[摘要] 不出所料，房地产相关话题再度成为全国两会的热点。一项两会民意调查显示，“抑制房价”、“让百姓居者有其屋”成为“两会”期间百姓最为关注的话题之一。
不出所料，房地产相关话题再度成为两会的热点。一项两会民意调查显示，“抑制房价”、“让百姓居者有其屋”成为“两会”期间百姓最为关注的话题之一。人大代表和政协委员也纷纷建言献策，对这一重大民生问题给予高度关注。政府工作报告也就“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”作出了明确的说明。那么，在两会地产风云背后究竟隐藏什么？两会后的楼市走势如何？
>>> 民众高度关注房价及房产调控说明两个问题
一是充分表明民众对当前畸高房价的不满。房改以来，中国房地产得以快速发展，房价也不断被推高。目前，一线城市的房价收入比已经超过18:1，房价已处畸高状态，已经远远超出民众承受范围；
二是民众对中央的房地产调控既心存疑虑更充满期待。2010年，中央发起了史上最严的房地产调控，出台了诸多旨在打击投机、抑制投资、引导需求的政策，从市场表现来看，各地房价尚未出现应有跌幅，“促进房价合理回归”的目标还显得很遥远。在这样的态势下，民众热切期盼中央房地产调控能真正显效，房价能够尽快回归合理，早日实现安居梦。
>>> 代表委员发出不同呼声折射三大问题
人大代表及政协委员纷纷建言献策，从不同角度发出了针对房地产的呼声：
一是呼吁中央松绑房地产调控。政协委员、河南工商联副主席王超斌提交《建议实行阶梯性调控》的提案，建议90平方米以下的房子可以买一到两套，但买套给予优惠，买第二套不予照顾，买第三套征税。对于买高端住房，应该取消限制。此提案的实质就是呼吁松绑限购。
其实，自房地产调控开始之日起，要求松绑的呼声就此起彼伏，因为利益群体过惯了好日子，而房地产调控让他们放弃暴利，让他们从获取的利益中吐些出来，他们实在不愿意。而在两会期间，要求松绑的呼声会更高，呼吁松绑的角度会更多，这些呼声主要是来自房地产从业人士、房地产协会人员以及部分专家。他们的根本目的就是要让政府放松甚至取消调控，以便于轻松地获取暴利。
二是呼吁给予首次购房者房贷优惠。万达集团的董事长王健林今年两会提案为《对首次置业和首次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》；的政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞则建议，现行房地产调控政策不能松绑但需要微调，应该恢复首套房贷7折利率。
表面看来，此类呼声是为了维护首次购房者的利益，而在事实上此呼声恰恰是在很大程度上害了首次购房者。理由如下：首先，一旦降低首套购房者首付比例并给予优惠利率，势必诱使很多普通民众投身购房大军，这必将导致成交大量增加。大量的成交必将在很大程度上缓解开发商的资金压力，房价下跌步伐将减缓、甚至可能出现止跌或上涨的状况；其次，以降低首付、给予优惠利率的方式刺激首次购房者的购房需求，必将大幅增加银行的风险；第三，给首次购房者降首付及利率的实质是松绑调控政策；第四，若畸高房价不降，即便给老百姓降低首付及利率，也不能令老百姓买得起房；第五，一旦给首次购房者降首付及利率，将令市场成交大幅增加，必将导致市场误读为松绑调控，将在很大程度上不利于地方政府对中央调控的执行。
三是呼吁进行制度性建设，确保房地产长期健康稳定发展。一些专家、学者的提案更多是从制度的层面入手，包括房产税、土地出让制度、小产权房等方面，这些涉及深层次的制度问题是每年两会的热点，虽然屡有提及，但是真正有所改变却异常艰难。
对此，笔者以为，制度性建设绝非一蹴而就，当权衡轻重缓急。以目前房地产调控形势及市场表现来看，应尽快开征房产税，利于地方政府在拥有稳定税源的情况下抛却土地财政思维，并在很大程度上打击投机抑制投资；应逐步变革土地供应策略，保障房建设用地采取划拨、中低价商品房建设用地采取批租、高端商品房建设用地拍卖；至于小产权房，笔者以为宜规范而不是强硬的清理。
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在住商不动产钱塘春晓店当代理的小张，手上刚刚签掉了一份二手房买卖合同，买家是首套房客户，按揭贷款办在花旗银行，利率打了95折。“这是我今年接单子以来碰到个利率打折的客户，其他几个同事之前已经接到过类似的单子，的折扣能拿到9折。”不过小张也承认，现在贷款利率能打折的银行都是外资行，中资行卡得比较严，只能拿到基准利率。而从两会传来的消息，央行表示今年必须保证个人居民首套自住普通商品住宅的贷款。根据目前信贷的投放情况，业内人士预计，首套房贷8.5折的情况将重现市场。
目前杭州市场执行9折利率
之前本报也对杭州市场上的房贷利率发放状况做过多次报道，发现目前杭州的首套房房贷利率已经从去年的普遍上浮5%-10%，到目前的维持基准利率。进入2月份后，已经有一些银行（主要是外资银行）对于二手房以及新楼盘都亮出了“9折或9.5折优惠”。不过，在这些可以得到优惠的银行里办贷款，可能还需要贷款人自身满足银行设定的种种条件，比如信用程度、工作状况、家庭财产、月收入等，只要银行认为是优质客户，一般首套房贷打点小折扣没什么问题。
“另外，我们公司也帮一些新盘做代理，有个别楼盘开发商和银行签订的优惠的活动，只要是买了这个盘的房子，再找开发商指定银行办理按揭，就能享受到优惠。”小张说。
已经有银行向总行申报恢复85折
据其他媒体报道，在深圳、上海、苏州、杭州等地的首套房贷都出现了不同程度的优惠，达到9折。目前，已经有业内人士预测，首套房贷8.5折的情况将重现市场。
而记者从光大银行杭州分行相关负责人这里得到了这样一个比较确实的消息：光大银行体系中，已经有几家其他地区的分行（主要集中在长三角地区）向总行提出申请，要求恢复首套房85折的利率优惠。
“目前总行的要求是根据市场状况随行就市，如果其他银行的首套房贷出现松动，那么我们行必定也会紧跟上。”这位负责人表示。
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政策支持加上银行贷款额度变宽松，业界预期首套房贷利率将逐渐松动
（来源：金羊网）近日有报道称有银行首套房贷利率出现8.5折优惠。记者调查发现，目前大部分银行的首套房贷利率仍然以基准利率为主，即使有银行有8.5折房贷利率优惠，也并非人人都拿得到。不过，随着银行房贷额度宽松、放贷压力增大，房贷利率放松已是必然之势。有业内人士预计，下个月首套房贷利率将普遍出现9-9.5折的优惠。此外，还有消息称四大行将在近期出台针对首套房贷利率的优惠政策，即针对符合贷款条件的客户都给予8.5折的优惠。
部分银行利率优惠“隐形”
不过，据中原地产项目部总经理黄韬介绍，现在已经有银行针对首套房贷利率给予8.5折优惠，并且给予利率优惠幅度的范围有明显增加。“像工行、建行都有这样的利率优惠，但每个支行情况不一样，也不是每个支行都有，也不是每个人都可以申请得到。”
据了解，大部分银行表示目前首套房贷利率并无优惠，其实是针对普通客户，部分优质客户还是可以享有“隐形”的利率优惠。广州某大型按揭公司内部人士也表示，虽然四大行多执行基准利率，但仍可以申请优惠利率，“只是不一定能申请得到。”
广州银行个贷中心的工作人员告诉记者，目前广州银行有推出针对优质客户的首套房贷利率优惠，优惠幅度也只有9.5折。“主要是针对去年一年日均存款达到50万元及以上客户推出的利率优惠，对于今年新进客户，这个门槛会更高。”
传四大行在酝酿利率优惠
实际上，前段时间，四大行在北京召开座谈会，会议重点提出要切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，在基准利率之内根据风险原则合理定价，积极支持资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设，增加普通商品房的有效供给。在不少人看来，此会议的召开是给房贷政策放松事先吹风。
政策吹风加上银行现有的放贷压力，也加大了业界对于房贷利率放松的预期。四大行中一位置业经理表示，最近已经听到消息称，四大行将在近期出台针对首套房贷利率的优惠政策，即针对符合贷款条件的客户都给予8.5折的优惠。
而另一位从事房贷工作多年的专业人士则预测，随着银行放贷压力的增大，对房贷利率放松势在必行。不过，鉴于现有的房地产调控政策并未有放松的迹象，因此即使有优惠也只会针对首套房贷利率。“根据目前银行各方面的情况，估计4月份就会出现针对首套房贷利率优惠的政策，届时首套房贷利率多会有9-9.5折。”
有此一说
公积金贷款激增 银行顶唔顺
据相关数据显示，2月人民币新增贷款仅为7107亿元，再次低于市场预期。尤其房地产销售和交易的萎靡使得按揭贷款需求显著回落，当月新增中长期居民贷款(主要是按揭)仅为325亿元，显著低于去年下半年以来月均1000亿元左右的水平。受楼市成交等因素影响，今年2月份银行针对房贷的放贷成绩并不优良。据一位熟知房贷行业的知情人士透露，“最近银行额度较为宽松，放贷压力增大，要求按揭公司增加商业贷款的比例。”
记者了解到，在限购、限贷等调控政策下，现在楼市成交以刚需族为主，而大部分首次置业者通常会选择公积金贷款，因此导致不少按揭公司公积金贷款比例大增，有的公司占比甚至达到七八成。
一位商业银行的工作人员坦言，对于银行要求按揭公司多做商业贷款的情况并不感到意外，“做公积金贷款，银行费力少。银行在额度充裕的情况下，当然希望多放些商业贷款。像我们银行就是以做商业贷款为主。”
在信贷宽松下，银行放款效率也有所提升。“以前从出押到放款需要2-3个月，现在一个星期就可以搞掂，最快只需2-3天。”
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>>> 政府工作报告传递四大信号
一是限购、限贷政策不仅会毫不动摇地执行，而且还会进一步深化和加强。因为中央的房地产调控目标已经非常明确，就是要促进房价合理回归，说白了就是要让房价出现较大的跌幅。欲达促进房价合理回归之功，必须要尽努力打击投机、抑制投资、引导需求。而限购、限贷政策是实践证明了的打击投机、抑制投资的有力政策，唯有不折不扣地执行，甚至继续深化和加强限购、限贷政策，才能确保房价合理回归。
二是保障房建设与管理将制度化规范化。政府工作报告指出，继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。充分表明中央高度保障房的建设、分配及退出机制。我们可以看出，中央或将进一步强化地方政府保障房建设责任，将当地保障房建设情况纳入地方政府考核体系，或将尽快研究出台《保障房建设与管理暂行规定》。
三是将出台政策鼓励开发商建设中低价位商品房。政府工作报告提出要采取有效措施增加普通商品房供给，这是近年来中央多次提及的核心调控思路，因为唯有如此，才能在更大程度上满足民众普遍的购房需求，才能在更大程度上保障民生。那么，如何才能有效增加普通商品房供给呢？笔者以为需充分调动开发商建设普通商品房的积极性。而欲达此功，需在减少开发商拿地成本方面多做努力。笔者以为，在目前房地产调控处极端关键时期，中央不会出台过多的鼓励政策，因为，一旦鼓励过度，将对房地产调控不利。故此，两会后，中央或将推广北京的限地价、竞房价的土地供应模式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。
四是房产税将尽快在开征。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。结合“促进房价合理回归”的调控目标，我们可以看出，中央必将在投资比重较大的城市开征房产税。而在年初，住建部部长姜伟新表示要继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。可以想见，今年下半年房产税将在40个信息联网的城市开征。
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（来源：早报记者）继深圳、南京部分楼盘打出“一成首付”的促销噱头后，沪上已有楼盘跟进。
13日下午，位于青浦的旭辉朗悦庭售楼处一位工作人员称，目前该楼盘在售房源为113平方米和137平方米三房，均价在8500元/平方米，购房者可享受“一成首付”的优惠。
所谓“一成首付”，该工作人员解释称，即购房者付一成首付款，就可签订购房合同，剩余部分由开发商垫付。随后，购房者凭着足额的首付款发票，去银行办理按揭贷款。在上述手续完成后，购房者须在双方约定的期限内，将开发商垫付的那部分首付款返还。
至于还款时间，该工作人员称，具体的还款时间要根据购房者个人的实际情况，经双方商谈后决定，一般在2-3个月。如果是短期，可免利息，如果期限较长，会考虑追加一些利息，但不会超过银行的基准利率水平。
按现行规定，首套房贷款首付比例为三成，二套房首付比例为六成。
旭辉集团相关负责人称，对该项政策不清楚，要从售楼处了解。
面临信用风险
上述操作并非没有风险。
上述旭辉朗悦庭售楼处工作人员直言，开发商先行垫付的那部分首付款，开发商会和购房者订立专门的合同进行详细约定，“如果购房者不还，将按合同约定办，该承担违约责任的需承担。”
另一业内人士提到，由开发商垫付部分首付款，购房者在向银行申请贷款时，可能要承担部分信用风险。
开发商也可能面临购房者毁约的情况。
沪上某上市房企副总裁说，如果开发商垫付了20%或50%后，市场发展了变化，房价大跌，那么购房者就存在不愿还款和不愿还贷的可能。如果购房者停止还贷，银行可以申请将其名下房产进行拍卖，如果购房者拒绝向开发商还款，开发商可以跟进双方签订的还款协议追索。
该副总裁还提到，开发商这种帮购房者凑齐首付，再去银行办理按揭的行为，是不可能告知银行的，银行也不可能一一去了解，一旦这种行为的规模变大，被银行发现，银行很可能对该开发商停止一切贷款包括开发贷，其他银行也会立即跟进，“这对开发商是得不偿失的。”
“首付一成”促销，并非新鲜事物。沪上某上市房企营销总监称，这种营销方法早在上世纪90年代末，上海楼市中就曾出现过。当时房地产行业刚起步，房子很难卖。
此前深圳、南京等地，也出现过开发商为购房者“垫首付”的情况。
多楼盘称可分期付首付
沪上在售楼盘中，与旭辉朗悦庭有类似促销手法的，还有位于宝山的远洋7号等。
不过，远洋7号售楼处工作人员称，购房者“首付一成”即可签约，剩余部分由开发商垫付，但购房者需在1-2周内将垫付部分返还，然后前往银行办理按揭贷款，“我们是因为要求签约时间短才这样做的，特殊情况下，还款时间可以延长一下，但三五个月是肯定不行的。”
位于嘉定新城的崴廉公馆采取的则是先付20万元就可签约的办法，而按其1.7万元/平方米的均价，首套房首付金额在50万-60万元之间。“剩余部分我们可以先垫付，但一周内购房者须返还，然后去办按揭贷款。”售楼处人员说，在专门的补充合同上会写明，如果购房者不还，将按日承担一定比例的违约金。
有业内人士分析，虽然一些楼盘声称还款时间长了不行，但如果是诚意度较高的客户，在了解了对方情况后，延长至半年也是能谈下来的。
但某上市房企副总裁认为，远洋7号、崴廉公馆的做法其实就是分期付首付，这在行业内很正常也很普遍，“因为要求的签约时间短，有些客户确实短期内支付全部首付款有困难，那么楼盘就先成交，而且还款之后再办按揭，也不存在风险和问题。”这与旭辉朗悦庭的“一成首付”不同。
据该副总裁介绍，这种类型的营销，在垫付方式上，可分为开发商直接垫付和第三方借贷，并就借贷本身做出书面约定。如果第三方借贷存在免息、低息，那也很容易让人联想到这第三方是否会跟开发商存在关联。
不过，沪上某上市房企营销总监认为，开发商所称的购房者延期个三五个月再还清借款，一般购房者是不干的，“三五个月的时间太短，对客户没有意义，起码半年以上才能对客户有帮助。”在实际操作上，客户往往会采用拖的办法，而开发商因为交易已经达成了，也会默许，“实际期限有一年的，甚至还有到交房时候再还的。”
开发商奋力促销
对于“一成首付”卷土重来，上述上市房企营销总监分析，这与当下市场行情不好有关。
据该营销总监称，如果涉及的是首套房，开发商垫付两成后，实际可回笼80%的房款，即便是二套房，也能回笼50%，这总比房子卖不出去强，而且垫付的部分，大多数买房人也是会还的。
上述上市房企副总裁亦称，这种“一成首付”的做法，其实是除降价以外的另一种营销手段。它的出现，说明目前有些开发商的资金还是很紧张，希望能将手上的房子尽快卖出去，由于市场上有买房资格的客户数量有限，开发商只能想方设法来促销。
在该副总裁看来，开发商还是应该走常规的降价的路，而不该走有政策风险的路。
风险似乎难以避免。
上述上市房企营销总监说，这种类型的垫付，开发商很少会算利息，而开出的首付款发票，除了将复印件交给银行以便办理按揭贷款，在购房者将垫付款还清之前，原件是不给购房者的。但按揭贷款办成后，房子的抵押权归银行所有，由于开发商参与了房贷申请虚假信息的提供，日后如果出现购房者不付垫付款的行为，开发商凭垫付合同，跟购房者打起官司来很难打也很复杂。
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