[摘要] 七八月份本应是楼市的传统淡季，然而今年7月的宁波楼市淡季不淡，火爆热销、排队抢购、日光盘、夜光盘、夜闪购、加推遭抢等场景频现，成交量持续上扬。
七八月份本应是楼市的传统淡季，然而今年7月的宁波楼市淡季不淡，火爆热销、排队抢购、日光盘、夜光盘、夜闪购、加推遭抢等场景频现，成交量持续上扬。
进入8月，虽然台风来袭、天气炎热依旧，但开发商推盘热情不减，据搜房网数据监控中心截至7月底统计数据显示，8月宁波大市范围内预计开盘或加推楼盘12个。值得关注的是，这些开盘或加推房源当中，仅有1个主力户型是40-80平米的公寓项目，9个项目是以120平米以上户型为主推户型。
业界人士认为，在上半年楼市成交量节节攀升，随着刚需客户群的陆续进场消化，改善型需求成为宁波下半年市场成交崛起力量，并有望成为下半年楼市主力军，因而不少开发商用中大户型等改善型房源试水8月楼市，从而争夺有效客源。
多种需求齐出手 宁波楼市刚需改善双分天下
近年来，宁波楼市一直以“刚需”为主，70至100平方米的中档户型格外受偏爱，而今年5月以来，宁波楼市正悄然发生变化，宁波楼市在调控后开始出现“刚需、改善型需求双分天下”的局面。
据搜房网数据监控中心显示，今年上半年，宁波商品房销量大体呈现逐月递增态势：3月份销售量首次突破“1000”大关，成交1203套；4月份销售量开始小幅增加至1306套；5月份和6月份销售量持续上涨并接连刷新成交记录，成交量分别为1787套和2097套；而继5月份、6月份楼市成交上升之后，在原本该是淡季的7月，宁波楼市成交量继续大幅上涨突破“3000”大关，甬城市六区商品住宅成交3221套。
上半年的宁波楼市成交量，绝大部分都要归功于刚需购房者，而从5月份开始，情况似乎开始发生转变，改善型住宅大有异军突起之势，慢慢从调控的低谷中走出来，成交量有所上升。中高端项目纷纷入市，在各种优惠措施下，成功吸引改善型购房者出手入市。
从统计数据来看，5月份宁波120平方米以上的中大户型成交840套，占当月楼市总销量的47%，其中120-145平方米的户型销量，成交696套。6月份120平方米以上的户型成交754套，占总销量的比例有所下降。但到7月份，宁波楼市再现中大户型“半分天下”态势，120平方米以上的中大户型成交1576套，占当月楼市总销量的48.93%，其中120-145平方米的户型成交1083套。
宁波楼市“刚需”领跑多年，为何今年楼市出现了大户型紧俏的情况？对此，业内人士认为，大户型热销这一现象背后反映的是购房者对“住”的需求层次提高，是改善型住房需求催热了大户型。专家称，改善型住房需求形成是综合原因导致的，但从目前情况来看，宁波相对稳定的楼价、银行贷款的相对松动以及8月份出台的住房公积金贷款额度调整为80万元等政策，和一些追求住宿舒适性的中产阶级“该下手了”的购买心理都是导致中大户型热销的因素。
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8月房企频推大户型 或意在争夺改善型客群
随着商品住宅成交量的不断上扬，宁波楼市持续升温，市场上产品越来越丰富，不仅刚需产品多，而且中高端物业也频频动作，随着改善型需求的入市，不少开发商推出了中、大户型的产品，以吸引改善型客户群体。
据搜房网数据监控中心截至7月底统计数据显示，8月宁波大市范围内预计开盘或加推楼盘12个。值得关注的是，这些开盘或加推房源当中， 有9个项目是以120平米以上户型作为主推户型。
记者了解到，近期，万科城242平方米新房源即将推出，现在主要在售面积为138㎡、242㎡，其中，138㎡均价约13000元/㎡，242㎡均价约15000-16000元/㎡。同时，保利城109-276㎡优质房源新推在售，其中109㎡已售完，其他面积房源均价约10000-11000元/㎡。8月10日，国骅宜家花园约99-139平方米超值美宅即将盛大开盘加推等等。
对此，业界专家表示，上半年，开发商为了提高成交速度，以价换量，以刚需产品来主打市场，拿出来销售的一般都是户型相对较小、总价相对较低的产品。而在前期成交有了一定的基础和客源之后，再把大户型产品拿出来消化。这也体现了开发商的推盘策略。随着楼市成交逐步回暖，改善性需求开始明显增多，而户型较优、面积较大的产品正符合这一市场需求。而此时不少开发商推出大户型，也是希望借势市场的回暖，以的房源争夺客户。
背后原因分析 限购下不少购房者考虑置业
“改善型需求是普遍存在的，可以说是刚性需求的一部分，对三口之家、四口之家而言，二房、三房之类的小户型明显不能满足生活需求，因此改善型置业群体的购房动机和需求都很明确。”鄞州区一位中高端项目负责人如是说。
而据业界人士分析，在现在限购的大背景下，首次置业者作为购房主力军的地位不会改变，但伴随着市场的预期的转变以及利率调整带来的置业成本的下滑，改善性需求购房者也在入市。不少购房者也考虑的一次性置业，因而对中、大户型的需求逐渐增多。对于这些购房者而言，除了价格因素之外，对于政策和趋势也极为关注，对于产品和配套层面也会有更多的考虑。他们更关注小区品质、户型结构、社区配套、周边配套、物业管理等因素，结合子女教育、父母赡养的需求，等也会是这些购房者的选择。
记者在采访中发现，购买改善型住宅的购房者以中年人为主。“这些购房者有稳定的工作，且具备一定的经济实力。可能由于家庭成员的各种需求，或者改善居住条件，或者为了和父母一起居住，或者为了孩子上学，所以想一步到位，选择购买户型比较大的房子。”鄞州区某项目的销售人员这样解释改善型购房的原因。
“从另一方面来说，现在购房者积极性比较高，他们也明显感受到了市场回暖的氛围，所以遇到合适的房源也不会持续等待，会及时出手。因为他们也知道，宁波的房价再低也低不到哪去，高也暂时高不起来，心态都比较平和了。”业界专家如是分析。
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各方利好推动 改善需求或接力下半场楼市
搜房网数据监控中心分析师表示，在央行连续降息等一系列宽松政策影响下，宁波楼市明显回暖，在这种背景的影响下，改善型住宅市场也开始回温。现在购房者对房价的预期开始发生变化，不少持观望态度的购房者开始出手入市，这也带动了改善型住宅的成交量。
事实上，从5月开始，改善性需求人群成为宁波楼市继刚需以后第二波主力军，他们在六月七月逐步接棒，显示出一定的购买力，也将成为下半年楼市的主角。随着央行连续两次降息、8月宁波全市个人住房公积金贷款额度由每户60万元调整为80万元等多方政策出台，业界专家认为此政策利好楼市，能促进购房者出手，相应也将促进地产回暖。
不过，仍然有打算购房的改善性需求人群开始担心房价会不会涨，在业内看来，“就目前宁波楼市的库存，开发商的压力仍然很大，因此不会贸然大幅涨价，改善性购房者或将迎来购房良机。”
另外，21世纪不动产分析师黄河滔说，伴随着市场回暖及政策利好推动，从近期的销售情况来看，改善性需求大有正在替代逐渐被挤出中的刚性需求，成为当前市场交投主流购买力的迹象。
专家支招 改善型购房、置业升级应注意四点
一、方法介绍：
卖旧买新：对于经济条件不是很宽裕的升级置业者，可以选择把旧房卖掉来付新房的部分房款及装修费。
押旧买新：对于那些不想丧失房屋产权但新房首付能力不够的人群，可以选择把旧房抵押给银行，获得一笔短期贷款来支付新房首付。而旧房出租的租金可以用来偿还一部分短期抵押消费贷款。
租旧养新：对于不想丧失房屋产权又有能力支付新房首付的人群，可以选择住进新房后把旧房用来出租，用租金来偿还月供。
转按揭买新：对于那些旧房仍处在银行按揭还款中的人群，本身经济能力有限，仍需要通过银行贷款来购买新房，可以考虑与银行金融业合作采用转按揭的方式把旧房卖掉再购新房。
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二、妥善处理遗留问题
对于卖旧买新的置业者中，如果旧房为住所，先做好新房的选择和购买前工作，也可以考虑中介提供的周转住房；如果没有在准备出售的旧房中居住的，可以根据市场情况考虑卖掉旧房拿到钱后慢慢挑选新房。
三、缩短过渡时间
对于有能力支付新房首付的人，可以先付完新房首付，等旧房出售后再选择提前还贷。这样可以更好地把握购房时机，更有效地缩短过渡时间。过渡时期选择在周转房暂住的置业者，选择在新房附近的房源租住，不仅可以节省二次搬家费用，也会大大降低时间成本。
四、选择与中介合作
好的中介公司不仅能够提供大量的出租、求租信息，而且会针对业主的具体需求，提供系列的跟踪服务。对于那些用旧房出租所得租金来偿还月供的置业者，选择与中介公司长期合作，以获得更多的出租机会。
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