[摘要] 地产调控之下，SOHO中国正不断遭遇“打折”：SOHO中国2011年公司合约销售额仅109亿元，远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。致使2007年上市后每年销售额同比增长率至少77%的高速发展戛然而止。
地产调控之下，SOHO中国正不断遭遇“打折”：SOHO中国2011年公司合约销售额仅109亿元，远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。致使2007年上市后每年销售额同比增长率至少77%的高速发展戛然而止。而2012年230亿元销售目标刚出，就遭遇高盛与瑞银的“冷水”。两家公司预测的SOHO中国今年销售额分别仅117亿元与166亿元，瑞银甚至将SOHO中国股票由之前的“买入”下调至“中性”，高盛维持“中性”评级。
年度销售目标遭泼冷水
2月8日，在SOHO中国举行的公司电话会议上，SOHO中国董事长潘石屹(微博)对外宣布，2012年SOHO中国年度销售目标为230亿元，这就意味着，较去年109亿元的实际销售额，需同比增长约111%。出乎意料的是，该年度销售目标随即便接连遭遇两家国际知名研究机构的劈头棒喝。
2月9日，高盛发表的一份研究报告对此大泼冷水：高盛预计SOHO中国2012年的销售额为117亿元，此数据仅为SOHO中国自设年度销售目标的一半。
SOHO中国公司官网的资料显示，目前SOHO中国在售的项目包括北京的望京SOHO、SOHO嘉盛中心、光华路SOHO、SOHO·尚都、朝外SOHO、丹棱SOHO以及上海的SOHO中山广场等7个项目，其中望京SOHO是销售主角。
记者注意到，高盛对SOHO中国2012年销售额的预计值仅约SOHO中国自定目标的近半，主要缘于双方对望京SOHO今年销售前景的不同预判。
望京SOHO占地面积11.5万平方米、规划总建筑面积52.1万平方米。潘石屹预计望京SOHO今年可为公司带来145亿元的销售贡献，在230亿元年度销售目标中占比近63%。然而高盛则预计该项目今年的销售额或仅有38亿元，对其销售前景较为悲观。值得注意的是，2012年以来该项目实际的销售数据极为惨淡。
记者根据北京住建委官网相关数据汇总发现，截至2月13日，望京SOHO的合计签约额约47.75亿元。潘石屹透露，自去年8月开盘以来，2011年望京SOHO项目销售额为40多亿元。如此看来，“40多亿元”与合计签约额约47.75亿元相差无几，说明年后该项目的销售不畅。而潘石屹对外透露的SOHO中国1月销售额仅为0.7亿元。对于望京SOHO的滞销，潘石屹将此归因于“主要由于去年下半年以来市场流动性开始趋紧。”
继高盛看空2012年SOHO中国销售前景后。2月10日，瑞银的一份研究报告预计SOHO中国2012年销售额为166亿元，约为SOHO中国年度销售目标的72%。
2011年销售目标仅完成一半
除了2012年销售目标遭遇信任危机外，地产调控下的2011年，SOHO中国年度销售成绩单也难以令人满意。
2月8日潘石屹对外透露，2011年公司合约销售额仅109亿元，远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。与2010年238亿元的销售额相比，同比下降近54%，从而结束了该公司上市后每年销售额至少77%的同比增长率。
记者统计发现，2007年SOHO中国上市后销售额取得高速增长，2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%。不过，2011年地产调控中断了SOHO中国一直以来的高增长率。对于2012年SOHO中国的销售前景，高盛、瑞银同样看空。
潘石屹认为，近日央行对首套房贷的表态是银根松动的信号，“两会”后银根可能会放松。SOHO中国CEO张欣也在多个场合表示，本轮地产调控将于“两会”后松动。
不过，高盛与瑞银在相关研究报告中对此提出了质疑。高盛同意SOHO中国管理层对于中央可能放宽银根，商用物业投资将大增的观点，但同时指出，一旦银根放宽，住宅市场会同样受惠，并可能优先受益。瑞银则认为，即使后期中央政府会放松银根，银根环境也难以回到2010年时的情景。
高盛同时对SOHO中国目前的销售疲软表示了强烈的担忧。去年12月8日高盛的一份研究报告对此警告说，SOHO中国从去年9月开始，整体销售已逐渐放缓。并因此下调了SOHO中国2011年资产净值的预测。
今年1月，SOHO中国销售放缓仍在继续，当月销售额仅0.7亿元。2012年年度销售目标较2011年销售额大增111%令人担忧。
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SOHO中国股价较发行价缩水近四成
SOHO中国2011年销售额同比增长率转向负增长，对当事公司最直接的冲击就是股价的下跌和随之而来的资金压力。
记者注意到，2007年10月8日，SOHO中国上市，发行价为8.3港元，开盘价为10.1港元。而13日，SOHO中国收盘价已跌至5.18港元，仅为发行价的62.4%，上市首日开盘价的51%。
销售疲软之下，高盛仍然不看好SOHO中国股价的未来走势。2月9日高盛的一份研究报告将其股票维持“中性”评级，目标价定在5.91港元。2月10日瑞银的一份研究报告则将SOHO中国股票评级由“买入”调至“中性”，目标价下调10.5%至5.69港元。
破发的股价，已对SOHO中国的再融资形成了直接性影响。在2月8日的电话会议上，SOHO中国财务总监唐正茂就直言，如果2012年公司进行融资，不太可能会考虑通过发行新股融资，因为目前公司股价不是处于高位。而另一个影响则是销售额下降后衍生的资金压力问题，至少2011年与2012年两年的财务区间内，SOHO中国可能会遭遇入不敷出的境况。
2月8日SOHO中国举行的电话会议透露出的财务信息显示，2011年SOHO中国在项目收购方面的支出费高达约154亿元。其中约40亿元在2012年支付，114亿元在2011年支付，加上相关项目的建安成本，不计算相关税费，2011年全年支出额约130亿元。同期，销售额仅109亿元，单年度财务出现了支出大于收入的情况。而在2012年，SOHO中国计划投入约100亿元于土地和项目的收购，另外加上40亿元左右的项目建安成本和2011年所购项目或土地延期下来的约40亿元支出款，不计算相关税费外的合计支出额约180亿元，远高于高盛与瑞银对SOHO中国今年销售额的预计值。
据SOHO中国财务总监唐正茂透露，SOHO中国目前手中持有预售证的项目资源已达240亿元，全年可达300亿元以上。如果最终销售额如高盛预测般的117亿元，就意味着2012年末，SOHO中国库存额达180亿元以上，即使房价下降10%，库存中的存货减值就将达到近20亿元。
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2011年，商业地产开发大幅增长。转型商业地产，成为不少房企逆市淘金的重要方向。2012年，不少开发商仍在加速对商业地产的扩张。
商业扩张
SOHO中国财务总裁唐正茂于2月8日表示，SOHO中国今年销售目标达到230亿元，较之2011年度的全年实际销售额109亿元出现增长。
与SOHO中国的高调宣布相比，在去年已在商业地产领域初尝甜头的不少住宅开发型房企，也在新的一年继续在商业地产领域广布局、注重金。
据了解，2012年开年伊始，凯德中国与重庆市渝中区政府就朝天门地块开发建设合作协议正式签约，凯德中国将对重庆朝天门城市综合体项目总体投资额超过210亿元人民币。
富力地产北京公司的一位市场负责人明确向记者表示，希望年内公司旗下的商业地产能够保持较高的市场水准，助推公司业绩实现“逆市突围”。
而远洋地产“无言的努力”来得更为直观。根据远洋地产数据透露，目前该公司在有近20个在建商业项目，涉及北京、天津、杭州等中心城市，预计到2015年前这些地将陆续有约10个购物中心亮相。
数据信心
仅从研究机构提供的北京、上海两大中心的数据来看：2011年第四季度，北京优质写字楼租金同比上涨50.8%，达历史水平，空置率降至6.3%，为历史水平；同期，上海优质写字楼租金同比上涨20%，空置率7%，也创下了区域内商业地产的新低。
根据龙湖地产新近公布的数据显示，2011年龙湖“天街”商业综合体及旗下度假住宅两个全新业态在范围实现销售额过百亿元。
较好的市场表现带来的是投资额的一路高涨。数据显示，仅在2011年前十个月，我国商业地产投资完成额就已经达到了7956.55亿元，甚至超过2010年全年的投资完成额。“中心城市可开发土地日益减少，商业地产的品质化发展提速较快，这对于市场的刺激显而易见，而客户群体的恐慌性购置情绪已经开始抬头。”业内人士看好情绪显而易见。
竞争格局
商业地产的区域竞争背后，是各房企间的暗自较劲。以北京核心四环内区域来看，商业用地越发弥足珍贵，如若能在热门板块获地，按照行业内的一句玩笑话说，就是“已经成功了一半”，而这种说法得到诸多房企的默认。
核心城市拿地难，更多的房企开始向外埠发力，凯德置地、世茂股份、富力地产，甚至于住宅地产起家的万科，都不同程度地手握二三线城市核心商业地块，虽然未来市场晴雨尚难定论，但对于他们而言，提前布局意在未雨绸缪。
在目前从事商业地产开发的房企中，不少项目产品中涵盖住宅部分，而实际上则为商业产权的变相住宅。而新近出台的《关于加强部门联动、完善商业、办公类项目管理的通知》，则明确提出“商业地产以住宅出售，将不能办理房产证”。
这对商业地产销售格局的竞争有何影响？一位房企负责人明言，在商业地产市场，依靠住宅因素吸引受众已成为普遍现象，最终损害购房者的产权利益。房企在商场、写字楼等领域的竞争，才是商业地产真正的看点，通知的出台，将起到积极的规范作用。
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