[摘要] 居民小区公共空间被出租，所得的不菲收益没有显示在物业公司的账面上，没有落到业主的头上，这些收益到底进了何人的腰包？近日，北京长安兴融中心公寓的40名业主为了搞清楚这个问题，一纸诉状将小区物业公司告上法庭。
居民小区公共空间被出租，所得的不菲没有显示在物业公司的账面上，没有落到业主的头上，这些到底进了何人的腰包？近日，北京长安兴融中心公寓的40名业主为了搞清楚这个问题，一纸诉状将小区物业公司告上法庭。该事件的曝光让不少小区业主产生了诸多疑惑：小区的公共空间包括哪些？公共空间归谁所有？公共又该归谁？公共空间被侵占业主如何维权？
业主鲜知公共空间
“小区的停车位、广告位应该都是开发商的吧？租金也该属物业吧？”家住北京市海淀区梅园小区的贾女士被问及小区公共空间归属时一脸疑惑。笔者在采访中发现，对于大多数业主而言，除了知道自己所购买的单元为专享区域外，弄不清楚公共空间包括哪些。
多数业主对小区公共空间的概念较为模糊，我国相关法律对此却有十分明确的界定。北京市泰明律师事务所律师张家成告诉笔者，属于业主共有的公共部位包括：物业管理用房、小区绿地、道路楼顶、电梯间、走廊、走道、小区院墙等。张家成表示，《物权法》及相关法律规定，小区业主对所购房屋单元享有专有所有权，也对建筑物的外墙、电梯和楼道等共有部分享有共有所有权。物业公司无权擅自处分建造物共有部分的使用权。另据张家成介绍，常见的小区公共包括：公共区域的广告、小区公共区域的停车位、小区公共区域内租赁的摊位、利用公共配套如活动场地、经营收入、物业管理用房的等。
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公共空间养肥物业
据北京长安兴融中心公寓业主们估算，该小区每年的公共大概超过1000万元。巨额的公共应如何分配？
相关法律专家指出，小区业主有权共同决定建筑物共有部分如电梯间广告位使用权的归属和使用，如广告发布费主要部分归全体业主共同所有。根据《物权法》有关规定，物业公司要想利用小区公共空间盈利需经过业主委员会的商讨并签订相关合同，而也要用于小区或住宅楼维修资金，补贴物业费用或办公的经费，或者由业主委员会研究决定。然而，在现实生活中，物业公司和开发商侵占小区公共部位并用于出租经营的事例可以说比比皆是。本应属于业主公共空间的业主很难从中得到实惠，多数物业公司在未经公示的情况下揣进了自己的腰包。“现在的情况是业主交钱把物业公司养肥了，他们自己觉得生下来就是管理者，这是错的。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为，物业公司的问题是角色定位不准，他们不是业主的主人、领导、管理者，而是为业主提供服务的机构，物业服务公司应认真学习《物权法》、《合同法》。
北京市住建委副主任张农科表示，物业公司应该通过规范经营、提高服务质量来赢得市场，赢得业主，应该把钱赚在正道上，而不能眼睛盯着共用部分经营这种不属于自己的钱。
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业主该如何讨公道
事实上，面对物业公司占用公共空间的侵权行为，业主们更多的是无奈。“我只是一个普通的业主，哪有能力改变现状”、“小区里的业主这么多，总会有人出头”……笔者采访时发现，在权益受到侵犯时，由于种种顾虑，不少业主选择了忍让，这也助长了物业公司的嚣张气焰。“公共空间归业主所有，但业主都在家睡觉，别人自然来偷盗、获利。现在法律都是写在纸面上的，归属都是清楚的，但业主不积极维护权利，不去使用或者制止别人来使用，结果造成外人获益。”知名物业管理专家舒可心在接受笔者采访时分析说。
舒可心说，要想解决公共问题，业主们站出来维权的同时还应发挥业主委员会的作用。首先必须成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共进行监督和管理。其次，还应赋予业委会权力，明确其职责。“业委会工作的目标应该是限度维护每个业主的利益和业主的共同利益。公共理想的分配方式是，所有业主共同协商确立分配方案，公开、平等地分配这些利益。”舒可心说，公共空间被侵占，业主们可以与物业公司协商，也可以通过政府、司法途径由公权力裁判让其离开和赔偿。但这一切，都需要业主自己行动。
刘俊海表示，希望政府职能部门加大行政指导、监督和处罚力度。对经过政府、业主、媒体三番五次教育还知错不改的物业公司，要有所作为，不能姑息养奸。
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