贾卧龙:开发商为什么要"死扛"到底?

中国经济网  2011-10-13 12:40

[摘要] 随着调控的深入，楼市量跌价滞已成常态，购房者观望情绪浓厚，“金九银十”黯然失色，种种迹象都预示着一场楼市降价风暴的来临。然而，现实情况却只是“雷声大、雨点小”，降价之声喊得震天响，房价却很少“给力”下调，重重压力之下，开发商为什么选择“死都不降价”呢？

随着调控的深入，楼市量跌价滞已成常态，购房者观望情绪浓厚，“金九银十”黯然失色，种种迹象都预示着一场楼市降价风暴的来临。然而，现实情况却只是“雷声大、雨点小”，降价之声喊得震天响，房价却很少“给力”下调，重重压力之下，开发商为什么选择“死都不降价”呢？

一、赌政策放松

政策是由政府定的，而政府又与楼市有着千丝万缕的联系，地方政府财政与GDP都被房地产“绑架”，所以开发商赌政府不敢对楼市下死手;“限购”是强制压制需求，不是常规手段，常施无益，所以开发商赌“限购”不会长久，政策终会放松；“限购”压制需求，并未消化需求，只要刚需还在，未来市场就仍被看好，所以开发商赌未来乐观。

2008年楼市调控至最关键阶段，美国次贷危机影响了国家的政策走向，4万亿的救市资金大规模刺激了当时的楼市，很多奄奄一息的开发商不但逃过一劫，并且还因祸得福，迎来了楼市新的春天，赚的盆满钵满。今年在同样的形势下，“经验丰富”的开发商当然不愿轻易买账，他们愿意再等一等，前两年的旺市使得很多大开发商资金无忧，他们也有“等”的资本，此种情况下，开发商当然希望能够坚持到政策放松，再次迎来转机，而不是早早缴械投降，房地产的暴利使他们愿意赌一把。

二、降价非良方

“僵持可能有转机，降价难保好效果”，这是开发商不愿降价的根本原因。09年楼市的火热场面刺激了开发商对未来的市场预期，他们疯狂地购地，各地“地王”频现，土地的成本大大增加，再加上物价上涨的原因，使得建筑成本也大大提高，所以目前开发商推出的楼盘成本较以往明显偏高，这就使降价成为难题。降价太少，大多数刚需还是买不起，如此降法，不但对销售量提升没有多大影响，反而容易引起老业主不满；降价太多，便会无利可图，不到万不得以，开发商不会走这一步。再加上自古“买涨不买跌”，价跌不一定量涨，率先降价将引发连锁反应，一旦形成降价预期，楼市销量肯定难好，开发商们谁也不想做“出头鸟”来招惹整个行业。

僵持阶段，大开发商尚可坚持，但中小开发商的日子不会太好过，情急之下，降价也是一种回笼资金的选择，但相比之下，降价促销的效果远不如直接卖地卖项目来得快，所以降价仍非。调控之下，反倒促进了行业的洗牌重组，加速了房企“寡头时代”的到来。

基于这些原因，降价是开发商最后一步棋，所以实质性降价的到来必定需要一个过程，不能因为当前的僵持就对政策的效果怀疑，博弈阶段，最需要的就是耐心。本轮调控的最终成效如何，还得取决于政策是否能够持久，只要国家政策不放松，购房者沉得住气，开发商早晚会缴械，房价进入下行通道将顺理成章，希望政府不要让人失望。现在开发商想“扛”，那就陪他们扛一段，直到他们扛不动为止。