[摘要] 开发商危如累卵的资金疫情，正在蔓延至整条食物链。4月23日，中国建筑一位高层告诉本报记者，从工程付款进度来看，位于长三角和珠三角的一些开发商，资金十分紧张。
（来源：21世纪经济报道）开发商危如累卵的资金疫情，正在蔓延至整条食物链。
4月23日，中国建筑一位高层告诉本报记者，从工程付款进度来看，位于长三角和珠三角的一些开发商，资金十分紧张。
几乎同一天，渣打银行发布的研究报告称，在渣打银行调研的30家开发商中，24家称当地开发商很紧张或者表示担忧，少数几家表示非常担忧。有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。渣打银行的样本量取自成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。
但海尔地产董事长卢铿此前在接受本报记者采访时表示，开发商的资金并没有像外界形容的那么紧张，现在是建筑商和供货商一起帮开发商撑。
本轮调控持续时间之久，程度之严厉，都超过了许多开发商的想象。从最近破产的 房地产公司暴露的债务关系来看，建筑商、供货商是最直接的受害者。据了解， 地产拖欠施工方长城建设工程款5000多万元，拖欠广厦建设工程款2000多万元，拖欠杭州圣基建筑特种工程有限公司200多万元。
施工单位、供货商已经闻到了危险的气息，而长期以来的行业潜规则，则将其推向了危险的境地。
垫资潜规则畅行
虽然早在1996年，原国家计划委员会、建设部和财政部就联合颁布了《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，但垫资承包现象从未禁止，甚至日趋严重。
据知情人员介绍，目前除财政性投入的工程外，多数工程在招标文件中，有的付款方式含糊，有的虽表面写明按规定办理，但在询标时，或在事前或事后暗中协定，强令施工企业垫资（又称带资）。垫资与否，是决定工程中标不中标的必要条件。而垫资数值之大，令行外人士瞠目。
一些私营开发商，由于资金有限、项目投资较大，往往只在项目前期投入少量资金，然后大量占用施工企业资金进行建设，待房屋销售后再支付工程款。中坤集团董事长黄怒波告诉本报记者，很多开发商都在这么做，包括国内有名的大开发商。对于开发商来说，投入的一笔资金是土地款，土地款付清后，就开始运作各种融资，而建筑商垫资则是重要的融资方式之一。
从垫资的时间及程度上讲，工程垫资形式有以下几种：一是带资施工，亦可称为前期垫资，主要表现为由承包商垫付预付款或部分进度款，施工到一定阶段后，承包商再以进度款的形式收回已经垫付的全部或部分资金。
二是形象节点付款，亦可称为阶段性垫资，主要表现为承包人以自有资金完成节点工程如基础工程、主体结构工程、装饰工程时，发包人在扣除约定的用于保修等事项的比例后支付相应部分的工程价款。
三是低比例形象进度付款，亦可称为按进度款比例垫资，系指承包人在完成阶段性施工或节点工程施工后，发包人仅以较低的比例支付工程价款，承包人不但拿不到前一施工阶段的进度款，而且还要对随后的工程进行垫资施工。
四是工程竣工后付款，此种方式亦可称为完全垫资，或100%的垫资施工，指承包人在前期的开工及整个工程施工过程中，需完全依靠自有资金完成工程，待工程竣工后才能够期冀得到工程价款。
总部在杭州的昆仑置业董事长蒋传良告诉记者，一般施工单位的垫资占整个工程款的30%至40%左右，施工单位可以通过银行贷款，而一段时间里，施工单位和材料供货单位获得贷款甚至要比开发商容易。
垫资承包常常令施工单位和供货单位陷入被动，但有些建筑单位还是愿意替开发商垫付。“很多小公司议价能力不强，而建筑施工领域又是充分竞争的领域，部分公司不得已而为之。不接工程，公司和个人都得挨饿。”某在北京亦庄进行开发的施工单位高层对本报记者说。
一些议价能力很强的大公司，则通过内部管理和项目取舍控制风险。“资质不好的开发商的项目不接，同时加强内部管控，程度地降低风险。”中国建筑前述高层对本报记者说。为了控制风险，提高利润，中国建筑已将战略聚焦为高端市场，兼顾中端市场，彻底摒弃低端市场。在中国建筑看来，大客户付款更有保证。
部分施工单位，不得已从乙方身份转换为甲方。据本报记者了解，部分开发商因资金需求，不得已主动找建筑企业寻求垫资，并主动表示出让部分房地产销售利润，以求项目能够运作。他们希望建筑商先垫资施工，最后收取施工款并参与房地产销售利润分成。
王石(微博)在其2006年出版的自传《道理与梦想》中曾谈到：“（目前）上市企业的资产负债率平均水平为60%……可是如果再加上普遍存在的开发过程中建筑商垫资，许多公司的资产负债率实际高达75%。”
建筑商大幅垫款是在资产负债表上无法体现的现金流压力。一旦超过60%的资产负债率，则业务开拓中随时浮现的隐性负债压力，就难以得到有效地掌控。亦有研究认为，本土上市公司总负债水平的临界点在80%左右，超过这一临界点之后，企业的财务状况呈加速恶化趋势。
距离《道理与梦想》出版已经六年。行业潜规则不但没有改变，施工单位、供应商面对的是更加险恶的生存环境。
危如累卵？
蒋传良在接受本报记者采访时透露，有许多项目已经在不公开的场合发生转让了，很多企业把项目割掉。尽管楼市出现小阳春，开发商的资金状况仍没有大的好转。在杭州，降价降到65折至7折，销量才有所好转，开发商面临着很大的困难。
在湖南长沙，近期就有湘江700、枫树园二期等多个项目出现停工、开发商跑路等状况；在江苏常州，近期也有楼盘在工地门口高悬起“工程已经停工”的标志，建筑商承认停工是因为开发商出现资金缺口。在广东惠州大亚湾，被深圳投资需求支撑起来的“空城”，也出现了在建楼盘大面积停工现象。
目前二三线城市出现停工的楼盘并非个别现象。这些楼盘有的是开发商没有投入或较少投入资金的“图纸房”，有的是因开发商同时投资多个项目导致资金不足，不排除一些开发商跑路是由于无力偿还高利贷。
3月7日，黑龙江某媒体刊出一则催款公告：公告方黑龙江华风房地产开发有限公司称，2005年8月8日，北亚实业（集团）股份有限公司曾与黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司和华风房地产签署一份协议书，约定将就“华风国际商城”项目支付12亿元合同款项给施工方华风房地产。但是，北亚集团至今仍未按合同约定全额支付款项，致使华风国际商城停工。
前述中国建筑高层预测，调控的效应将持续发酵到2013年至2014年。而这样的恶性循环很可能发生：开发商拖欠建筑商的工程款，建筑商拖欠材料供应商的货款，供应商再拖欠原料商的货款。如此，不但建筑商苦苦挣扎在生死线上，建材商、原料供应商也将面临被拖垮的风险。
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（来源：广州日报）房价收入比渐趋合理区间 央行报告显示3月末房地产开发贷款余额同比下降8%
央行昨日发布的报告显示，房地产贷款余额在2012年一季度同比少增2812亿元，房地产开发贷款增速持续回落，房企资金面日趋紧张。虽然万保招金四大龙头房企资产负债率未继续恶化，但短期借款暴增依然引发业界担忧。
资金面的压力导致房价下行压力大，数据显示，2011年，商品住宅房价收入比为7.4，预计2012年房价收入比将进一步接近6~7的合理区间。
贷款数据
房地产开发贷款余额同比下降8%
央行昨日发布的数据显示，2012年3月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11万亿元，同比增长10.1%，比上年末低3.8个百分点，其中房地产贷款余额在2012年一季度增加2427亿元，同比少增2812亿元，一季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3个百分点。 今年3月末，地产开发贷款余额7710亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平。
此外，个别银行推出房地产按揭贷款利率优惠政策，个人购房贷款需求逐步回暖，其中今年一季度个人购房贷款余额7.3万亿元，同比增长12.1%，比上年末低3.5个百分点。
房企负债
万保招金负债率均超70% 短期借款暴增
被称为A股地产四大金刚的“万保招金”年报季报全部亮相。记者对比发现，虽然去年年报业绩都表现不错，但今年一季报总体形势不太乐观，除万科外，其余三家均出现下降。
负债率暂未出现恶化
年报显示，万科A2011年负债率为77.1%，保利地产负债率为78.43%，金地为71.11%。招商地产的负债压力最轻，为69.53%。从的一季报看，这四大企业资产负债率均超过70%，保利地产微幅上升到78.92%。
不过，万科截至今年年初持有现金达到342.3亿元，金地集团2011年末手持货币资金为186.38亿元，同比增加近四成。令不少行业人士担忧的是房企短期借款的急剧攀升。以金地集团为例，该公司2010年年末的短期借款仅有2亿元，但到去年年底就达到22.79亿元，今年一季度更是飙升到30.79亿元。而万科披露的短期借款为32.83亿元，比去年年底增加了14.27%。另外，保利地产和招商地产短期借款年度变化均超过1倍。
瑞银证券行业分析师励雅敏指出，房地产企业对于未来的销售和融资预期都不乐观，短期借款飙升或将会以进一步降价来促进销售。
央行：一季度工业贷款增速持续放缓
昨日央行《2012年1季度金融机构贷款投向统计报告》（以下简称 《报告》）统计显示，2012年3月末全部金融机构人民币各项贷款余额57.25万亿元，同比增长15.7%。今年一季度新增贷款2.46万亿元，同比多增2169亿元。分析指出，央行可能继续保持流动性适度增长，信贷供给将逐步提升。
报告显示，2012年3月末，全部金融机构本外币企业及其他部门贷款余额45.51万亿元，同比增长14.8%，比上年末高0.8个百分点；一季度增加2.05万亿元，同比多增4447亿元。相对于大型企业贷款增速回落，中小企业贷款增速出现明显增长。2012年3月末，小微企业贷款余额10.38万亿元，同比增长20.5%，比同期大、中型企业贷款分别高8.6个和6个百分点，比全部企业贷款高5.3%。 （王亮）
房价收入比
今年房价收入比将进一步接近合理区间
2002-2011年，房价收入比的复合增长率仅为1.12%。2011年，商品住宅房价收入比为7.4，随着房价的回落，2012年，房价收入比将进一步接近6~7的合理区间。
报告显示，2011年，北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比较高（超过9）。东部地区11个省（市）中，北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东房价收入比较高，河北、辽宁、江苏、山东房价收入比相对较低。整体来看，东部地区除个别省份外，大部分省（市）房价收入比在回落，主要原因是大部分省（市）出现商品住宅销售均价负增长或低增长。
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（来源：21世纪经济报道）随着信托兑付高峰期的到来，房地产基金意识到“的机会来了”。
在近期一次业界小型聚会上，一家投融资公司老板拜托诸位帮其寻找优质土地或者开发商的优质项目。该投融资公司副总认为，在开发商普遍面临资金困境的背景之下，目前是地产基金和有钱的开发商进入楼市比较好的时机。
地产基金的活跃背景，恰恰是房地产信托兑付高峰期的到来以及地产信托发行的低点。
地产基金趁机“抄底”
自去年7月份开始，上海某国有信托公司项目经理就再也没有做过房地产信托项目。“最近开始考虑操作保障房信托，但商品房信托还是做不了，一是银监局卡得紧，二是我们公司追求安全、低风险。”
4月24日，银监会再次提出要防范房地产贷款风险，改进和加强房地产贷款风险排查、压力测试和“名单制”管理。监管趋紧，令房地产信托发行越来越难。
据诺亚财富研究院肖闰月对4月9日至4月15日信托发行情况观察，与以往地产类信托动辄占据信托发行数量半壁江山不同的是，该周再现房地产信托发行低点。
据了解，4月9日至4月15日，15家信托公司共发行了26只信托产品，发行数量环比上周增长约37%。但信托资金主要投向基础设施，5 只基础设施信托发行规模为20.31 亿元，约占总发行规模的48%。投资于房地产市场和金融市场 的信托产品规模相当，分别为5.35亿元和5.34 亿元。房地产信托的发行规模及发行规模占比，较上一周均大幅下降。但从房地产信托的率来看，较上周回升0.89 个百分点。
4月16日至4月22日，上述现象仍在持续。记者在用益信托网上发现，上周共计发行了21只信托，但资金流向为房地产的仅为5个。
安泰盘实房地产基金总裁蓬钢认为，“地产基金目前还没有什么限制，这说明房地产基金正迎来的时机，至少未来的9-12个月是这样。”蓬钢称，近一个月，通过各种关系介绍来的20多个项目，均面临开发贷或者信托到期还款的困境。
蓬钢称，此前的房地产信托多数是以销售回款偿还，而目前销售持续低迷，据估算，约有40%的房地产信托面临不能如期兑现的情况，资金需求达数千亿。信托受限，地产基金受宠。但地产基金总量很少，所以要求的回报都很高。“目前基本上在25%以上，而2010年上半年，基金要求的回报基本都在20%以下。”
上述投资公司副总透露，他们近期也有一些以私募股权基金方式投放房地产项目的资金，由于成本都在25%以上，所以基本是小额。“也就1-2个亿，主要是中小开发商用来渡过难关。我们也挑项目，一般只投给当初拿地地价较低，可承受高成本融资的项目。”
地产基金接盘信托 对赌楼市回暖
地产基金抄底的背后，是其对赌行业将迎来回暖。
在上述投资公司副总看来，这是其所在集团从区域公司成为性公司的好机会。而诺亚财富则不无夸张地宣称，“这是一起乘船出海，捕捞未来三十年中国房地产的投资机会和创富机会。”
这些基金眼中的“掘金机会”，是认为房地产调控不会长期严格坚持。诺亚财富的逻辑是，房地产对经济的推动作用，决定了短期内不能过度调控房地产。
据他们粗略计算，房地产开发投资对GDP增长率的拉动在1%左右。如果房地产投资出现大幅下滑，将严重影响中国经济的发展。诺亚财富的结论是，尽管从长期看，经济结构调整、降低宏观经济对房地产的依赖为中国的必然选择，但经济结构的调整非一日之谈，宏观经济对房地产的依赖较难在短期内解决。当房价下跌和房地产投资过度下滑时，选择放松调控成为一种必然。
诺亚财富还认为，房价下跌趋势已经形成，房地产行业短期风险将延续，但在可控范围内。根据测算，从目前到2012年年底，预计平均房价的跌幅为3.5%，房地产业中长期仍向好。
诺亚财富的看法是，房地产信托的兑付风险加大，以新换旧的信托产品出现的可能性增加，对于中小开发商为融资主体的信托产品，建议保持谨慎。对于开发类和运营类的房地产基金，则可以低点进入，获得较低价格的土地，或者并购低价折价出让的房地产项目，具有较大的获利空间。
不过，这仅是对赌者的逻辑。
北京市房地产协会秘书长陈志在东方·优山美地“亚洲海岸城市生活系统”发布会上称，目前中国的整体经济减速，除了消费拉动以外，投资这一块，靠保障房和其他基础设施可以带来增量。而中央之所以要调低经济增速，就是要抑制投机性商品房消费。
经济学者马光远认为，“如果按照有些人的建议，出台‘4万亿2.0’的刺激政策，放松房地产调控，可以换得短期的好看数据和心理的欢愉，但这不仅不能解决实体经济和中小企业长期发展的问题，反而会因为时间的拖延，使得这些困难和问题更加严重。过度关注经济增速的观念不仅过时，而且对中国经济的健康有很大的危害。”
尽管不少业内人士质疑，基金现在为信托兜底仍有重大风险，但咨询公司安邦智库认为，对于上述抄底资金来说，抄底者赌的是政府换届产生“政策落差”而带来的高额回报，目前楼市正处于一个非常敏感的时间，看空者有之，看多者同样有之。
面对可能的风险，蓬钢认为，地产基金会尽量选择“赔得起”的开发商。
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