[摘要] 昨日(1月8日)，中指研究院发布数据显示，2012年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内最高点。
2012年土地市场虽以火爆的12月收官，但全年情况仍远逊于2011年。
尤为引人瞩目的是，一二线城市和三四线城市在土地供应和需求端呈现冰火两重天的局面。据统计，过去4年，一线城市中北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米，广州不足3000万平方米，深圳不到1000万平方米，均排在重点城市中相对靠后的位置。中指院报告认为，一线城市供应短缺，未来住宅价格上涨压力较大。而部分三四线城市或将面临供应过剩风险，价格上涨动力不足，甚至可能出现下降。
中指院高级分析师许琳告诉《每日经济新闻》记者，广大三四线城市供应充足，但需求相对较弱，部分土地供应量明显超过潜在需求的城市将面临房价下行风险。
2012全年供地下滑明显
土地市场一边维系着地方政府的财政收入，另一边又关乎房地产市场的景气程度，但2012年末的升温未能改变去年土地市场各项数据下行的寒冷基调。
2012年，300个城市共推地15.8亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4亿平方米，同比下降17.3%，1~10月单月推出量均呈现同比下降态势，仅有11月和12月止跌回升。
而在价格方面，300个城市住宅用地楼面均价同比上涨7.4%。去年下半年以来，北京、上海等热点城市热度提高，带动楼面均价结构性上涨。
不过，伴随房地产市场调控逐渐显示出威力，企业拿地的谨慎程度也在提高。伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，从中央到地方的严厉调控使开发企业不得不在花钱上谨小慎微，拿地作为开发商最主要的成本支出，更应慎之又慎，即便是销售回款明显增加，开发企业的拿地动力也已大不如前。
中指院数据显示，2012年，十大代表性房企在129个主要城市拿地396宗，规划建筑面积共计9032万平方米，同比分别下降2%、4%，拿地数量继续下降至近3年。
在供应、成交负增长，溢价率偏低的格局下，2012年300个城市土地出让金总额近2万亿元，同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元，同比减少14.3%。
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房企拿地热衷于一二线城市
尽管去年前三个季度住宅用地的出让金均同比下降，但降幅呈逐渐收窄之势，并于四季度开始回升，至12月达到年内高点2188亿元，较年初增长2.7倍。
在2012年各城市住宅用地出让金总额排行榜上，二线城市成交放量趋势明显，武汉、重庆等地出让金总额位于前列。一线城市供应量下降致出让金总额下滑，上海、北京同比降幅分别为27%、20%，而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、39位。
去年下半年土地市场开始升温，十家代表房企也逐渐加快土地储备节奏。代表企业下半年累计拿地金额共1753亿元，较上半年翻两番，拿地面积为5409万平方米，比上半年增长近50%。“拿地金额的增幅远高于面积，是因为2012年下半年企业拿地更多地集中在一二线城市等地价较高的区域，从而推升了拿地金额的快速增长。”许琳表示，在投资吸引力排名前10位的城市中，除深圳外，代表房企在当地的拿地面积均超过150万平方米，拿地金额均在50亿元以上。
部分城市供应放量潜藏风险
不难看出，去年房地产企业在拿地布局上有了明显改变。2010年，受调控政策影响，企业布局开始向三四线城市转移，而在2012年，一二线城市市场迅速回暖且增长幅度大，成为推动品牌房企销售业绩增长的主要动力，各大房企拿地布局随之向业绩贡献更大且风险更小的一二线城市转移，拿地资金占比呈现上升趋势。
这一态势在今年也很可能得到延续。去年最后一天，北京华和房地产开发有限公司以10.5亿元竞得通州梨园镇0802-168地块，该宗地块起始价仅为1.7亿元，溢价率高达491%，足以佐证一线城市土地市场的火爆并未完结。胡景晖认为，未来一段时间内北京市土地市场有望走出低迷，总体成交量将出现回涨，土地价格还将继续上涨，个别核心区域地块甚至可能刷新成交纪录。
而二三线城市供应规模普遍偏高。比如三线城市营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。“预计2013年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应过剩的风险，值得格外关注。”许琳说。
比如三线城市南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地，住宅供应过剩风险值得关注。
许琳认为，三四线城市很难连续吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。
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延伸阅读：楼市陷“纠结”：一线城市回暖 三四线城市或崩盘 来源：中国广播网
中广网北京11月23日消息 一方面不断传出楼价下降的消息，而数据统计却显示，目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。
一线楼市依然“坚挺”北京上海量价回升
与二三线城市相比，一线城市的楼市似乎依然坚挺。
“北京楼市进入暖冬”，上海房价回暖，成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征：11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套，日均签约量为391套，与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出，经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。
“大城市的楼市为什么比中小城市好呢？因为两个压力没有了。”左传长说，“像北京、上海这样的大都市，楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分，政府的状态相对轻松得多；加上大规模的房地产商拥有雄厚实力，能咬牙支撑得住，不会轻易降价。”
赵宏指出，除了卖方压力较小因素之外，买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方，换句话说，‘上有政策，下有对策’。”赵弘忧虑地说，“在实践中，有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉，比如说要求几年税收，有人老老实实缴了几年税达到了要求，但有人就会钻空子。”
左传长已在北京生活、工作多年，对于北京买房的压力，他十分了解：“现在太多人想在北京工作、生活，对商品房的需求是很大的，从这一层面上来说，北京的楼市降价不太可能，只能抑制它，让它缓慢上涨。”
三、四线城市房地产库存天量 或有崩盘之虞
根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。
业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。
除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。
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疑问：未来房价在哪
在此次降价潮中，实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象，有网友评论，说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨，反而抑制了楼市的下跌。
对这一观点，房地产咨询公司的陈晋深表赞同：“限购令它的短期效果很显著，但是长期来看它压抑了刚需，未来对整个市场的冲击可能会更大。”而地产巨头任志强最近也说：“楼市调控并不令人感到幸福”，并再次强调房价将涨。
“楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说，“长期来看，限购政策因为抑制土地交易、房屋交易，减少了供给，反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显，可能引发价格反弹也说不定。”
赵弘表示，楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年，中国民众积累了一定财富，但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道，但现在渠道有限，特别是我们的金融体系创新不足，货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造，导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通，目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化，但是没有给这些流动资本找到出路。
不过，虽然目前上海等地房价有回升的迹象，但保障房的大量入市，无疑将平抑作用。11月21日，上海市的保障房基地宣布入市，而这仅是大量保障房源入市的开始。
对于我国房地产政策的未来走向，赵弘认为，“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。”
一边是打折甩卖的新闻，另一边又是涨价回暖的讯息，消费者究竟该相信谁？楼市究竟是在崩盘还是在回暖？也许在明年3月的两会之后，会有一个比较明确的信号。
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