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SOHO中国转型多重隐忧挑战:从散售到租赁

新财经  作者:赖智慧   2012-11-06 23:42

[摘要] SOHO中国要转型了。潘石屹这个中国房地产最好的销售员前不久决定,将结束SOHO中国18年的销售历史,转做租赁。

SOHO中国要转型了。潘石屹这个中国房地产的销售员前不久决定,将结束SOHO中国18年的销售历史,转做租赁。

 
潘石屹强调,“公司到了一定时机一定要转型”。他的计划是,要把目前正在建的150万平方米商业物业和写字楼全部改为自持。按他的预计,这些物业将在3年后全部建成,5年后SOHO租金收入有望超过40亿元。他为此准备了90亿元现金存款和60亿元银团授信。

对于转型原因,潘石屹的说法是,“战略性布局,内外部压力都有,销售税高,每年利润一半以上都交了税”;张欣则表示,的动力是受租务市场的“召唤”。

尽管转型看上去顺理成章,潘石屹似乎也做足了准备,但转型还是显得被动,不仅业绩下滑,其一贯坚持的散售模式也难以为继。与此同时,转型也将面对诸多挑战。

为什么转型?

SOHO中国宣布转型的消息,是在今年8月16日的2012年中期业绩发布会上,张欣高调宣布,SOHO中国将由“开发—销售”的商业模式转为“开发—持有”。而公司员工得知转型的确切消息是在今年8月20日的一次晨会上,潘石屹告诉公司销售总监们,SOHO中国将从散售变为全部自己持有。

自开发个项目“现代城”以来的十几年里,SOHO中国一直采取散售模式,就是把商业地产当住宅一样卖,“全部出售,一平方米都不留”,这曾经是SOHO的理想,与住宅开发商一样,都是销售型开发商,都是在做动产,而非持有型开发商。

此次突然转型的原因是什么?潘石屹为何要当“公”?

潘石屹事后对媒体表示,早在今年3月北京写字楼租金开始加速上涨时他就有所警觉,但真正触发其作出决定的是今年5月,有几家大公司找潘石屹谈租赁合作,同时他发现今年1~5月,北京CBD高档写字楼租金涨幅超过令人惊叹的50%。而过去两年,北京写字楼租金已经大幅上涨约70%。即便如此,CBD出租率的中海广场也达到了90%。这使潘石屹暗下决心,“要暂停销售望京SOHO这栋楼,未来自己要留一部分”。

事实上,除了应市场之需顺势而为外,业绩下滑和散售模式难以为继,是潘石屹被迫转型的另外两个原因。

先看其业绩。今年上半年,SOHO中国实现营业额12.22亿元,同比下降约54%;净利润为6.13亿元,同比下降约65%。2011年营业额下降也很明显,实现营业额56.85亿元,同比下降接近70%。

这样的下滑幅度远远超出张欣和潘石屹的预料。在去年年报中,潘石屹曾透露,今年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达240亿元,并将今年的销售目标定为230亿元。但截至今年8月中旬,仅实现合同销售额60亿元,只卖了240亿元物业价值的1/4。

不仅如此,SOHO中国的合同销售均价也明显下跌。今年初至8月23日,不包括车位部分的合同销售均价为4.87万元/平方米,而2011年同一时段的合同销售均价为5.89万元/平方米,下跌幅度达17%。而从单个项目看,SOHO中山广场2012年的合同销售均价比2011年同期下降约13%。

与此同时,SOHO中国一贯坚持的散售模式也弊端显现。一名业内人士接受《新财经》记者采访时表示,这种模式的突出问题是房产的所有者、经营者、管理者分离,利益诉求不统一,难以形成品牌和市场合力。

而更深层的原因在于,在散售模式下,作为开发商的SOHO中国赚取了高额,甚至在某种程度上透支了未来的物业增值,进而导致所有者难以获得预期投资。而在高房租压力下,经营者也难以获得预期经营。

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