[摘要] 楼市对住宅持续的宏观调控，令商业地产在过去两年中保持着强劲的上涨趋势。越来越多的资金出于避险和逐利的目的涌入商业不动产市场，令北京等一线城市及天津、重庆等二线城市的商用物业租售价格开始快速上涨。
楼市对住宅持续的宏观调控，令商业地产在过去两年中保持着强劲的上涨趋势。越来越多的资金出于避险和逐利的目的涌入商业不动产市场，令北京等一线城市及天津、重庆等二线城市的商用物业租售价格开始快速上涨。
戴德梁行报告指出，天津等二线城市目前不动产市场交易投资活跃。这些城市的产业结构正在经历从工业和制造业主导向服务业主导的巨大转变，并且转变升级速度越来越快。这对商业不动产市场的带动作用不言而喻。
与此同时，商业地产“投资并购”战略蓄势待发，寻找华北市场一二线城市核心区域新的机会。以天津滨海新区为例，该区域2011年GDP已经超越上海浦东，商业物业投资前景看好。在其CBD核心商务区中国内专业商业地产开发运营商——光耀东方集团以56万平方米的总面积打造的高端商务综合体项目群，雄踞区域阵营。戴德梁行华北区投资部董事及主管王宇涛表示：在商业不动产领域，天津等城市正在用众多数字证明自身的发展速度，将来也必然以杰出的回报来证明投资者的眼光。
“基于现在公司手中的商业地产规模，是时候提升自己的运营能力，练好公司的可持续发展的基本功了。”光耀东方集团董事长李贵斌指出。
“加上此前在京津的一系列成功的商业并购以及在山东、山西、河北等地成熟运作的商业项目，光耀东方已形成层次丰富、结构立体的‘华北商业网络’”。在李贵斌看来，在综合体开发与商业运营两大战略分别发力京津的同时，光耀东方集团特色的“投资并购”战略，是将在华北一二线城市的核心区域审慎选择，寻找最合适的投资机会。
超人李嘉诚曾经说过，遍地鲜血的时候往往就是投资的机会，以精准并购眼光著称的李贵斌非常认同这一观点。“目前正是房地产业潮落的时候，往往也是分析一些项目价值的时间点。潮起时，很多东西都会被掩盖，而潮落时，很多东西会显露出来，这也利于公司收购时对被收购对象的价值性分析。”李贵斌表示。
戴德梁行商铺部董事张家鹏也证实了这一判断，“限购政策导致开发商回款速度放慢，急于转让手中的商业地产项目套现”。目前，已经有多家资金链吃紧的房企选择抛售手中的商业物业项目。
基于公司的资金实力与消化能力，年初光耀东方制定的2012年收购重组的数量目标为4-6个商业地产类物业，并仍以北京、上海、天津等一线城市为主，因为在这些城市可选择的空间较大，项目变现能力也更强。
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（地产中国网）远洋李明：下半年将加大商业地产投入
据观点地产采访报道“我们有信心完成全年270亿销售目标，不仅可以完成，我们更有信心可以提早完成。”今年一路走来，远洋地产饱受着各种市场争议。不过从日前公布的数据来看，远洋的业绩表现仍算不俗。
根据远洋8月16日公布的2012年半年报，今年上半年远洋实现销售额达人民币138亿元，同比上升11%，完成全年销售目标的51%。截止2012年6月30日，集团已锁定销售收入约人民币371亿。而据透露，今年首七月，远洋的销售额亦同比上升26%达到170亿，已完成全年销售目标63%。
在次日召开的业绩发布会上，远洋地产行政总裁李明指出，下半年远洋会结合市场情况，继续对库存较大的中端项目坚持去化、去库存，对低端和高端维持价格不变，如果是市场允许，那么价格可能还会略有上涨。
李明同时透露，接下来远洋会适量增加土地储备，但会严格坚持投资标准，宁可错过市场机会，也尽量要减少决策的失误。同时拿地的区域选择倾向于已有成熟的开发团队进驻的区域，且新增项目的单个规模控制在20万平米左右。
“远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平的商业物业用地。而在今年，新增的项目就是我们与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面大概是30万平米左右，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内正式开业，目前市场反应和出租情况都非常好。”据了解，报告期内，远洋地产拥有土地储备近2300万平方米，分布在19个经济高速发展的城市，其中商业地产土地储备面积约370万平方米，占总土地储备的16%。
谈及市场，李明表示，目前市场上刚性需求还在不断地积累，楼市已经出现复苏迹象，“最坏的时间已经过去了。”但房地产宏观调控仍将继续，暂时还未见放松可能性，小幅波动成为常态，大幅波动不会有。而下半年楼市的价格也将会趋于稳定，成交量较上半年有所增加。
问及其对房产税试点扩大的看法，李明认为，房产税的推行是一个巨大的系统工程，不可能短期内全面铺开。“我们在湖南没有项目，湖北项目也比较小，所以即使是房产税真的推行，我也不怎么担心。至于北京，我觉得北京是推行房产税最难的城市，如果要在推行房产税，北京肯定是排在最后的，因为北京的房产结构在范围内是最复杂的，应当说最不具备推行房产税条件。”以下为远洋地产业绩会现场采访实录：
记者：据了解，接下来远洋会每年向市场推出至少20万平方米的商业项目，随着公司商业持有物业的增加，对资金的沉淀要求也更高，未来公司在商业物业发展方面资金的补充是怎么考虑的？
李明：远洋地产从今年开始，每年都将有新增20万平的商业物业用地。而在今年，新增的项目就是我们与太古合作的北京颐堤港项目，整个项目的建面大概是30万平米左右，已在今年上半年投入试运营，在未来一两个月内正式开业，目前市场反应和出租情况都非常好。
至于2013年，公司将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模加起来也有30万平米左右。而我们与太古在成都合作的大慈寺项目将会在2014年投入运营，项目规模也约30万平米。除此以外，我们还有很多其他商业项目会逐一加入到运营阵容里。
在远洋2000万左右的土地储备当中，超过200万平土地为商业物业项目。目前该部分商业项目的土地资金已经支付完毕，至于建设资金方面，其实在远洋每一年的现金流预算当中都包括商业物业的建设资金。换言之，公司现有的资金流是可以满足现有商业物业的发展需要，如果需要加快建设速度，或出现新的购并商业的情况，公司才会考虑使用发债或其它融资手段。
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