今日话题：房企底价一线抢地 土地抄底时机到来？

房天下  作者：今日话题  2012-01-12 13:46

[摘要] 近日，招商地产3.27亿“抄底”贵州70万方商住用地，楼面地价最高仅为530元/平米。随着全国楼市低迷形势的蔓延，土地市场的成交冷态势越发明显，土地价格经历2009年、2010年的高峰期后渐渐步入下行通道。业内人士认为，土地市场持续低迷是开发商购地的抄底时机。

编者按：近日，招商地产3.27亿“抄底”贵州70万方商住用地，楼面地价仅为530元/平米。随着楼市低迷形势的蔓延，土地市场的成交冷态势越发明显，土地价格经历2009年、2010年的高峰期后渐渐步入下行通道。业内人士认为，土地市场持续低迷是开发商购地的抄底时机。房天下邀您关注今日话题：房企底价一线抢地 土地抄底时机到来？

近日，招商地产3.27亿“抄底”贵州70万方商住用地，楼面地价仅为530元/平米。随着楼市低迷形势的蔓延，土地市场的成交冷态势越发明显，土地价格经历2009年、2010年的高峰期后渐渐步入下行通道。业内人士认为，土地市场持续低迷是开发商购地的抄底时机。那么，放眼土地市场，究竟有多少房企正在“抄底”拿地？

>>>现象：各大房企纷纷抄底拿地 底价成交已不鲜见

列举如下：

——招商地产3.27亿“抄底”拿地

招商地产于1月9日、1月10日在贵州毕节市挂牌出让中竞得两块住宅、商业用地，建筑面积分别为20.76万平米、50.97万平米，共计花费3.27亿元。据记者测算这两块地的楼面地价仅为530元/平米、426元/平米……【详细】

——京东商城底价2.95亿获北京亦庄商业金融用地

据北京市土地整理储备中心网站显示，1月10日，北京以底价2.95亿成功出让位于经济技术开发区路东区E16C1-1、E16C1-2地块C2商业金融用地建设用地。公告显示，该地块的地上规模在18.7万-20.9万平方米，挂牌起始价为2.95亿元。截止网上报价结束，该宗地仅有一次网上报价，最终由京东商城以底价斩获，折合成交楼面价仅为1408-1578元/平方米。这也是京东商城继2010年在亦庄拿下200亩土地后，第二次在亦庄拿地……【详细】

上海2012首拍 万达6.2亿底价摘松江区一宗地

2012年上海土地市场1月4日迎来首次拍卖，当日大连万达商业地产股份有限公司以6.21亿元底价摘得松江区国际生态商务区9号地块。据悉，国际生态商务区9号地块，东至茸梅环路，南至广富林路，西至光星路，北至中黄路。出让面积92683.2平方米，容积率2.5，为商办用地。保证金12420万元，楼板价2680元每平方米平……【详细】

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>>>原因：缘何土地市场进入抄底时代？

1、货币政策因素

造成土地市场的平淡、低迷的原因，首先是货币政策因素。在央行自2010年连续10次提高存款准备金率，并5次加息的高强度货币紧缩政策作用下，商业银行可贷资金大幅减少。银行信贷收紧则直接影响开发企业的融资水平以及资金链安全。在市场销售下滑的情况下，企业购地意愿下降。

2、土地供应结构变化因素

今年各地要完成1000万套保障房开工建设任务，与之相配套，相应保障性住房用地要供应到位。由于保障房建设的主体依然是国有企业，民企参与建设的力度和广度还不深。相应土地的供应，也都附有一定的建设条件，市场化程度不足。这种结构性的变化也导致土地市场表现平淡。

业内人士认为，“年初较大的保障房配建任务，使得不少开发企业对配建保障房的地块拿地意愿较低，这给各区县的土地出让带来了很大压力，而当前三季度的保障房供地计划基本完成之后，房地产市场却开始日渐低迷，即便土地不再有保障房配建，企业拿地积极性已然不再。”

3、限购政策的持续发酵因素

虽然现在一些地方政府有放松限购的动因，但短期内限购政策依然没有松动的可能，甚至还有向三四线城市扩展的可能。因此，商品房销售低迷的情况还将继续。在开发企业资金来源中，银行贷款和其他资金占有重要比重，其他资金的主要构成就是定金、预付款。限购政策直接打击了开发企业的资金链。

4、开发商资金链紧张 拿地意愿较小

由于楼市低迷导致开发商资金链紧张，而土地储备中心的征地成本较高，造成目前待出让的土地成本居高不下，在低迷的市场环境下，较高的出让价格使得大多数企业望而却步，这给地方政府完成土地供应量增加了困难。业内人士认为，政府或将调低土地出让价格来为提高土地成交量，进一步增加土地财政收入。

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>>>结论：房企抄底量力而行 地方政府主动求变

房企在发展决策上，是选择投入有限资金拿地获得未来，还是存留现金渡过当前的经营难关，各企业应该有不同的算盘。对于万科、保利等大型上市房企，由于资金储备充足，风险管控得力，企业拿地更多考虑的是市场时机，而非企业自身的资金因素。对于一些中小企业，拿地与否则要更加考验胆量与智慧。

那么，政策调控引发的市场调整，包括土地市场冷暖转换应属于大的发展周期中阶段性的波动。因此，在土地市场平淡期拿地，底价、低价拿地，在未来市场好转时将获得更好的，也符合市场发展、企业运作的一般规律。

此外，种种迹象显示，为了促进土地成功出让，避免出现集中流拍情况的出现，地方政府已开始积极调整出让策略。

“地方政府主动调低土地的出让底价，供求双方都是受益者。”业内人士认为，首先，地方政府可以有效扭转土地接连流拍的不利局面，其次，随着地方政府的调价，2012年的土地出让价格更趋合理，也就成了有实力企业底价拿地的时机。“从更长远来看，企业拿地成本的降低，也将间接推动未来一段时间内房价的理性走势。”

除了直接降低拿地门槛，还有地方政府在供地结构上主动迎合开发商的需求。

从大城市近期政府大规模供地中，商业地块比重明显上升的情况来看，地方政府希望通过商业地块的推出、开发来带动推地区域周边相应配套的发展。此外，在调控环境下，商业地产相对住宅来说受调控影响较少，也是房企战略转型的关注重点，多推商业地块也可以看作是地方政府对房企拿地需求的一种判断。

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