“限购令”效果立竿见影 慈溪商品房成交量开始回落

慈溪新闻网  作者：柴立金  2012-08-07 17:35

[摘要] 今年10月，是我市全面落实以“限购令”为代表的新一轮楼市调控的首月。根据宁波出台的“甬九条”规定，我市在住房购买套数、契税、房贷等多方面作出了严格的规定，剑指我市房价过快上涨的房地产市场。

今年10月，是我市全面落实以“限购令”为代表的新一轮楼市调控的首月。根据宁波出台的“甬九条”规定，我市在住房购买套数、契税、房贷等多方面作出了严格的规定，剑指我市房价过快上涨的房地产市场。

政策突如其来，市场闻风而动。10月我市商品房交易的各项指标与9月份相比全线回落。其中，商品房均价环比下降38%，成交量环比下降36.3%，总成交金额环比下降63.8%，总成交面积环比下降40.6%。

在住房限购政策影响下的10月下旬，这一现象尤为明显。在当月最后的11天内共成交商品房77套，只有当月中旬成交量的1/3、上旬成交量的1/2。而在20日这天更出现了一天只成交4套商品房的现象，这在最近我市楼市交易中相当少见。

十月下旬我市商品房成交量只有中旬的1/3

受以“限购令”为代表的此番楼市调控诸多因素的影响，10月份我市商品房交易的各项指标较9月份全线回落。据市房管中心数据显示，10月份我市商品房合同备案数共429套，与9月份的673套相较，环比下降36.3%；与去年同期259套相较，同比增长65.6%。商品房均价为每平方米11052元，与9月份每平方米17826元相较，环比下降38%；与去年同期每平方米8847元相较，同比增长24.9%。此外，10月份商品房总销售面积为59419平方米，环比下降40.6%；总销售金额为65359.5万元，环比下降63.8%。

10月我市商品房成交量受住房限购政策影响相当明显。10月19日，我市全面落实住房限购政策。20日，我市当日合同备案数只有4套，这与当月中旬一天成交30多套相比，不可同日而语。据房管中心数据显示，10月下旬我市商品房共成交77套，中旬商品房共成交213套，上旬商品房共成交139套。在落实住房限购政策后的下旬，其成交量只有中旬的1/3、上旬的1/2左右，成交量大幅缩水。

“限购令”使每户家庭的购房权利成为稀缺资源，客观上防止了炒房者无限制的购房。根据规定，每户家庭在10月9日之后只能新购一套住房，并且购房前必须到市房管中心申请开具《无新购住房证明》。这直接导致了曾经一人购买十多套商品房的现象在住房限购期间内将不复存在。

同时，以“限购令”为代表的此次楼市调控组合拳，也对那些潜在的购房者产生了重要影响，使他们在购房选择上更趋向于观望。根据慈溪新闻网房产家居频道举行的《慈溪住房限购影响问卷调查》显示，截止11月2日，在收到的462份问卷中，309人表示近期有购房打算，其中有182人则表示要观察一下住房限购政策后的市场情况才决定是否购房，观望者的比率达到了58.9%。这意味着很大一部分购房者将会从9月份近乎“抢房”的队伍中退出来，开始理性的考虑自己的购房计划以及如何看待我市的房产市场。

在商品房均价方面，由于当月乡镇楼盘成交量放大，对当月均价有很大的拉低作用。本月汇景园开盘热销，当月共成交173套，均价为每平方米6463元；尚南华庭当月共成交32套，均价为每平方米7749元。两者几乎占到了当月商品房成交量的一半，客观上对当月的商品房均价有很大的拉低作用。于当月开盘的汇景园位于周巷镇环城南路，由宁波三A集团旗下的宁波全景置业有限公司开发。项目总用地面积14583平方米，总建筑面积为45901平方米，住宅面积33509平方米，绿地率达30%以上。共有房源224套，面积在99-190平方米之间，地下停车位223个。

近期以来，乡镇楼盘普遍受到市民青睐，包括汇景园和尚南华庭在内的许多楼盘都取得了不俗的销售业绩。除了乡镇市民为子女买房和改善住房的需求较为强烈之外，更为重要的则是乡镇楼盘价位普遍较低。除了个别房源外，一般均价都在每平方米一万元以下。相对于城区高价位大户型的楼盘，一般家庭更倾向于选择经济实惠的乡镇楼盘。

另一方面，10月份城区楼盘成交量相对较少。在上月成交超过200套的绿城玫瑰园，当月只成交了8套，均价为每平方米26664元；慈园只成交5套，均价为每平方米26539元；华润橡树湾成交22套，均价为每平方米18000元；金水湾成交45套，均价为每平方米11907元；于月初开盘的文鼎星苑成交60套，均价为每平方米19522元。文鼎星苑由宁波宝城置业开发，实验三小、上林初中，南至环城北路，西依天九街，北接三北西大街。该楼盘占地5917平方米，建筑面积约1.45万平方米，容积率为1.5，共推出房源85套，户型以80-90平方米为主。

楼市调控组合拳空降我市

几乎没有人会想到源自于北京的“限购令”会波及到慈溪这样的县级城市。10月9日，在国务院的要求下，宁波出台了遏制房价过快上涨的“甬九条”。在随后的几天内，慈溪住房限购政策细则出台，并且逐渐落实到位；契税税率、房贷等也相继实行新的标准。以“限购令”为代表的新一轮楼市调控在慈溪已经紧锣密鼓地稳步推进。

在此轮楼市调控中，住房限购政策无疑是最为关键的一环。根据我市出台的《关于落实住房限购政策管理工作的通知》规定，今年10月9日起，我市每户家庭只能新购一套住房（之前所购房不计入内）；非宁波大市户籍居民家庭，如果能够提供在宁波大市累计1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的，只能新购一套住房；否则暂停其购房。在住房限购期限内，购房户无论是购买存量住房（二手房）还是一手商品房，都必须到市房管中心申请办理《无新购住房证明》，并将该证明提供给市房管中心或房产开发企业。否则，将无法办理房屋登记。

银行“限贷令”直接提高了购房者的首次付款比例。目前我市各商业银行已暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。不论所购住房是否在90平方米以下，贷款购买商品住房的，首付款比例都调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

同房地产相关的税率也做出了相应调整。从10月15日起，我市对个人购买自用非家庭住房的普通住房，取消1.5%的税率优惠，恢复按3%征收契税；对个人购买90-144平方米（含）自用家庭普通住房的，按1.5%征收；对个人购买90平方米及以下自用家庭住房的，按1％税率征收契税。同时，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。在土地增值税方面，对房地产开发项目的土地增值税预征率，普通住房由0.5%调整为2%、其他房产调整到3%。并且明确规定核定征收率原则上不低于5%。