[摘要] 从一线城市到二三线城市，从新建商品房到二手住宅，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时，部分热点城市可售住宅存量持续攀高，统计数据显示，北京、山西等地存量房已创历史新高。
从一线城市到二三线城市，从新建商品房到二手住宅，一波楼市降价潮正逐渐形成并呈蔓延之势。与此同时，部分热点城市可售住宅存量持续攀高，统计数据显示，北京、山西等地存量房已创历史新高。
业内人士认为，多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延，年底前楼市会逐渐走出僵局，更多二三线城市、更多项目将加入降价行列，房价拐点很可能在11月来临。
降价逐步蔓延至二手房市场
在连续几个月的小范围试探性降价之后，上海、北京、深圳等城市近日均出现了多个项目大幅降价促销，其中不乏龙湖、中海、绿地、恒大、富力等大型房企。12月底再次入市的北京某项目拟售均价每平方米比去年低了近1万元，降价幅度达到40%。
北京等一线城市的大幅降价促销行为已影响到二三线城市的房地产市场，部分城市观望氛围浓厚，新房降价幅度开始加大。据上周(10月31日-11月6日，下同)中原地产对各地的调研结果，在武汉、福州、厦门、长沙、宁波等城市，消费者再次逐步陷入观望，楼市成交出现萎缩，楼盘出现小幅打折促销。在杭州、泉州、温州等城市，降价促销楼盘日益增多，降价幅度增大。如杭州的金沙湖和滨江板块均有楼盘降价，降价幅度为2至3成。
世联地产首席分析师王海斌接受《经济参考报》采访时表示，调控的时间长度决定了调控的深度，此轮调控相比2008年持续时间要长，而且从紧的基调没有变，因此，接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。
受到新房市场降价促销影响，各地二手房市场价格也出现明显松动。据中原地产统计数据显示，深圳、上海和北京的二手住宅价格指数下跌幅度继续扩大。近期不仅降低报价的房源比重不断升高，平均降价幅度也有增大之势。其中，北京、广州、上海、深圳、天津等重点城市的报价指数均呈现下跌趋势，二手房价格进一步松动。
另据中指研究院发布的统计数据，刚刚过去的10月份，十大城市二手房价格指数平均环比继续下跌，且10个城市全部下跌，跌幅比9月有所扩大。环比来看，十大城市二手房挂牌均价平均降幅为0.95%，较9月扩大0.26个百分点。
美联物业研究中心高级主任徐枫告诉《经济参考报》记者，从去年调控到现在已经有一年多的时间，楼市的冷清会在很大程度上给二手房业主带来压力，“整个市场的舆论导向都是价格下调的话会对他们有很明显的影响。”在她看来，这种价格下调的局面还会持续，但由于“买涨不买跌”的心理以及降价幅度尚未达到购房者的预期等因素，使得相当一部分有效需求并未得到释放，因此，短期内后续成交仍不太可能出现大幅回升。
多城市库存量持续攀高
在降价促销增多的背后，是楼市成交的持续乏力。中指研究院公布的新一周交易数据显示，11月首周多数城市成交同比较去年同期仍然下跌，监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅，达到71.96%。
京沪穗深四大一线城市表现疲软，一手住宅成交量全线下跌。美联物业统计数据显示，一线城市成交跌幅约1-3成，其中上海环比跌幅居首，达33.3%。广州、深圳一手住宅成交分别为864套和515套，跌幅分别为29.4%和14.7%。
在北京，新建商品住宅市场成交量依然保持在较低水平，尤其是新入市项目成交效率颇低，链家地产市场研究部统计显示，11月入市项目尚未显示签约，加上8月份以来入市的其他项目，截至上周末零成交的数量达到26个，占比达到1/3。
链家地产首席分析师张月认为，11月首周入市项目情况反映出市场转入传统淡季之后的特点，推盘节奏放缓，基本不会出现集中推盘的现象，由此可以推断11月全月的入市项目数量应该在20个左右。11月供应和成交都会维持低位下降的态势，单月供销比例缩小。
伴随成交的萎靡，部分热点城市可售住宅存量居高不下，北京、青岛、宁波等地的可售住宅存量均超过10万套。中指研究院统计显示，截至上周，北京可售住宅已达11.92万套，逼近12万大关，可售面积达1513.28万平方米。链家地产研究部分析说，这一数字已创2009年5月底以来历史。青岛、宁波等热点城市的可售住宅存量也颇为可观，可售套数分别为10.24万套和12.12万套，可售面积分别达到了1069.79万平方米和869.43万平方米。
另据山西省统计局数据，受调控影响，山西省商品房销售全面下滑，存量房创历史新高，前三季度，商品房待售面积519.5万平方米，同比增长36.7%，增幅比上年同期加快37.5个百分点，其中商品住宅待售面积418.6万平方米，同比增长39.6%。
对于库存居高不下的原因，王海斌分析认为，目前相当一部分开发商还抱有一定的侥幸心理，观望情绪浓重。“我们要区分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐枫说，可售量不代表真正能够进入市场的供应量，在无重大推动因素的情况下，相当一部分可售量短期内不会进入市场，一个重要原因是部分城市都在实行限价政策，这导致的一个短期效应是市场的整体供应量要低于应该达到的供应量，很多开发商会选择延迟推盘。
王海斌表示，根据以往的数据研究，一般来说库存达到值后的两到三个月，价格开始下降，甚至有的地方在一个月之内价格就出现回调。就目前来说，库存量达到较高水平，去化率又比较小，这意味着价格下降的压力很大。
房价拐点或在11月来临
随着楼市低迷的逐渐加深，市场各方的博弈正暗自激烈，空前胶着。最近一段时间，有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。
国务院总理温家宝上周末表示，中国的下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他同时强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。
徐枫认为，此番表态表明中央政府对房地产调控的态度没有变，打消了一些开发商或地方政府放松调控的念头。
中指研究院认为，中央下调房价的决心是坚定的，房价不回归，政策不回归，房价不降，调控绝不松，预计近期房地产调控政策仍将维持从紧取向，房地产市场量价受影响的程度可能进一步扩大。
事实上稍早些时候，珠海出台“双限令”已向市场传递了短期调控风向难以转变的信号。多数业内人士认为，虽然“双限令”相对较为宽松，但再次给予了此前市场稍露端倪的乐观政策预期以沉重打击。
在信贷政策方面，大部分城市“限贷”政策被严格执行，已经成为市场低迷的最主要因素之一。据中原地产上周对杭州、温州、武汉、宁波、福州和长沙等二、三线城市的调研显示，长沙四大国有银行的首套利率提高了5%~10%；杭州大部分银行首套房贷上浮10%，部分银行甚至达15%~25%，放款排期已到明年。武汉的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收紧信贷的可能，不过，这不算是新的政策，应是在已有的政策框架之下所做出的调整。”徐枫说。
在市场成交整体低迷、政策从紧基调不断强化的形势之下，购房者的价格预期也逐渐调整。央行此前发布的2011年第3季度调查显示，有75.6%的居民认为目前的房价“过高，难以接受”，比上季度提高了1.3个百分点，为2009年有调查以来的值。
业内预测，多方力量的胶着博弈将逐渐走出僵局。未来一段时间内，市场成交低迷状况难以有较大幅度改善，大范围价格下调迹象已越来越明显。
国家统计局上月发布的统计数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格比8月份仅上涨了0.003%，接近停涨。北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比再次全面持平停涨，连续第三个月处于环比停涨的状态。徐枫认为，房价上涨的趋势已经扭转，按照这样的走势，房价拐点很可能在11月来临。王海斌预测，年底前市场各方的观望情绪将逐渐消退，届时，打折促销项目会大幅增加，年底到明年一季度整体均价同比可能会有10%到20%的下调。
当前楼市已经进入整体下行阶段。从市场反映的现象看，继一线城市部分楼盘降价后，降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。而由于销售萎缩、库存积压使得包括行业龙头在内的房地产企业不得不选择降价促销、以量变现等最现实的生存法则。接受记者采访的业内分析人士认为，调控持续已成定局并在逐渐落实到降价环节。
调控
持续从紧已成定局
国务院总理温家宝日前表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这是继国务院常务会议后，中央层面又一次强调继续严格执行政策，巩固调控成果。
事实上，一系列限购、限贷等楼市调控政策已经显现效果。中指研究院7日发布的“中国主要城市房地产每周交易数据情报”显示，11月首周楼市继续走低，当期监测的35个城市，28城市楼市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上。
但是针对整个房地产行业的高压态势仍然非常明显。近期财政部部长助理王保安也表示，将加快推进房产税的实施，下一阶段有关部门会针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定。此外还有首套房按揭贷款利率上浮，银行严控开发贷等。
珠海市于本月初开始执行的“双限令”也明确回应了市场上关于调控可能松动的一些担忧。珠海市要求对新增住宅项目实行限价，主城区范围内实行限购。业内人士指出，珠海市加强版的双限令显示出地方政府调控房地产市场的迫切性。
中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者“房地产调控政策短期不会放松，目前来看持续到明年已经成为定局，期待政策在明年初放宽的可能性基本没有。”
中国社科院经济学博士马光远持同样观点，他说“现在整体的价格趋势已经非常明显，经过一系列的调控，无论是70个大中城市还是重点城市，房价已经基本停涨，包括龙头开发商在内也出现了实质性的降价行动，这说明一系列调控措施起到了作用，有效地遏制了投资投机。明年上半年之前只要继续坚持限购政策，房价都会是整体向下的趋势”。
业内人士表示，与2008年相比，尽管整个楼市的调整幅度未必会更大，但持续的时间肯定会更长。“由于目前房价刚开始下跌，按照这种降温态势，预计明年上半年才能收到显著效果。到时候中央政策有望出现松动。”
降价
房企普遍变招求生
上海、北京等一线城市引发楼市降价潮后，近期房企打折促销的信息接连不断。房产电子商务平台EJU网站此前与万科合作在深圳以特价房打响促销战后，又与龙湖地产在华东推出限时团购活动。“活动中共推出近千套房源，5天内卖出20亿元，9成房源被认购。”
据记者了解，万科、龙湖、星河湾等企业目前都有不同程度的降价促销楼盘项目，其中部分项目降价幅度在20%至40%。“降价”已成为开发商眼中的敏感词，由于上海、深圳等地房价下降遭遇业主“维权”纠纷，由此引发退房潮后，开发商的降价手段变得更为灵活隐蔽，除了传统的打折促销策略，还在尝试其他招数以价换量。
包括龙头企业在内的很多房企很早就已进入“网上卖房”的电商领域。“当前房地产形势已经明朗，现金为王、流水的经营理念更为重要，公司可以低调，营销不能低调！”
数据显示，EJU电商网站近期在10个城市累计上线92个新房项目，成交897套房源，成交面积逾6万平方米，金额超过10亿。
除了万科、中海、绿地等房企加入降价队伍。上海长泰东郊、西郊别墅宣布各自下调售价达20%至25%。近期保利家园也开始“变相降价”，部分楼盘通过赠送车库和免契税等方式加大优惠幅度。
张大伟分析称，“从目前市场情况来看，市场供应已经出现了相对过剩，所以必须降价促销才能换得成交量。此前上海的降价潮已经明显刺激到其他城市，在限购等政策下购房者期待房价下降的幅度会更大，预计跟进的降价项目会明显增加，降价潮将更加普遍。”
出现降价的不仅仅是一线城市和知名房企。事实上，此前杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”大幅降价促销后，二线城市房价集体下行序幕便已经拉开。中原地产向提供的数据显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%至10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
在重庆，进入11月后先后有包括中海、和黄、保利、鲁能、金科协信等大小房企都不约而同的加入促销的行列。重庆业内人士王雪松称，目前重庆市场上大力促销的，的还是大企业，这是因为重庆没有限购，只要开发商愿意降价，出货速度就会很快。
中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。
收紧
房企资金链深度承压
在政策持续高压之下，房地产企业的资金链也不断收紧。W ind统计数据显示，2011年三季度，146家上市房企共计实现营业总收入866.3亿元，同比下滑22%。从净利润指标看，146家上市房企共计实现归属于母公司股东的净利润97 .1亿元，同比下滑了25.5%。
上市房企业绩下滑的背后，是销售不畅、库存高企的惨淡局面。以“万保金招”四大龙头企业为例，截至8日，除招商地产外，万科、保利、金地均已公布了10月的销售数据。数据显示，10月单月，万科实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，同比分别下降23.18%和33.33%，这已是万科销售额连续第三个月同比下降。
保利地产和金地集团同样也面临着销售同比下滑。保利地产7日发布公告称，10月份公司实现签约面积56.94万平方米，同比下降26.79%；实现签约金额54.20亿元，同比下降39.27%。同天，金地集团公布的销售数据显示，10月公司实现签约面积19万平方米，同比减少38.1%；签约金额26.7亿元，同比减少29.4%。
受销售持续低迷影响，上市房企存货压力进一步增大。W ind统计显示，三季度末，房地产板块146 家公司存货达1.22万亿元，较去年同期的8593亿元大增41.98%。此外，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额的下滑速度逐步加快。从三季度的数据看，146家上市房企的经营性现金流量净额为负的191.723亿元，而在去年同期则为负的51.5亿元，同比大幅下滑272.2%，其中90家房企三季度经营性活动现金流为负值。
东莞证券研究报告认为，行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，大多房企在四季度将会加大推盘力度以及逐步降价促销。未来楼市销售难度仍然较大，销量难以大幅增长；同时随着房价向下，房企利润将受到压挤。因此预计2011年以及2012年房地产企业业绩增速将出现放缓。
北京一家上市房企资深人士告诉记者，种种迹象表明，房地产调控政策将继续保持从紧，去库存压力仍将继续攀升，在限购等政策影响及越来越多的购房者降价预期增强的情况下，适度降价或许是比较理智的选择。公司管理层已经在考虑如何应对未来半年内可能出现的量价齐跌的风险，财务策略也更加注重稳健。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
