尹跃军:不动产登记立法成当务之急 促全面调控

房天下  2012-03-08 14:52

[摘要] 2007年10月1日《物权法》开始实施至今，即将5周年。无论是法律、行政法规还是地方性法律，都尚未对《物权法》第10条“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”作出规定，让《物权法》中的规定成为一纸空文。

2007年10月1日《物权法》开始实施至今，即将5周年。无论是法律、行政法规还是地方性法律，都尚未对《物权法》第10条“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”作出规定，让《物权法》中的规定成为一纸空文。

虽然2007年12月30日国土资源部出台了《土地登记办法》，2008年1月22日当时的建设部出台了《房屋登记办法》。暂且不论两个办法规定的内容如何，从程序上讲，《物权法》对不动产统一登记事项授权过法律、行政法规，甚至地方性法规作出有关规定，但从未授权过部门规章可以作出规定。而在现实的不动产登记中也出现了很多问题：以房地产行业的不动产为例，出现一房多卖、重复抵押、保障房不公平分配、住房的家底不清等现象。特别是2011年，国家宏观调控政策几乎走到了每月一则的密度，上至国务院、发改委、住建部、财政部、法、银监会，下至各地政府，轮番会诊，一起下药。这些都反映出房屋（土地）登记机构没有发挥好政府对房地产市场宏观调控、市场监管、社会管理和公共服务的职能。同时，各地法院受理的不动产登记纠纷案件逐年增加。

因为没有立法，不动产登记机构不能统一。根据我国部门规章规定，土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门，都分别对不同不动产物权拥有登记管理权，即我国不动产登记机构存在“多头行政”的情形。“多头行政”使得登记成为一个社会成本很高的复杂过程，为“物”的流转设置了不必要的障碍，是导致不动产交易秩序混乱的重要原因。纵观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两头系统进行登记的先例。

因为没有立法，不动产登记机构的部门体制不能统一。当前绝大部分城市的市与辖区的房屋（土地）登记机构管理体制尚未一体化。如宁波市辖区共有15个登记发证机构，武汉市辖区共有12个登记发证机构。同一城市多级发证的乱象将带来各自为政、重复建设等一系列问题，造成信息数据标准不统一，房屋（土地）交易登记申请材料不统一，工作流程不统一，承诺时限不统一等问题，不仅浪费了有限的行政资源，而且给广大群众办事带来很大麻烦。此外，由于不动产信息无法共享，不动产数据不准确，使得政府的各项宏观调控政策无法得到全面的落实。

因为没有立法，不动产登记信息数据标准不能统一。由于上述两个方面不统一，各部门之间和各辖区之间都各自为政，造成房屋（土地）等不动产登记信息数据标准不统一，录入内容和规则不统一，电子化程序不统一。如房屋所有权证号的编排数不统一，有6-26位不等；房价成交金额的单位不统一，有以元为单位的也有以万为单位的；房屋面积的单位不统一，有平方厘米为单位的也有以平方米为单位的，等等。这使得个人住房信息联网的功能无法真正得以实现和利用。

笔者认为，既然“法治”的目标已经确立，就不可能再走“人治”的回头路；既然人大制定的《物权法》中，已经对不动产物权的统一登记予以了明确，就没有理由不去坚决执行。因此，当务之急就是国家立法机关尽力排除干扰，尽快出台《不动产物权统一登记办法》。因此建议提请人大对不动产统一登记实行立法，制订一部不动产登记法，实行不动产统一登记制度。通过法律，从根本上，更有效、更有序、更规范地管理不动产物权，实现《物权法》的立法目的：“维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的作用，保护权利人的物权。”，从而让不动产登记管理纳入真正的法制轨道。