大会通过才能转让，我们将立刻召开村民代表大会。”张玉旺告诉记者，“拍”将于12月28日举行，此前将会根据相关规定和社会意见调整方案。
11月24日清晨，记者从策划人赵晓凯发来的短信中得知，18个村民代表都举手通过，签名并摁下手印。这一结果看似毫无悬念，当天，数家新闻媒体引用赵晓凯短信中的标题《北京“小岗村”摁下18红手印，“土地流转拍”年底进行》。各大报纸、网站相继刊登这一消息：“11月21日晚上，代表着全村142户村民的18名村民代表，加上村委会3名成员聚在了一起，他们郑重地在一张《平谷良庄子村村民代表关于同意‘淘金谷’土地流转的签名》上按下了鲜红的手印。”
此前有媒体报道，“拍”没有经过村民代表大会讨论，村民称“令人心酸”。对此，张玉旺用《土地承包法》进行了辩护：“转让土地承包权是承包人的权利，并不需要其他人的同意。既然他们说需要村民代表大会通过，我就请全体村民代表表决一下，结果大家都同意了。”
然而两天之后，又有媒体报道称，张玉旺强调“村民代表摁手印，只是同意续签13年承包合同的决定，而不关是否流转、如何流转的事儿”。因为拍卖公司告诉张玉旺，他当初跟村委会签订的50年承包合同已经过去了8年，如果土地的承包期限是55年的话，成交的希望更大。因此，有了村民代表大会投票表决“再追加13年承包期”的报道。
疑问二：承包年限为何延长？
此前，张玉旺对所有媒体称，自己的承包年限是60年，现在准备拍卖转让的，是剩下的55年承包权，为何此次又出现“承包年限为50年且已过去8年”的说法？
张玉旺接受本报采访时表示，他从1999年开始承包“万亩山地”，承包年限为60年。随后，他向记者出示了一份《租赁欢乐农家旅游区合同书》，签订日期为1999年7月9日，租赁期限为50年。合同为复印件，共3页，张玉旺同意提供给记者“参考”。然而记者发现，后两页为复印件，页却是崭新的打印件，租赁期限、租赁费缴纳方式、双方责权利等都列在这页上。
合同的真实性暂且不论，从拍卖估价1000万元说法中，我们或许可以找到“再追加13年承包期”的答案。张玉旺曾给记者算过这样一笔账：“以‘欢乐农家’每年收入20万元计算，转让土地使用权50年，收入就是1000万元。”如果拍卖顺利成交，土2地承包权转让中的集体如何分配？张玉旺说，按照当初他签50年的租赁合同，每年承包费是2万元，后来又延期的近14年，按每年5万元计算，共需付给村集体152万元。”剩下的，张玉旺认为是属于自己的。“当初是一片荒地，没有这些年的投入，是不可能有现在的效益的。”
对于张玉旺所设想的分配方案，专家认为不太合理。首先，50年后的20万元，和现在的20万元不是一个概念，用估价的专业术语来讲，就是要采用还原的方法进行折现；其次，土地承包权转让的分配不应完全由承包人一个人说了算。因此，有专家指出，如果符合转让条件，而相关政策对转让分配并无规定，应在充分考虑使用权人(即承包人)利益的情况下，由所有权人(即农村集体经济组织)和政府土地管理部门制定相应的方案。此外，也有专家质疑，如果不突破现有建设用地进行开发，1000万元的成本恐怕很难回收；而如果进行开发，又不改变农地用途，似乎很难做到。
疑问三：是“承包”还是“租赁”？
采访中，不论是策划人赵晓凯，还是租赁人张玉旺，几次引用了《土地承包法》和《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中关于“承包”与“流转”的若干内容。纵观这一事件的报道，几乎所有媒体都采用了“承包”一词。
事实上，《土地承包法》适用的是农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。虽然张玉旺和良庄子村委会签订的租赁合同中笼统概况为“一切山场及土地”，但“欢乐农家”是建在原村民宅基地上。此种租赁行为是否属于“承包”，能否“流转”给村集体经济组织以外的成员，记者采访了有关专家。专家认为，张玉旺所签订的租赁合同不属于“承包”，转让租赁行为更不属于土地承包权流转，"淘金谷欢乐农家"是以农村住宅出租的形式存在的，和现在一些开展集体土地流转试点的情况也完全不同。
也有专家指出，租赁人张玉旺已进行了8年旅游性质的经营，在不改变土地用途的前提下，非本村个人或公司受让租赁权进行旅游性质的经营，目前法律法规及相关政策尚无明确规定。在取得村集体和有关管理部门同意的情况，作为一种尝试，是完全可行的。对其中大部分的荒地而言，如果接下来的个人或公司能积极改善荒山生态，促进当地就业，也是一件好事。
无限变数的未来一月
在召开村民代表大会之后，针对又有媒体指出的“拍卖前应到工商局备案”一说，艺海拍卖公司称，会在开拍前按规定登记。而此前，艺海拍卖公司总经理徐应鹏曾公开表示：“从法律上讲，我们进行拍卖完全合法，法律上没有说土地流转还需要政府批准。”
据了解，根据国家工商行政管理总局《拍卖监督管理暂行办法》规定，拍卖企业应当于拍卖日前7天内到拍卖活动所在地工商行政管理局备案，内容包括“拍卖标的的清单及有关审批文件的复印件”。11月26日，平谷区规划局对拟拍山地进行实地考察，最终将30个自然院落纳入拍卖标的。
“还有一个月，什么都有可能发生。”一直密切关注媒体、政府及公众意见的赵晓凯说，“现在的质疑能让坏事变好事，一方面能敦促我们调整方案，另一方面，让越来越多的人关注到‘拍’，无形中也是为我们做广告，提高了我们的知名度。”
对此，张玉旺并不担心。他坦言：“不管拍不拍得成，知道的人多了，明年的生意肯定不赖。”如今，张玉旺的手机已经成了热线：“每天能接十五六个电话，有黑龙江的、河南的开发商打听拍卖的事，还有其他区县承包山场的人，来向我取经。”
11月26日，赵晓凯发短信告知记者：今天上午9时许，宣传画被平谷区工商局拆除。短信中，策划人赵晓凯甚至为媒体拟好了次日见报的新闻标题。广告牌虽被拆，但令他欣慰的是，广告效应已经初现端倪。不过他显然并不满足，截稿前，赵晓凯又发来了信息：首都公交车身广告将出现“北京小岗村”18农民鲜红手印的招贴画。
与此同时，又有媒体传来消息，平谷区委、区政府表示支持良庄子村转让土地承包权，并将规范引导双方在法律允许的范围内进行转让。
记者手记
这是一场民间行为和政策空间之间的博弈。最终结果还不得知，在此期间，媒体的力量令人刮目。
“拍”的策划有着明显的“试水”意图。党的十七届三中全会的胜利召开，地理优势明显的“万亩山地”，事件参与者的一拍即合，天时地利人和，一个也不少。尽管有备而来的策划人混淆了些许概念，识时务的村党支书有些操之过急，但正是因为这是一个“策划”，并未形成事实，所以“一切都来得及”。
有人提出必须通过村民代表大会才能流转，那就马上召开大会，给你们看18个村民代表的红手印；有人质疑转让中的集体的分配不合理，那就延长原有合同租赁期，让新接手人多缴点钱；有人称必须通过相关政府部门备案，那就承诺一定会去登记……尽管并非所有的解决之道都经得起推敲，但是“有改变”的不仅是回应，还有当事人的态度。其实每一个重大事件的背后，都有无数利益攸关者如影随形。如今，在共同关注土地流转、期盼土地流转细则出台之时，无数媒体同行们关于“拍”的报道给了我们这样的感受。
农村土地流转是好事，“农村土地流转拍”是新事。关注这一能带来多赢局面的新事物，我们毫不怀疑参与报道媒体的善意——正是
因为担心策划方案有悖土地管理法律法规，质疑操作程序导致农民权益受到伤害，才使越来越多的人听到了不同渠道的声音。于是，在我们调查采访此事的一个多星期里，事件进展每天都有变化。我们也期待，随着政府相关部门的关注和介入，接下来的变化如我们现在所感知到的一样，能够朝着法治、理性的方向发展。
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