[摘要] 契约可以分为本约和预约，预约又可以分为带未决条款的预约和将行谈判的预约，宁波商品房预售合同认购书属于将行谈判的预约。违反认购书的责任属于违约责任，损害赔偿限于信赖利益的损失；认购书适用定金罚则的情形：一种是一方当事人拒绝订立本约的；一种是签订认购书的一方能够证明对方在签订认购书时故意隐瞒其不具备履行
契约可以分为本约和预约，预约又可以分为带未决条款的预约和将行谈判的预约，认购书属于将行谈判的预约。违反认购书的责任属于违约责任，损害赔偿限于信赖利益的损失；认购书适用定金罚则的情形：一种是一方当事人拒绝订立本约的；一种是签订认购书的一方能够证明对方在签订认购书时故意隐瞒其不具备履行认购书中确定的商品房买卖合同的能力或订立认购书后因其行为而无法履行在认购书中已确定的商品房买卖合同，应承担定金责任。
如何以有效手段保护房地产交易双方当事人的合法权益，是当前房地产业发展中引人关注的一个话题。在商品房的预售过程中，购房人在选中一处房产后，往往就已选定的房屋与开发商签订认购书，并向开发商缴付一定数额的定金，约定一定时间订立正式商品房买卖合同。但从认购书的签订到正式房地产买卖合同的订立，期间充满了种种变数，如果双方无法就房地产买卖达成一致意见，导致房地产买卖合同无法签订，此时开发商往往依认购书的约定拒绝返还定金。实践中因此而引发了大量的诉讼。如何正确认识商品房预售认购书的性质及效力，是当前值得探讨的法律问题。
一、商品房预售认购书相关基础理论探讨
（一）商品房预售认购书的涵义
在商品房的预售过程中，开发商和买受人签订正式商品房预售合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认，往往订立一个法律文书，通常称为商品房预售认购书。他的主要特征如下：
，认购书的主体，分别是将来所要订立房屋买卖合同的双方当事人，与正式房屋买卖合同的主体具有承袭性。
第二，认购书的标的是一种行为。在认购书中尽管双方就所购买的房屋达成了初步意向，但并不能以此认定为认购书的标的是房屋，而是双方约定在确定的时间正式签订所认购房屋的正式买卖合同，其实质是约定了一种签约行为。
第三，认购书中双方当事人的权利义务具有特定性，购房人作为认购人，享有对所选中房屋购买的权利，负有在约定的时间前来与发展商正式订立房地产买卖合同的义务;而售房人则享有收取一定数额的款项作为定金的权利，并负有在认购期内保证认购人购得认购房屋的义务。
（二）商品房预售认购书的法律性质
因认购书在预售房屋交易中的特殊法律地位和对双方权利义务界定的不甚清楚具体。目前，理论界与实务界对认购书的性质存在争议，大致可归纳为以下三种观点：（1）认购书是意向书，没有法律效力。（2）认购书是商品房预售合同的补充协议，不是一个独立的合同。（3）签订认购书是订立商品房预售合同的先决条件，认购书的性质为预约合同，是独立有效的合同。笔者认为，有关商品房预售认购书性质表述的前两种观点值得商榷。种观点全然否定了认购书的法律效力。第二种观点将认购书看作商品房预售合同的补充协议，忽视了认购书的独立合同性质。笔者赞同第三种观点，认购书在性质上应为预约合同。
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