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专家评论:房企并购潮绝非偶然

中国建设报·中国住房  作者:王剑钊   2012-10-17 14:43

[摘要] A股房企正在加速海外并购与扩张的步伐。继万科收购香港上市公司南联地产后,金地集团(600383,股吧)日前发布公告称,其全资子公司辉煌商务与FCL(CHINA)PTE.LTD就购买其所持有的星狮地产(中国)有限公司的股份已达成相关股份买卖协议。

A股房企正在加速海外并购与扩张的步伐。继万科收购香港上市公司南联地产后,金地集团日前发布公告称,其全资子公司辉煌商务与FCL(CHINA)PTE.LTD就购买其所持有的星狮地产(中国)有限公司的股份已达成相关股份买卖协议。

另据统计,之前的7月中国并购市场共完成68起并购交易。这些并购案例中房地产行业最为突出,披露金额的并购案例共有6起,披露金额达7.69亿美元,占到7月并购披露总额的34.9%。

房地产行业的并购潮并非偶然,一季度房地产行业股权交易项目增加明显,成交数达38宗,成交总金额达102亿元,双双创新高,比去年同期的23宗、50.6亿元分别上升65.2%、101.7%。

从2011年的房地产百强统计数据来看,在十强企业中,万科的市场占有率,达到2.06%,恒大地产市场占有率达到1.36%,中海地产市场占有率达1.22%,保利房产和绿地集团分别占1.23%和1.31%。2011年市场占有率超过1%的企业达到5家,较上年增加两家。通过对比近三年10强房地产企业金额占整个市场比重可以发现,行业集中度进一步提高,已经从2009年的8.57%提升至2011年的10.52%。

尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升,但与美国前10大房企已占据27%的市场份额相比还有很大差距。

除了企业间的并购,也有越来越多举步维艰又不甘心退出的房地产企业采取了“丢车保帅”的策略,选择将自身的单个或多个项目推向市场,或转让出售或寻求合作,以此来度过危机。

前一段时间,融创中国与绿城联合宣布组建上海融创绿城控股有限公司,融创出资33.72亿元,绿城则是拿出上海、天津、无锡、苏州、常州共九个项目50%的股权的代价注入新的合营公司,双方各占50%的股份。融创中国董事长孙宏斌表示,双方的合作是基于共同理念一拍即合,但绿城董事长宋卫平则直言,名为合营公司,但实质上是融创直接收购了绿城9个项目的股权。

出现上述现象的原因一方面是因为政府调控政策的影响和行业竞争的进一步加剧,导致中小型房地产企业的生存环境逐渐恶化,在资金链紧绷的重压之下,不得已选择合作或出让项目,甚至整个公司都完全退出。而对于大型房企而言,它们进行并购的出发点则主要有以下几个方面。

首先,最普遍的原因就是为了低价获取优质项目,通过并购拿地比招拍挂市场要相对容易很多,万科近年来已经较少通过招拍挂获取土地,大部分项目都来自并购。还有一些房企选择并购策略是为了拓展新主业或者新业态。比如,恒大前些年就已经通过对佳兆业等商业项目的并购实现自身向商业地产转型的战略目标。还有万科与中信合作,收购其北京CBD赢嘉中心也是基于同样的目的。

其次,还有一种模式当前比较少见,并购是为了迅速打开异地市场,有针对性地实现企业的区域扩张战略,但当前选择这种模式的企业还不是很多。

由于财务、政策、管理等方面的不确定性,并购方也将面临诸多风险。财务风险包括定价风险、融资风险、付款风险;管理风险主要来自管理和整合风险;项目风险在于收购项目与公司战略是否吻合;政策风险则无疑是国家信贷政策、土地政策等的不确定性;法律风险主要发生在隐性债务方面,需要委托专业会计师事务所对目标企业进行财务审计和调查。

如何规避这些风险?首先要选择符合企业自身战略的项目,切忌因为低廉的成交价格冒然选择并购,如果不符合自身的区域选择战略或者不具备项目开发能力,很可能折戟沉沙。另外,提前做功课必不可少,要对合作方的历史和现状、项目的产权等问题研究透彻,避免管理风险和法律风险,当然,做好投资测算,保证项目具有盈利空间也是必不可少的一环。

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