[摘要] “对房地产开发贷款，我们严格控制规模，并且实行严格的准入制度。从目前来看，前两月的增长基本保持平稳。”某国有大行房地产信贷部相关人士向记者表示。
虽然近期多家银行对首套房重新开始实施利率优惠，但这并不意味着房地产信贷有所松绑，在楼市调控政策继续从严的背景下，银行对房地产开发贷款依然保持严控态势。
“对房地产开发贷款，我们严格控制规模，并且实行严格的准入制度。从目前来看，前两月的增长基本保持平稳。”某国有大行房地产信贷部相关人士向记者表示。
根据目前多家银行公布的年报，商业银行在去年严控房地产开发贷款，房地产开发贷款增长放缓。以建行为例，截至2011年末，建行房地产开发类贷款余额为4191.60亿元，增幅仅0.16%；较上年增加6.50亿元，新增额为近五年。
建行在年报中披露，经过对市场形势的分析研究与预判，严格执行贷款客户名单制管理，切实做好客户准入关口的风险控制；新增贷款主要支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户，重点支持符合国家产业政策的住宅类项目，包括居民住宅和经济适用房项目开发。
“根据我们的了解，目前房地产企业的资金链普遍比较紧张，部分中小房企已经出现资金链断裂的迹象，因此我们对这一行业的风险密切关注，严格控制贷款比例，对客户资格按照监管要求严格把关。”上述国有大行房地产信贷部门人士表示。
除房地产开发贷款外，受住房成交量萎缩的影响，个人房贷增长也呈放缓趋势。以上海为例，央行上海总部的统计数据显示，1月份上海全市新增本外币个人住房贷款20.8亿元，环比和同比分别多增31.1亿元和少增41.4亿元。2月份上海个人住房贷款则明显回落。当月本外币个人住房贷款减少19.8亿元，环比和同比分别多减40.6亿元和53.1亿元。
“目前购房者多处于观望状态，房贷业务量一直在下滑。”某国有银行上海分行房地产金融部相关负责人表示。在房贷业务量下降的同时，信贷额度却相对宽松。“目前房地产贷款受限，政府融资平台贷款受限，再加上经济下滑导致有效信贷需求下降，银行的信贷额度相对宽松。”上述人士表示。这些因素使得商业银行重新重视房贷这一业务。去年多家银行取消了此前执行的首套房利率优惠，而根据记者了解，针对首套房，目前上海的商业银行普遍执行9.5折及以上的优惠，部分银行执行8.5折优惠利率。
在昨天举行的业绩发布会上，建行有关高管表示，允许首套房贷利率在基准利率基础上下浮。
“银行对首套住房重新执行利率优惠，一方面是由于信贷额度宽松，另一方面也是出于自身经营考虑，由于这项业务下滑得厉害，银行想以优惠争取更多客户。”上述国有银行上海分行人士表示。在银行对首套房重新实行利率优惠之后，不少购房者开始对7折利率优惠产生憧憬。不过这位人士认为，首套房利率7折优惠恐难以重现，而8.5折则是完全有可能的。
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3月楼市成交量显现出回升之势。中指研究院昨天发布的报告显示，上周被监测的40个城市中，成交量同比下跌的城市维持在5成以下。而重点城市中，仅天津成交量出现同比微幅下降，其余城市皆上涨。业内人士指出，虽然目前来看楼市热度有所回升，但从成交量来看成交仍处低位，能否持续回暖仍有待观察。
各地楼市成交现暖意 中指研究院报告显示，各地楼市普遍开始推行“以价换量”，由此成交量出现暖意。据统计，上周被监测的40个城市中，18个城市楼市周均成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上，其中舟山同比降幅，达81.08%。其次为大连，同比降幅达79.46%。其他城市同比均出现不同程度的增长。 重点城市中，仅天津楼市成交出现同比微幅下降，其余城市皆上涨。其中杭州(不含萧山、余杭)涨幅，达200.43%。南京涨幅超过150%，成都和重庆涨幅也在100%上下。 |
各地楼市成交现暖意
中指研究院报告显示，各地楼市普遍开始推行“以价换量”，由此成交量出现暖意。据统计，上周被监测的40个城市中，18个城市楼市周均成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上，其中舟山同比降幅，达81.08%。其次为大连，同比降幅达79.46%。其他城市同比均出现不同程度的增长。
重点城市中，仅天津楼市成交出现同比微幅下降，其余城市皆上涨。其中杭州(不含萧山、余杭)涨幅，达200.43%。南京涨幅超过150%，成都和重庆涨幅也在100%上下。
另据统计，上周20个主要城市土地市场总体供应稳定，住宅用地成交量有所增加。其中，上周共推出住宅用地23宗，较上周增加1宗，推出面积172万平方米，较上周增加54万平方米，上周住宅用地成交13宗，较上周增加7宗，成交面积79万平方米，较上周增加26万平方米。
新楼盘加速入市
“截至目前，3月北京住宅签约套数为4700套(剔除保障房后)，预计全月可能在5500套左右，这一成交量与1-2月相比已经翻番。”北京中原地产张大伟说。
据记者了解，进入3月，上海新房市场成交量回升明显，“小阳春”势头基本确立。
21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，3月前26天上海新建商品住宅成交59.1万平方米，较2月份同期回升108.1%。其中上周(3月19日-3月25日)成交1406套，成交面积为17.5万平方米，环比分别上涨2%、8.7%。
价格方面，因为有尚东鼎别墅的集中成交，上海上周商品住宅成交均价达2.57万元/平方米，环比上涨17.28%。虽然单周房价受入市楼盘类型的影响很大，但从3月前四周情况来看，上海房价已经普遍站上2万元/平方米的水平。
另一个一线城市深圳的二手房市场也出现明显回暖迹象。继前一周成交上涨超过三成后，上周深圳二手房成交36周以来首次突破千套，达1069套，环比上涨15.94%。此外，二手房价格亦略微上涨，成交均价为20391.97元/平方米，环比上涨11.88%。
供给方面，除深圳外，北京、上海、广州等地的新盘正加速入市。专家表示，在经过近一个季度的僵持与观望后，开发商多数会选择在4月这样的传统销售旺季，抢在竞争项目与市场环境明朗之前，率先推盘，以促回款。
其中，上周上海有近10个公寓项目推出，推盘密集度为年内。接下来的4月份，上海预计有25个项目开盘，与3月22个预开盘量相比，增加13.6%。北京有22个项目计划在4月开盘，从已公布的拟售价来看，4月开盘拟售均价为22013元，环比上涨18%。广州4月的拟推盘数量则多达38个，相比2月份的25个大幅增加。
回暖能否持续有待观察
需要指出的是，在政策层面，坚持和深化房地产调控的基调依然如故。
国务院近日批转发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中明确提出，适时扩大房产税试点范围。3月25日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，下一步试点房产税的城市仍未确定。齐骥同时强调，中央坚持房地产调控政策的方向不动摇，将继续促进房价合理回归，同时积极满足居民合理的住房需求。
“楼市目前的成交量比去年下半年出现小幅上涨，但是与限购前相比依然相差巨大，以北京为例，预计3月成交可能在5500套左右，从实施限购后的单月成交来看，仅能排名第六。”张大伟说。他认为，不能仅从短期数据来判断楼市趋势。
“从目前的市场情况来看，成交量在刚需入市等带动下出现复苏，可以说走出了市场谷。但是从价格来看，依然处于以价换量的阶段，10%的降价项目占据了市场90%的成交量。”
张大伟认为，在房地产调控力度不减、开发商库存压力加大以及信托兑付高峰即将到来等因素影响下，开发商未来仍将以降价促销策略为主，“以价换量”仍将是主流。
记者从重庆市国土资源和房屋管理局了解到，重庆主城区房地产市场呈现“量升价稳”的态势，商品房购买者以本地居民为主。
重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，今年2月份，重庆主城区成交商品住房131.04万平方米，同比上升63.66%，环比上升101.97%。其中，普通高层商品住房销售面积占比达到80.32%。
从购买人群来看，重庆主城区居民购房面积占比达到42%，区县居民购房面积占比达到48%，市外购房继续保持10%低位。
从价格运行看，2月份，重庆市主城区新建商品住宅环比价格指数为99.9，降幅继续缩小；同比价格指数为98.9，比上月低0.4，位居70个大中城市的62位，表明主城区房价在相对去年回落的基础上，稳定性不断增强。其中90-144平方米区间普通商品住房同比价格下降幅度相对较大。
业内人士分析，重庆主城区商品住房市场之所以呈现“量升价稳”的态势，主要有三方面原因：一是住房供应量较大，带动了部分市场需求；二是商业银行加大对首套住房的支持，刚性需求逐渐释放；三是重庆房价处于国内大中城市低位，并一直保持在合理区间内，符合消费者的心理预期。预计下阶段，重庆市房地产运行将更为有序健康，带动主城区房地产市场保持量升价稳的良好态势。
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进入3月最后一周，我们越来越明显地感觉到楼市的回暖迹象，这种回暖势头超过年初的普遍预期，范围则遍及一、二线多个城市。究其原因，可能在于我们低估了开发商在促销等方面的“创新”能力。
上海证券报调查显示，在北京、上海、深圳等一线城市，以及长春、南京等二线城市，楼市正随着天气的回暖而变得春意融融，人头攒动的购房场面又重现各地的售楼现场。
具体来看，上海3月前26天新建商品住宅成交量环比增长108%，其中上周成交17.5万平方米，环比上升8.7%。整个3月周成交均价超过2万元/平方米。深圳方面，二手房连续两周环比上涨30%和15%，成交均价稳步回升。
从个案来看，南京上周一楼盘麒麟东郊小镇将精装修改成毛坯房销售，小户型开盘即售出超过200套。上海最贵豪宅新鸿基滨江凯旋门上周末开售，虽然报价超过26万元/平方米，但仍旧引来大批意向购房者，某销售经理称单日接待客户超过20组。长春等地上周也有多个楼盘出现热销场面。
根据我们的了解，刚需积极入市的主要原因是开发商给出了有吸引力的价格优惠，但这些“隐性降价”并没有在成交价中体现出来，因此没有给市场造成很大冲击。
开发商的促销方式包括：单价不变，送面积。经过我们的调查，包括保利等多个在售楼盘均出现了送面积的优惠方式。比如，单价还是3万元，相比之前没有变化，但是送一个房间的面积，原来的90多平方米变成了110平方米。这相当于单价下降超过15%。还有的楼盘由精装修变成毛坯房，单价也出现一定程度的下降。或者毛坯房变成精装修房，单价不变。精明的购房者都能准确地计算出真实价格的变动，再加上各地出台的支持刚性需求的微调政策，中低价位出现集中成交的情况就不难理解了。
上述做法是合理的创新方式，有的做法就可能涉及违规。比如，北京某楼盘销售人员告诉记者，通过个人关系可以代办北京暂住证，凭借此证可以等同于北京户籍，无需补交五年个税，即可在北京购房。办理的暂住证与正规的暂住证有所不同，可以凭此证买房买车，但无法享受子女上学等正规暂住证可以享受的其他待遇。北京市房地产界人士称，目前北京市相关部门正在就上述违规做法进行严查。
不管怎样，开发商挖空心思的促销方式体现了其回笼资金的迫切性，也确实为拉动成交助力不少。即将到来的4月份，上海、北京、广州、南京等地拟推出的新盘数量都将创下年内新高。可以预料，开发商还会适时推出各种促销方式。
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