[摘要] 与住宅相比，商业地产更具专业性。因为商业地产包含太多技术含量，尤其是商业配置和运营。此前国内并没有可借鉴的成功模式。在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的本末倒置，极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。因此，对于投资者来说，更应该备具“火眼金睛”。
商业地产泡沫破裂带来的不良后果逐步显现。上海电子商城的业主，如今变成了苦主。
不少上海电子商城的一期业主表示，他们5年前以高价购入的商铺，从未获得当初开发商承诺的“高”，而一些业主甚至5年来颗粒无收。
另有铺主称，从该项目开盘至今，商铺租金一直没有上涨过，一些商铺的租金甚至5年间维持着0.42元/平方米/天的低位，且商家入驻率也不乐观。
部分业主未见
应先生向记者反映，他在2006年10月以19万元左右的总价购入了上海电子商城1号楼和2号楼的两间商铺，其中一间至今没有任何租金收入，另一间在近两年的回报每年仅在2000元左右。
记者了解到，不少在同一时间购买该项目的业主，均有类似经历。
赵女士告诉《每日经济新闻》记者，她在2006年10月以17万元的总价，购得了上海电子商城一间7平方米的商铺。当时开发商承诺售后3年，每年返租率为总价的8%。3年总共4万元左右的款，在购房金额中直接予以扣除。也就是说，赵女士最后以13万元不到的总价购得了该商铺。开发商方面还表示，3年以后商铺肯定租得出去，而且率会高于8%。
应先生证实了上述说法。他表示，开发商的这种做法确实吸引了不少购房者。
商铺多虚位以待
记者调查后发现，购房者从未获得开发商上述承诺的相关回报。
据了解，上海电子商城项目分三期开发，总建筑面积近50万平方米。一期项目于2006年10月开盘。
21世纪不动产上海区域市场中心提供的数据显示，2006年江桥商铺的均价仅在13360元/平方米。以此计算，一间7平方米的商铺，总价应在93520元左右，而赵女士的购入价与此相比，竟要高出整整一倍。就算扣除4万余元的款后，依旧要多付近4万元。显然，开发商当时制定价格的依据存疑。
同策咨询研究部总监张宏伟对《每日经济新闻》记者表示，3年返租只是一种噱头。开发商往往提高项目售价，然后再以返租的名义给予购房者折扣。
此外，业主也没有拿到他们期待已久的8%的年率。据赵女士反映，期满后，开发商方面一家运营企业和她签订了一项《托管合同》，以0.42元/平方米/天的租金出租该商铺。也就是说，赵女士一个月的租金收入仅为90元，一年的总收入也不超过1100元，年率甚至不到0.64%。
记者来到该商城 “消费类电子馆”二楼时发现，整个楼面并没有看到任何顾客，商家入驻率不到一半。记者初步计算，有三分之二的商铺虚位以待。
随后记者又前往另一栋楼 “电子元器件馆”。该楼除了底层有一定商铺已租之外，其余空空如也。
“自从我来到这里做生意，周围的柜台就一直是空着的。”“电子元器件馆”二楼的一位女店主告诉记者。
铺位号为“A3079”的一名商铺店主透露，上述楼盘的期一共只有三年，其中两年的租期向商家提供免租。但在免租期结束后，这些商家就纷纷“逃离”，商铺由此成为空铺。
开发模式暴露行业潜规则
一位不愿具名的业内人士告诉记者，低租金并不能改变该盘大量空置的现状。“别说是2006年，就算现在的江桥，仍处发展阶段，周边对电子产品的需求严重不足，更何况该项目也未曾树立起品牌效应。可以说，这5年间该项目从未体现出应有的投资价值。”
有中介人士告诉记者，就算赵女士一分钱不赚，就以当初的实际购入价格出售，一般也是不会有人“接盘”的。
“现在租又租不出去，卖又卖不掉，我现在就想把这间商铺退还给开发商，但他们怎么也不接电话。”赵女士表示。
记者多次致电项目服务热线及开发商有关负责人，均未获得有效答复。
“这类开发商在开发商铺时，根本不以长期持有经营为目的，主要是为了短期内快速回款，一旦项目销售完毕，经营风险随即‘脱钩’，也就不会在后续经营上有所投入。”张宏伟告诉记者，现在这种情况非常普遍，甚至可以称得上是一种“潜规则”。购房者在购买商铺时，不要相信所谓的承诺，而是要考察项目自身的发展潜力，并购买开发商有一定自持比例的项目，通过利益捆绑的方式来规避风险。
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6月17日，长沙，喜来登国际大酒店。知名财经评论家水皮在“财经专家万达论道 一虎一城谈经济”论坛中谈到，目前国内经济已经进入一个“降息通道”，这对房地产市场回暖的作用是“引爆”式的。但是，“过去住宅投资的时代，真的是一去不复返了”。但是，投资商业地产，就是稳赚不赔的吗?
商业地产已经出现泡沫 投资要“擦亮眼”
商业地产一直是“名正言顺”的投资产品，包括写字楼在内的商业地产，也从来没有被调控。在过去的两年时间中，商业地产获得了长足的发展，增长幅度相当快，大家越来越认识到它被低估的价值。因此，这两年整个房地产市场发展最快的就是商业地产的投资。水皮提醒大家，商业地产投资已经出现了相当程度的泡沫，投资商业一定要“擦亮眼睛”。
应该看到，近两年，被房地产宏观调控逼到“墙角”的各大开发商纷纷向商业地产转型，如今一拥而上带来的投资泡沫已经迅速露出苗头。而大多数开发商依然把商业地产当做住宅地产的模式开发。水皮坦言，商业地产成功的因素不在于售前，而在于售后。一个商业项目成功与否，在于后期商业氛围的经营，与整个地段商业价值的塑造。所以，一般的住宅地产开发商做不成商业地产。水皮说：“我可以负责任的告诉你，大多数商业地产项目一定是失败的，因为它没有人在运营。在国内，现在算得上商业地产运营的，万达也算一家，还有保龙也算，但规模跟万达相比相差太大了。”
投资商业要有专业眼光 否则就要学会“傍大款”
与住宅相比，商业地产更具专业性。由于位置、楼层、地域等因素的区别，商业地产投资后的结果也会相当不同。因为商业地产包含太多技术含量，尤其是商业配置和运营。此前国内并没有可借鉴的成功模式。在西方发达国家是先有商业再有地产，而在中国却是先有地产再有商业，这种先后顺序的本末倒置，极大地影响了中国目前商业地产项目的成功率。从万达集团在商业地产上看，五年前失败的比例是55%，成功的是45%。因此，对于投资者来说，更应该备具“火眼金睛”。
长沙商业地产群雄并起 谁能成最后的王?
2011年，长沙的GDP为5600亿，在所有的省会城市当中排名第七，中部排名第二。但是在一些体现城市实力的建设方面仍有不足，就写字楼市场来看，据长沙开福万达广场投资有限公司总经理黎愿国介绍：“长沙现在谈得上甲级写字楼的，不超过5座，这跟一般其他的省会城市存在很大的差距。”而目前，世界五百强基本上已经进驻长沙，在长沙投资的大型企业将近3000个，整个市场对高端写字楼的需求非常大。
然而，在巨大的需求背后，长沙几大商圈都有大型城市综合体的影子，当这些并无多大本质区别的新项目如春笋一样冒出来时，势必会呈现“好的太少，烂的太多”的格局。风险与机遇是并存的，谁能在未来两年中真正做到脱颖而出?
据长沙开福万达广场投资有限公司总经理黎愿国透露，长沙开福万达广场的投资将近120个亿，但是真正的销售资金运转不到105亿，集团最终要带超过15亿的资金放到长沙来做经营。万达会专门有一个部门，物业管理公司跟所有的业主一起用三年时间作为培植成长期，通过几年的培植，最终要形成新的商业圈，免除业主后顾之忧。
关于商业地产的运营，是一个庞杂的问题。或许，像万达这样，带着资金和责任心来做实业地产运营的企业，可以给我们一个启发。
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