[摘要] 投资移民 海外地产投资
如果南极大陆上的土地可以出售，浙江人或许会是最踊跃的购买者之一。
从去年开始，在整个房地产领域“限”字当头之下，苦无出路的众多民间资金纷纷将投资目光转向海外地产市场，英国、美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、马来西亚等等，均成为浙商置业与投资的热门地区。
这其间，除了移民投资，一些嗅觉灵敏的民企还成为海外工业园、旅游地产等的投资者，或者索性当上了“地主”，而在浙江本土，更是涌现出了百余家企业和机构涉足海外房地产投资代理。
投资移民占主流
受青睐的三个地方：加拿大、美国、澳大利亚
金懋林，40岁，温州平阳人，和朋友合伙在杭州留下开了一家汽车配件公司。最近，金懋林几乎把杭州几家大的有涉外房产业务的企业都跑遍了，为的就是想了解一下海外地产的投资情况。
对金懋林而言，原本并没有海外置业的打算，“主要是感觉政策环境都不熟悉，风险较大。”他告诉导报记者，不过从今年开始，金懋林明显感觉到海外购房这个话题又开始升温，在好多次聚会上，他都听人说起要去某某国家某某区看看房子，身边有几个朋友甚至已经在香港、马来西亚、澳大利亚等地购置了房产，基本都作投资用。
朋友们的举动给金懋林带来了很大的触动。
“我忽然觉得自己也应该看看海外房产，他们也是做生意的，之前的投资眼光也比较准，他们去做的，应该是有机会的。”金懋林表示，最近一直在了解这方面的情况，发现有些项目真的很不错，至少听起来都挺高。经过一番了解之后，金懋林把购房的大致目标选在了加拿大。
“主要考虑有朋友已经移民到那边，以后不管移民也好，孩子读书也好，都有个照应。”金懋林告诉导报记者，近期正打算抽时间去实地考察一下，看看周围的环境，如果合适，就买了。
采访中，导报记者了解到，如今像金懋林这样的购房者可谓不少——听圈子里的朋友说起海外购房，觉得是个投资机会，就出手了。
杨先生是杭州一家外贸企业的负责人，近日，在经过长达半个月的澳大利亚实地考察之后，他决定不再犹豫立即出手。他向导报记者透露，自己在黄山投资了两套别墅，目前已经委托中介将这两套房卖掉，腾出的资金全都用于投资澳大利亚的房产。
“我看中一套位于悉尼的连排别墅，分两层，总建筑面积100多平方米，总价40多万澳元，相当于人民币250多万元。现为期房，明年6月底交楼。”杨先生告诉记者，他下决心买下这套澳大利亚的房子，是经过仔细比较的。“这套房有产权，带精装修，算的是套内面积，常规租金是6%左右。”
不过，对于如此之大的一笔投资，杨先生不是没有过担心。
“是不是真的像中介说的那样，每年都能获得稳定？”、“汇率风险怎么来规避？”……刚开始，很多问题都困扰着他。然而，在国家从严调控楼市的大背景下，他也知道要想等到像3年前那样的好市场，似乎是不太可能了。“抛开、居住环境，那边多年来房价稳定也是我投资的原因。”杨先生对导报记者表示。
“今年浙江人海外购房比去年还要来得更为凶猛。不过因为海外购房的特殊性，无法得出确切的统计数据。”杭州一家海外房产投资机构的经理黄先生表示，但目前来咨询海外房产业务的人确实很多，大部分都是有些家底的老板，很多还抱着移民的目的，其中加拿大、美国、澳大利亚是浙江商人最青睐的三个地方。
工业园、旅游地产等“见缝插针”
投资方式：地域不限，各取所需
尽管以移民为目的的海外房产投资占了很大一部分，采访中导报记者也发现，一部分浙商还把目光瞄准了工业园、旅游地产等。
华立的泰中罗勇工业园是其中的典型。这个占地十几平方公里的工业区，1995年就已经开发，目前进驻的各国企业达100多家，其中还包括不少来自浙江的企业，如皮尔轴承、浙江盾安、台州巨泰，等等。
无独有偶。越南龙江工业园的投资方，除了几个温州老板，还有一家就是海亮集团。导报记者了解到，越南龙江工业园的大股东之一翁明照，是浙江协力皮革股份有限公司董事长，2006年就有意向到越南建个工业园，2008年5月终于开始行动。当时越南胡志明市周边的地价是40美元/平方米，50年产权，如今已经涨到100美元/平方米。根据公开资料显示，截至2010年底，浙商群体以不同的投资形式在境外承包土地面积300余万亩。
不仅如此，一些浙商还对海外旅游地产产生浓厚兴趣。
导报记者了解到，此前，浙商郭广昌收购了法国上市公司地中海俱乐部股票和换股债券。资料显示，地中海俱乐部是法国著名旅游度假品牌，也是一站式旅游度假村概念的创始者，于1966年在巴黎上市，目前，在40个国家和地区拥有80个度假村，年收入超过13亿欧元。而接下来，复兴将和地中海一起，共同发力于度假村的建设运营。
在此之外，住宅项目也有部分房地产企业介入。杭州一家房地产企业眼下正准备在新加坡开发一个住宅项目，其负责人表示，之所以最终选择在新加坡开发房产，主要基于在目前国内调控趋紧的情况下，这一项目能迎合特殊人群的需求，而随着项目陆续进入视野，肯定能给市场带来惊喜。
导报记者在采访中了解到，新加坡因为华人多，一直以来都被浙江投资者看重。盛世管家港澳投资部的负责人告诉记者，新加坡的房产价格虽然较低，但住宅面积普遍为100平方米以上，投资总额比较高，且该国对于房产买卖有严格的规定，因此想直接通过房产增值抛售来获利比较困难。也正因为这个因素，对新加坡房产投资感兴趣的，以台州、义乌、绍兴人为多。
相关数据显示，今年一季度新加坡楼市33%的房产被企业和海外买家买走。特别是一季度中国买家在新加坡购买的私有房产，占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，首次成为新加坡房地产行业的海外买家，而这其中，相当一部分都是浙江人。
“热情取代不了投资”
出海：小心驶得万年船
“浙商青睐海外地产投资，背后其实是移民、投资等几种力量的综合推动。”采访中，谈起浙商“房”眼世界的现象，许多开发商和房产机构都表达了相同的观点。
而随着浙商海外地产投资热的兴起，与此相关的房产中介也是如雨后春笋般涌现。
导报记者了解到，目前浙江从事海外地产投资的中介除了一些出入境服务有限公司，还有一些大的房地产中介，它们中的相当一部分都成立了相应的海外房产投资部，专门负责相关业务。虽然具体的数据难以统计，但大部分业内人士都认同，这个市场在不断扩大。
文中前述的黄经理告诉导报记者，“和以前相比，海外购房的人数明显增加了很多。这段时间，我基本上每天要接待十几个客户，立即下单多的也很多。”
除了这些普通的中介机构，导报记者了解到，在义乌和温州，甚至还有专门针对这两个地方私营企业主提供的海外置业投资服务。
“我们和加拿大合作，推出一些针对企业主的商业投资兼移民项目，花费的时间和金钱都非常少。”一家移民中介负责人表示，为了推广这一项目，公司已经在温州和义乌召开过几次介绍会。该人士透露，今年下半年就已经有二十几个人办好了手续等待去加拿大，这些人全部都是企业老板，“彼此都是通过朋友介绍来的，很多人都相互认识”。而在整个过程中，中介会为客户全程保密。
只不过，尽管操作严密，面对完全陌生的市场环境，是否真的能够做到让风险归零？答案显然是否定的。
导报记者在在百度上输入“海外地产投资”，首先跳出的就是几个地产中介的链接地址。在一家叫做“北美购房网”的网站上记者看到，其推荐的房源不仅商业地产、住宅，甚至还有岛屿。
其中一个在售商业地产项目标价135万美元，介绍显示该项目位于美国最富裕的区域之一——康涅狄格州，承租商为著名亚洲餐厅，目前租约还有7年，2012年的年租金为12.24万美元，并且合约规定，租金将会每两年增加2%，这样算起来，投资达9.06%。不仅如此，中介还特别提醒，房产项目由承租人负责地税，保险费和维修费用等，投资人不须负任何屋主的责任，开出条件的诱惑力可见一斑。然而，稍加留意就会发现，中介对于该项目可能存在的风险却只字未提。
对此，黄先生表示，在海外地产投资过程中，存在的风险也必须正视。他提醒，专业和品牌是需要重点考虑的问题之一。除此之外，投资者还必须防范政治、政策、市场、汇率等四大风险。
事实上，眼下的这波热潮早已不是浙商海外购房的轮。此前，负有盛名的一项海外投资也是来自浙商，温州人胡宾花2800万美元在阿联酋的迪拜买下了“世界地图”中的上海岛，这也是中国人在中东数额的房地产投资项目。只不过，在迪拜主权债务危机之后，类似的投资也变得更加小心起来。
“和之前相比，浙江人投资海外楼市更为谨慎了。”迪拜温州商会会长陈志远表示，毕竟经验都是花钱买来的，热情已经取代不了投资了。
随着限购、限贷等方面的调控政策对住宅市场持续施压，不少开发商纷纷转战商业地产开发，包括商铺、写字楼等，而太原楼市也掀起了一股热浪，很多投资客纷纷把目光转向了商业地产，而部分商业地产的高也让这些投资客尝到了甜头，让越来越多的投资客也将目光转向了商业地产。
不仅标杆企业结队进军商业地产开发领域，一些中小型企业、商业经营企业及个人投资者也纷纷参与商业地产开发，从“房客”变成“房东”。而国家政策调控的不放松，也让更多的开发商将商业地产看成调控期的“避风港”。
写字楼持续升温
太原写字楼投资目前正持续升温，据了解，太原写字楼主要有山西国际商务中心、中港演艺中心、火炬创业大厦、时代广场等；待售的标准写字楼有东方明珠湖滨广场、东悦广场等。除纯写字楼项目外，还有一部分商住公寓。目前在售的商住公寓只有中银国际，待售的商住公寓只有时代中心。而在几家以住宅为主的大地产项目中，也有一部分写字楼出售，如太原茂业天地、兰亭·御湖城等。不难看出太原写字楼项目非常有限，且品质不错、物业服务又优质的写字楼更是少之又少，随着城市的发展，市场需求会进一步加大，可以预见，省城写字楼数量的缺失将会逐渐凸显，而更多的企业将会入驻写字楼市场。
太原的写字楼体量不仅不大，且价格也明显低于周边几个省会城市，太原市整个写字楼市场的均价大约在8500元/平方米，仅比商品住宅的均价7000元差1500元，随着商业地产的快速崛起，这对投资客来说无疑是个大好机会。有业内人士预测，今年，相对于住宅市场的低迷，写字楼行情仍将稳中有涨。
与传统的住宅地产相比，商业地产是商业经营和房地产开发的复合模式，是以出租物业收取租金为长期的物业形式，并且商业地产对开发企业的资金能力、对项目定位的判断把握、对经营团队的运作水平有着更加严格的要求。城市综合体和大型Mall是商业地产发展的主要形式。
城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览展示、餐饮、会议、文娱等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。彰德府·威尼斯印象项目由现代商业、生态公园、文化广场、温泉酒店四大基础功能组成，融合周围环境，是集娱乐、休闲、餐饮、文化、购物等商业形态于一体的城市综合体。
一个城市的影响力和生命力在某种程度上是由其商业繁荣程度决定的，同时商业也是推动城市多中心及多元化发展的引擎力量。住宅和工业建筑主要是满足城市居民居住的需要和生产的需求，商业地产带动了一个城市或者是一个较大的区域，带动了大规模的基础设施建设，保障了城市化进程。彰德府·威尼斯印象这一商业项目引入超市、百货、影院、娱乐，将做到一站式商业服务，一些一线商业品牌的进驻也将改变安阳城镇商业服务体系。
安阳商业地产尤其是“彰德府·威尼斯印象”对城市发展有三方面的意义。一是主力店本土化的能力，能满足基础人口消费功能；二是围绕各品牌商业形成的商务办公物流能力，将满足第三产业的进一步发展；三是围绕主力店设计的商业街，符合投资置业的长效增值需求。
一、产品模式:城市综合体已成为商业地产投资商解决单项目资金平衡的成熟模式。
正是在总结其第1代产品：主力店+散售商铺模式的基础上，万达成功实践了城市综合体模式，也基于此万达广场才实现了在各地的超常规发展。如今，城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式与财务模型。发展商、政府、投资客、物业使用人均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。当然最核心的还是城市综合体模式很好的解决了发展商单项目资金与现金流的平衡，释放了持有大型商用物业所背负的巨大财务压力。
二、资本来源：投资商业地产的资本日趋多元化。
1、越来越多的老牌住宅开发商开始将投资向商业地产倾斜，由原来快速周转、赚快钱的思路，向增持具备持续造血机能及良好增值空间的商用物业转移。一来缓解单一住宅开发所面临的巨大政策风险，二来通过持有型物业良好预期为“过冬”准备粮食。三来分享中国高速城市化进程中的人口红利所致的大好的消费钱景。
2、社保基金、保险基金等(风险规避，追求稳健)有望进入商业地产投资领域，这将是中国商业地产发展进程中极好的可持续的长期资本支持平台，有助于大中型商业地产的投资建设与持续经营。
3、不甘心作房客的零售大佬们开始买地自建自用型商用物业，也客串一下房东的角色。日本永旺购物中心、中国华润万家(欢乐颂)、欧尚、宜家……纷纷开始了投资自建商用物业，自持经营之路的探索。
4、国内外房产投资基金频频出手，着眼于收购优质潜力商用物业或投资自建购物中心以分享中国高速城市发展成果及人民币对美元持续的预期。
资本的多元化为中国商业地产的可持续发展提供了资金保障，同时大量资本的集中涌入，将进一步助推中国近5年的商业地产投资、开发浪潮，中国商业地产局部失衡与阶段性泡沫的出现在所难免。
三、产品类别面：城市中心型购物中心高速发展，社区邻里商业中心方兴未艾。
1、一线城市(北、上、广、深)的城市中心型SHOPPING MALL已发展得相对成熟，依托轨道交通网络的成熟，交通枢纽、地铁上盖型购物中心生意兴隆，持续向好。二三线城市(成都、重庆、无锡、苏州、昆明、贵阳、武汉等)由于正处于旧城改造、新区及CBD建设阶段，城市中心型SHOPPING MALL(8-15万平米是该类购物中心的理想规模)还有较大的发展空间。
2、依托于规模化，成片社区开发，中小规模(3-6万平方米)的邻里型商业中心将得到较好发展;相对城市中心的大型商业体来讲，邻里商业中心更符合构建“和谐、低炭、节约型”社会的要求将会得到政策面的支持而较具投资发展潜力。
3、超过20万平方米规模的巨型购物中心(北京金源与华南MALL便是例证)的非理型发展将明显减速(当然，重庆龙湖也许是个例外，正在用超常规的单体规模来挑战自用对于商业地产的操控潜力)。
四、营运管理面：购物中心与百货商场之间相互渗透，两者界限日益模糊。
1、百货商场正在不遗余力的增加餐饮、休闲等非零售业态，为顾客提供更好的消费体验，增强对顾客的吸纳力。零售是百货商场的重心，但已不是全部，其核心最终指向的消费者更棒的体验。
2、百货商场规模日益扩大的趋势明显(如10万平方米的久光百货、18万平方米的北京新光三越等)，百货商场向购物中心转型趋势明显，传统仅零售业态的百货商场的市场份额将呈递减趋势。
3、购物中心在精细化营运管理方面正在向百货商场学习，如百货商场经典的人流动线规划与中岛柜规划在购物中心商业规划上的借用;百货商场联营抽成模式在购物中心营运上的应用;百货商场VIP卡在购物中心营运上的应用;百货商场中央收银系统在购物中心中的运用……购物中心已由单纯的经营租户向经营终端消费者转变。
4、购物中心去“传货百货主力店”正在成为一种趋势(如大悦城、大融城、正大广场、IFCMALL等)，取而代之为多家次主力店的引入，一方面以减少百货商场主力店与购物中心零售招商之间的冲突，一方面亦可实现更高的租金坪效，另一方面亦可丰富购物中心的商家组合。
五、内地商业地产发展，万达当前领先，未来则央企领衔机率更大(华润、中粮南北对话)。
预计到2012年万达或累计开出70个万达广场(目前已开业33家)，并在院线、电玩、百货、酒店领域自持经营，现在的万达广场在数量方面以地压倒性优势遥遥领先与所有的内地商业地产投资企业。但如下问题却无疑困挠着万达商业地产航母：1、无品牌定位：万达集团所有城市的购物中心只有的名字：万达广场，导致了万达广场从低档到高档，从几万方到几十万方，从社区MALL到城市中心MALL都有……万达广场其实是无定位一个购物中心品牌，人民对万达广场的认知必然是模糊的。虽然万达广场是不动产，不是“快消品品牌”，但其连锁开发战略与“快消品”通过渠道覆盖市场的效果却是一样的，这样的品牌策略会导致万达广场之间品牌内耗与制肘。2、过快的发展速度，导致万达体系疲于应付开店，而无暇顾及营运品质的精细化，当前的万达广场普遍存在定位偏低，过于大众化，管理不精细，主力店切块模式，唯租金模式等。3、万达广场早期的战略联盟主力店：超市大卖场与大型家电卖场已不再是现代都市型购物中心的标配，简单的主力店+步行街模式已无法满足当前成长、成熟的80-90后消费需求，业态混搭，注重体验才是购物中心的王道。
清晰的商业地产战略布局，华润或将领衔未来内地商业地产发展(在品质与坪效方面完胜万达应当不是难题)。
万象城：定位高端的15万以上超级购物中心;
欢乐颂：5-8万平米的社区型购物中心;
印象城：原属深国投旗下社区型购物中心品牌，据传已收归华润旗下，其产品与定位和其早期合作伙伴凯德商用的嘉茂广场一致，也同欢乐颂的重合度较大;
五彩城：据传10万方以上，类似大悦城的“年轻潮流”主题的购物中心。
目前万象城已实现成功跨区域发展，欢乐颂也陆续有土地斩获，且已开出两三家示范店了;印象城则已实现成熟自主的跨区域发展。
华润在商业地产领域的多品牌策略，基本涵盖了购物中心的各种类型，加上其强大的资本力、经营力、资源整合力与国内领先的零售市场经验(华润万家超市/GMS、ole/blt精品超市、太平洋咖啡、药妆店……)，华润商业地产战略厚积薄发自然是指日可待了。
快速复制，火速推进中的大悦城——中粮集团的商业地产亮剑。
成功实现华润整合，奠定华润商业地产基石的宁高宁转战中粮，其麾下的中粮集团除了关注“粮袋子、菜篮子、奶瓶子”之外，其年青潮流定位的“大悦城”购物中心已实现了多地快速复制并初步取得了市场的认同。同为央企的中粮，如果集中发力商业地产其攻城略地之势自然不会输与万达。
六、商业地产投资回收的高级形式应为资产证券化，持有型商业地产在规划设计之初就须考虑资本市场的需求，以简明清析的方式向可能的投资人理清未来的财务报表。
1、大型项目简单分零散售注定失败，这已在若干年前的多个案例中证明了。
2、持有型商业项目的投资回收，如仅依赖租金收取或抵押融资也是非常漫长而低效的。将商业地产项目整体打包上市，是实现资产证券化方式之一;引进战略投资人，出让部份股权同样也是一种方式……
3、将商业地产项目金融产品化，自然要以项目本身良好预期、稳健经营、专业团队为基础;当然产权清晰是最基本的前提。
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