[摘要] 当A股上市房地产企业库存总量攀升至1.37万亿元时，去库存化已成为不少房地产开发商2012年最主要的工作。
当A股上市房地产企业库存总量攀升至1.37万亿元时，去库存化已成为不少房地产开发商2012年最主要的工作。
消化掉这些房地产黄金时代留下来的遗产，要花去一些开发商很长的时间。在漫长严厉的楼市调控博弈中，一些房地产业大佬们已经意识到转折即将来临——房地产业高速增长的时代已经结束了。
而作为那个时代的产物——为高速增长而准备着的巨量储备土地，也多少显着有些不合时宜了。
为未来储备？
不管如何，去库存化事实上已经开始。季度，几乎所有的开发商都削减了在土地市场的投入。在A股排名前10的开发商季度仅投入143亿元新购土地，仅为2011年同期的30%。而富力、华润、金地和绿城4家房企更是罕见的“零拿地”。
不过，与2008年开发商被动地削减土地投入相比，当下开发商的行为却多少有主动为之的意思。“郁亮跟我说，万科拼命卖楼收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱。”世联地产董事长陈劲松透露。
而在季度完成了超过70亿签约销售额的世茂房地产，其公司也有内部人士对记者表示，世茂目前土地足够满足开发需求，暂时不会有拿地的计划。
事实上，以当下的销售速度计，排名前列的大型开发商均有足够的土地以应对未来数年的发展。以世茂地产为例，据其2011年年报披露，截止到2011年底，其土地储备规模达到3950万平方米，而2011年竣工楼面面积不过332万平方米，施工面积也不过720万平方米。
即便以容积率1.5折算，以2011年的竣工速度，其土地储备可供其开发17年。而这在中国房地产公司中并不鲜见。
一份来自国土资源部的数据显示，截至2011年底，我国尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积分别为15.04万宗、47.99万公顷，这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。假如以其中一般属商品房用地，且以容积率1.5折算的话，其转化为商品房开发面积便高达36亿平方米。足够开发出4000万套90平方米的住宅。如能全部开发完成，足以改变目前市场上的供需关系。
而国土资源部人士透露，绝大部分土地均是在最近五年里供应到市场的。
房地产开发商在过去几年的疯狂投入可以从保利地产的发展中窥见。在过去三年，保利是中国房地产界扩张最猛的公司，三年拿地资金总计超过1000亿元，其中2009年410亿元、2010年553亿元、2011年228亿元。仅2009年，购入土地成本便占到了保利当年销售收入的九成以上。
投入远大于产出，这样的疯狂让人难以理解。但只要回顾过去十余年大型开发企业的生长速度，就能明白所以然。
2011年，中国的房地产开发商万科的年销售额为1215亿元，而在12年前，这个数字仅为20亿。12年间销售额增长60倍，其中在2004年实现了144%的翻番增长。而支撑这么高速增长的，就是看似不可思议的天量土地储备。
“假如在土地储备上过于保守，那发展的速度无疑要大受抑制，这便是过去十年留给开发商们的经验。”一位地产分析人士认为，问题是，下一个十年呢？
楼市下半场
陈劲松的一条微博近期引发关注。他认为，如果将过去十年房地产发展的黄金时期看作是足球比赛的上半场的话，那从2012年开始，这场比赛的下半场已经开始。“人口红利进入减弱期，城市化增速放缓，低附加值行业面临巨大压力。”
华远地产董事长任志强则认为，23岁人口的数量将在2015年达到点，此后逐年下滑。
类似的观点也曾被住建部政策研究中心主任秦虹所表达，在年初的一个论坛里，她强调“未来十年中国房地产企业仍有空间增长，但是增速会放慢”。而所依据的也是一组城市化方面的数据，过去十年来，中国城市化率年均增长率1.35%，而在“十二五”规划中，这个速度将下滑到0.8%。
尽管对人口红利开始消散及城市化速度的放缓所带来的影响到底有多大尚未有准确一致的评估，但上述业内人士普遍认为，从长期来看，这一趋势对房地产行业的影响显然要超过正在进行中的楼市调控。
陈劲松认为，未来商品住宅的周期性变动，价格波动的情况显然会越发频繁，过去那种房价单边只涨不跌的情况会越发少见，而这会对开发商的资产、变现、管理服务的专业性要求越来越高。
这样的变化或许将给当前主流开发模式带来冲击。但任志强认为二线城市和三、四线城市在城市化高速发展的加速期，蕴藏着新的机会。
倒是当下不合理的产业政策和制度设计会给开发商带来更大的考验。“我们今天有一个共识：有一批过去吃得太多的开发商要倒在黎明前。”在4月底的一个论坛活动上，任志强、陈淮、潘石屹等都这样认为。
相关新闻：
（来源：每日经济新闻）沪深300等指数中蓝筹股静态、动态市盈率仅10倍出头！在证监会新主席倡导蓝筹股投资的背景下，沉寂已久的蓝筹板块近期已有苏醒的迹象，其中作为蓝筹股重点板块之一的地产股更是表现活跃。
近段时间伴随着交易量上升、政策流通性放松，同时监管层倡导的蓝筹投资时代可能来临，“招、保、万、金”等龙头地产股或在市场的期待下，带领整个板块的王者归来！
楼市持续温和回暖
2月15日，证监会主席郭树清在中国上市公司协会上表示，目前A股上市公司的估值水平平均只有15倍左右。其中沪深300等蓝筹股的静态市盈率不足13倍，动态市盈率为11.2倍，如此的低估值，在郭主席看来无疑具有罕见的投资价值。
另外从后续政策看，新股发行体制改革意见稿，取消网下发行三个月锁定期，增加“25%规则”，有助于新股合理定价；继创业板退市制度后，监管层又公布主板及中小板退市制度。退市制度改变了A股市场“不死鸟”的神话，对概念股、绩差股的炒作形成直接制约。从种种政策背后可以看出，管理层不断倡导价值投资，这与前期郭主席倡导的蓝筹股投资时代来临，形成交相呼应之势。
在蓝筹股投资时代来临之际，作为权重股板块之一的地产股，无疑又将重新吸引投资者的目光。巨潮资讯统计数据显示，截至5月2日收盘，A股127家房地产开发与经营的上市公司，静态市盈率为16.02倍，动态市盈率15.92倍。
从估值上看，地产股已经跌出安全边际，而从基本面的情况看，楼市持续温和回暖，交易量保持向好态势。
从2012年4月份周环比情况看，已公布数据的33个城市中有22个的房地产交易量上升；从同比角度看，已公布数据的34个城市有23个城市的交易量上升；上述数据与2012年3月的周平均值相比，已公布数据的33个城市中有24个城市交易量上升。
相对而言，一、二线城市的表现整体较三线城市强劲。从地区看，与上周相比，长三角地区的交易量较为稳定，其他地区的交易量更为强劲。4月周环比交易量呈上升态势，不过销售均价周环比角度则是下降的趋势。
某券商策略分析师告诉记者，尽管从同比的角度交易量仍是下降的态势，但是对于眼下的地产板块，交易量环比持续向好是其最重要的指标。尤其地产板块经过去年以来的下跌后，估值已经极具优势，如果交易量环比向好趋势得以延续，市场投资风格向蓝筹股转移，地产板块走出靓丽行情值得期待。
刚性需求有望进一步释放
基本面上，楼市交易量持续回暖，而从机构配置角度来看，地产股在股票型基金中配置比例已经是明显上升。从2012年一季度情况看，股票型基金中地产股市值占基金净值从2011年第四季度4.6%上升为6.6%，增幅为48%。自2009年第二季度以来，地产股的配置比例首次超过5%。
不仅是机构对地产配置比例大幅增长，今年一季度以来伴随着A股市场的反弹，A股市场中巨潮地产指数亦是呈稳步攀升态势。而自3月份伴随着政策对蓝筹股的力挺，地产板块整体表现再续辉煌。以龙头股“招、保、万、金”为例，截至本周五，上述四家地产股二季度涨幅分别达到15.9%、15.32%、11.35%和13.52%。
尽管地产股涨势已经展开，但是业内仍然看好接下来的投资机会。有券商分析师表示，从历史情况来看，5月~6月是房地产的传统销售旺季，这意味着未来2个月房地产销售仍将保持放量。
“短期内地产成交量的向好只是看好当前投资的一方面。”深圳展博投资研究总监罗四新告诉《每日经济新闻》记者，从中长期的趋势看房地产行业仍然有不错的成长空间，这主要体现为房地产市场的刚性需求。
罗四新认为，此前一个阶段地产行业完全是凭借资源优势，“取得一块土地就能赚钱”，但是随着国家调控，行业整合及企业管理水平的提高，规模化一线房企有望从中胜出。
另一方面，在经济转型过程中，地产占经济比例应该会有所下降，但其占比仍将是比较大，毕竟刚性需求占据着不小的比重，因此他对地产行业未来的增长态势并不悲观。
从刚性需求的角度，某券商行业分析师告诉记者，相比于地产投资性需求，政策对地产刚性需求应是呈逐步放松的趋势。
他认为，如地方政府通过“提高公积金贷款额度、上调普通住宅标准减免契税”等微调措施促进刚需的范围在进一步扩大，这在4月中下旬特别明显，后期类似的政策微调举措在5月会持续，范围会继续扩大，进而成为普遍现象。
同时，在开发商高库存、资金紧张背景下，去库存仍将是主旋律，这势必会进一步促进刚性需求的扩大。
“尽管前期对存款准备金率的下调预期落空，但后期仍存在很大的预期下调。”上述券商分析师告诉记者，流动性的释放，将有效缓解开发商资金压力、降低购房贷款申请难度，即受政策支持的刚性需求贷款难度也有望降低。因此流动性的放松，也是后期看好整个地产板块的理由。
罗四新认为，前期地产股中涉矿上市公司表现颇为突出，但是这些地产股的炒作更多是一个概念。二线地产股或由于不限购、业绩弹性，短期表现可能抢眼，但是从长期的角度依然看好一线地产上市公司。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
