[摘要] 对于大公司来说，可以凭借本身雄厚的资金实力，靠持有项目的物业增值以及租金收入获取开发收益。但对于那些中小型地产商，尤其是依赖信托融资的地产商来说，自持物业的模式显然不具备借鉴意义。
对于大公司来说，可以凭借本身雄厚的资金实力，靠持有项目的物业增值以及租金收入获取开发。但对于那些中小型地产商，尤其是依赖信托融资的地产商来说，自持物业的模式显然不具备借鉴意义。
近日有媒体报道称，北京一处名为“嘉悦广场”的综合体楼盘销售人员暗示消费者可以“商改住”。
项目被曝可“商改住”
嘉悦广场销售人员对外暗示可以“商改住”。当时楼盘销售人员曾称，楼盘的那种50平方米一套的房里面，其实都是有独立上下水的，可以改成卫生间。
在2011年，北京市住建委等五部门曾联合发文，规定“从2011年6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。”
对上述报道所指的商改住现象，销售人员给出了这样的解释，“管道应该是有的，洗手间是在外面。”这位销售人员表示，目前该项目暂无天然气入户，“不过吃饭也方便，如果买两间的话，打成隔断，也好设计”。对于居室内有无上下水，上述销售人员言辞含糊。
业主表示，买房时销售人员说有上下水，但销售员又表示没见到施工图前不能确认，“到底是办公用房还是普通公寓，对我们来说，是一个谜，如果真不能住，我只有再去租房了”。
业内人士表示，其实嘉悦广场是否是商改住并不重要，商改住只是销售的一种噱头。
北京当地规划部门工作人员表示，规划部分先是审批，开发商按照审批的内容进行建设，审批的过程中已有明确的标注，建设完毕后，规划部门会进行规划验收，验收后改变住宅结构是不合法的，“申请成商业后变更成住宅是不可能的。”
“这种模棱两可的销售模式，其实是忽悠一些被限购的刚需者尽快出手。”北京美联物业高级经理张磊表示，如果每套房内确实都有独立上下水，那么涉嫌违反了‘商改住禁令’。开发商这样做是把违规的风险转嫁给了购房人，一旦购房人增建卫生间、改变了原有设计或结构，改造者或需承担违规责任。
不仅如此，商改住项目的居住成本过高，也让不少业主担忧。该项目售楼处，《每日经济新闻》记者看到一份《嘉悦中心物业服务费标准》，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体如下：1到6号办公楼4.5元/建筑平方米/月，A、B办公楼12元/建筑平方米/月，而商业部分的物业费高达16元/建筑平方米/月。此外，水电费也高于民电、民水的标准，商业用水6.21元/吨，办公用水5.8元/吨(最终以北京市自来水集团的收费标准执行)。用电标准则为：商业办公实行峰谷制，每度电在0.4到1.2元之间(最终以北京市电力公司的收费标准执行)。
“即使能居住，这个生活成本也太高昂，除了交通还可以，别的配套设施都不具备。所以我还是选择出租。”一位购房者表示。
链家地产市场研究部张絮表示，商改住项目目前的优势就是不受住宅限购的影响，因此也受到一些购房者的欢迎。实际上这类项目也存在较大的风险，北京市建委也早已颁发了商改住的禁令。一方面，这类项目通常都是商水商电，给购房者承诺的民水民电并不是都能实现，居住成本较高；另一方面，虽然总价较低，但产权只有40年，比住宅要少30年。
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