[摘要] 在今年楼市形势严峻、调控没有放松预期之下，恒大、中海外、保利等大型房企的高管普遍表示，今年的销售目标和去年持平或者略有增长。
在今年楼市形势严峻、调控没有放松预期之下，恒大、中海外、保利等大型房企的高管普遍表示，今年的销售目标和去年持平或者略有增长。
大型房企对今年楼市行情普遍看淡，这是房地产行业2008年以来从来没有出现过情形。今年1月份标杆房企的销售已经出现端倪。1月，万科实现122亿销售，同比下滑大约4成。广发证券分析师认为，1月销售数据大部分来自去年12月签约数据的滞后。
如果剔除这类因素，估计万科1月销售同比和环比下滑幅度都在50%以上。龙头房企中海外主席孔庆平说，今年主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。预计，今年楼市成交量将会继续下跌。在看淡楼市行情的同时，龙头房企拿地的动作也更加谨慎。万科声称"宁可少拿、也不错拿"，往年拿地十分积极的金地集团，也对投资节奏和方向都做出了适当调整。经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对此作出了分析和评论。
内忧外患致楼市受挫
销售目标集体下沉，拿地策略更加谨慎。对于房地产企业来说，今年楼市不容乐观。今年楼市究竟会受到哪些因素影响？
陈云峰：我觉得主要是四个因素：，政府这段时间实行了严厉“三限”，在房地产行业实行限购、限贷和限价，对整个房地产行业是控制的状态；
第二，整个房地产行业的库存还是在大量增加，这样就占压大量的资金。北京现在库存量已经达到13万套，在通州区域这些库存能够卖到五年的时间，这也是影响房地产行业制定较高目标的一个原因；
第三，资金确实太紧了，不光是开发贷款国家严格限制，包括按揭贷款也是严格限制的，上周国家才恢复了对首套购房的利率下调到基准利率，对房地产行业雪上加霜；
第四，现在的拆迁非常难，拆迁难地价就上升，2011年130个城市有900多块地流拍了，但是地价反倒同比上升了6%。综上所述，这四个原因是开发商下调销售目标包括拿地主要原因。既有政策的紧缩以及资金面的缺乏等外部因素，也有库存的压力以及拿地方面存在问题等内部因素。
房企深入布局三四线城市
有业内人士预计调控不放松，短期市场是难以回升的，很难再出现过去像高达30%甚至是50%的增长，因此那些不能够完成销售目标或者业绩出现负增长房企，可能会更加倾向于三四线城市进行布局，房企深入布局三四线城市的策略，能不能够填补一线城市成交量下跌产生的这种空白？
陈云峰：我觉得不光是在一线城市拿地困难企业走到了三四线城市，实际上万保招金，万科、招商、保利、金地这些一线的大型的上市公司，也已经都走到了三四线城市来布局了，原因也是几个方面。，一二线的市场趋向于相对饱和，而且房价太高了，像现在北京的一手房的房价还是在一万八九，二手房还是在两万以上，确实脱离了老百姓的购买力，逼得这些企业走到了三四线城市。
第二，楼市限购都是在一二线城市，因为房地产行业主要是在一二线城市发烧，这些城市也都被国家列入了限购的范围。但是三四线城市好多是不限购的，也就是说还是有市场的，所以这个也是大家主动的走到这里的一个原因。
第三，比较敏感的原因就是市场因素，在三四线城市大多是硬性需求，老百姓拆迁了或者需要结婚买房，硬性的需求占得比重还是偏大，这个和一二线城市投资性需求比较偏大形成了一个鲜明的反差。这些需求都是健康的，所以这样三四线城市大家比较看好。
政策、资金、库存三大因素致楼市难言乐观
今年房地产行业资金面紧张局面暂时不会改变，那么房价下降的预期是不是也会更加的强烈？
陈云峰：实际上真正能够逼着开发商下调价格就是资金，由于开发商的资金现在比较紧张，特别是库存资金增加，开发贷款又受到了限制，所以他就要回笼资金，回笼资金就必须以价换量，用降低价格来换取销售量来增加流动资金的增加，所以2012年的房价在开发商集体的资金链紧张的情况下，下降应该是共识，只不过是一二三线城市大家由于区位的不同略有区别而已。
但是我觉得不能完全地填补一二线城市成交量下跌产生空白，但是这或许是开发商能够规避整个的市场风险，而且要必须再发展的一个救市的主要举措。
中投证券分析师李少明表示，近期的房企购地行为并不能说明拿地策略发生转变。很多企业的拿地是因为恰好有合适的地块，在公司现金流允许的情况下，开发商作出了拿地的举动。这样的拿地行为不能说明房企拿地策略发生变化。国泰君安分析认为，土地市场走弱的趋势确立，部分地方政府财政压力明显加大。政府为促进土地成交，预计土地市场溢价率下降。土地市场的持续冷清将对房价的下降形成影响。另有业内人士认为，土地市场的博弈还将持续。对于去年扩张放缓而且现金流充裕的公司而言，今年或许会出现值得把握的机会。而对于那些扩张过快、资金链持续紧张的公司来讲，保持一个健康的现金流显然比购置土地更重要。
（来源：上海证券报）分析人士认为，在当前民间借贷表面“平静”的背后，因房地产市场陷入调整而带来的影响正在显现，特别是近年过度扩张且风险意识淡薄的房地产企业，面临的风险更大。如何未雨绸缪，防范可能出现的资金链断裂等风险，已经成为部分房地产企业无法回避的课题。
龙年伊始，长沙出现的部分房企老板“跑路”现象，再度引起外界关注。
多位房企老板“跑路”
“本来是去年12月31日交房的，结果到现在没有一点音信，交房遥遥无期，开发商跑了。”长沙麓山里佳园楼盘的一位“准业主”气愤地说，去年10月她首付45万元后，至今仍没有拿到购房合同。而此时，售楼部早已人去楼空。
记者获悉，2月6日中午，40名麓山里业主已向长沙市公安局岳麓分局报案。
据长沙坪建房地产开发有限公司的官网显示：麓山里佳园由长沙坪建房地产开发有限公司与长沙学士房地产开发有限公司合作开发。朱双文是长沙坪建房地产开发有限公司董事长兼总经理。
“开发商朱双文拐走售房款外逃，实属诈骗行为！”一位购房者在销售中心贴出留言称。在接到业主报案后，岳麓分局初步判定长沙学士房地产开发有限公司属诈骗行为，将从多方途径寻找法人代表刘忠建和委托代理人朱双文。但截至记者发稿，朱双文仍不知去向。
在长沙，房地产商“跑路”并非首例。去年7月，中远公馆石罗其“跑路”，债务超过8000万元；同年8月“跑路”的东方航标石湘中，债务额度高达数亿元。
去年9月24日，鄂尔多斯中富房地产公司大股东郝小军失踪，法人代表王福金自杀身亡，涉及373家个人和单位债权人、数额高达2.63亿元的民间借贷，该事件一度引起外界对二线城市部分房地产企业资金链断裂的高度关注。
在银行收紧房地产贷款的情形下，民间借贷对房地产的贷款也日显谨慎，房地产开发商资金链一直处于紧绷状态，在此情形下，长沙、鄂尔多斯等国内二线城市房地产老板“跑路”事件实属意料之中。
祸起“资金链断裂”？
外界普遍猜测，朱双文、刘忠建二人在外大量举债，特别是有不少民间“高利贷”，因资金链断裂，而导致集体失踪。
在当前民间借贷表面“平静”的背后，因房地产调控政策而累积的影响正在显现，特别是近年过度扩张且风险意识淡薄的房地产企业，面临的风险更大。业内人士分析，目前房地产市场仍处于僵持期，房地产市场泡沫一旦破灭，那些高价拿地的房企将首当其冲。
“长沙现在有300多个楼盘积压库存房近10万套，今年还将有100个新盘至少20万套房推向市场，今年下半年长沙二手房必将大量抛向市场，届时‘跑路’的现象或将更多。”一位熟悉长沙房地产市场的业内人士断言。
“房地产老板‘跑路’并不意外，归根结底都是因为缺钱。”湖南当地一位金融人士表示，目前长沙不少银行已经完全收紧对房地产项目的所有贷款发放，甚至连首套房按揭都很难获批。
值得注意的是，在房企无法从银行等主流金融机构获得贷款的同时，另一扇大门——民间借贷也开始关闭对房地产企业的贷款通道。
“考虑到房地产市场的不确定性，明年公司将减少与房地产有关的贷款，并加大在实体经济方面的投放。”鄂尔多斯一家小额贷款公司负责人表示。
如何处理债务清偿等难题
在因民间借贷缠身的房企老板“跑路事件”中，如何制定清偿计划，并妥善安抚债权人，成为当事房企和相关部门必须面对的难题。在这方面，鄂尔多斯中富清偿经验可资借鉴。
去年鄂尔多斯中富危机出现后，为安抚债权人，中富推出两套偿债方案。一是对于愿意等待、领取现金的债权人，公司将在十个月后支付1分5的利息直到还款，抵债资产为上述项目的商业房、摊位、公寓等资产；二是在六个月后归还借款本息，同时用抵押债务后的剩余资产进行担保。
“中富资产估值约5亿元，负债约2亿元，因此对债权人的还款并不是问题。”中富事件后，鄂尔多斯市政府部门有关负责人对外表示，这不仅消除了债权人的疑虑，也为此后解决类似案例留下宝贵经验。
显然，在债权人盈门之际，房产企业老板“跑路”并非明智之举。如何妥善解决欠下的各项债务，正考验着房企的经营智慧和危机公关能力。
业内人士建言，在国家房地产持续调控政策下，房地产企业应当主动响应国家政策，顺势降价，消化房产项目库存，以房款或房产偿还原债权人本息，这才是一家负责任房产企业的明智之举，也是房企持续稳健经营的关键。
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