[摘要] 2012年，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈也日益深入。开发商“以价换量”持续不断，购房者寻找突围时机，土地市场更是风起云涌：持续的调控使土地市场在2012年上半年陷入供需双降的冷清局面，“底价成交”、“冷清”、“流拍”……这是2012年上半年宁波土地市场的关键词。
2012年，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈也日益深入。开发商“以价换量”持续不断，购房者寻找突围时机，土地市场更是风起云涌：持续的调控使土地市场在2012年上半年陷入供需双降的冷清局面，“底价成交”、“冷清”、“流拍”……这是2012年上半年宁波土地市场的关键词。
让人始料不及的是，下半年却上演“大逆转”，宁波土地市场扭转乾坤，开始解冻渐趋企稳，本地房企低调拿地悄然布局，外来大鳄高调争地强势入甬。年末政府大摆土地盛宴，优质地块赶集入市，开发商打响土地争夺战；2012年最后一天，更是掀起全年土地市场的潮，鄞州、江北总共成交12宗土地，成交总金额逾73．5亿元！
土地市场“前低后高”成交面积创3年新低
然而，虽然年末表现抢眼，却也难以改写2012年土地市场整体低迷的大局。宁波房天下数据监控中心统计显示，2012年，宁波大市区（包括市六区及周边县市）共成交经营性用地289幅，成交面积共计826.83万平方米，折合约12402.44亩，相比于2011年的19173.55亩，同比减少35.31%，比2010年的16858.16亩，减少了4455.72亩，创下3年的记录。2012年土地出让金共计398.3亿元，因多幅市核心区的高总价地块的成交推动，略高于2011年的336.4亿元，但与2009年、2010年的550多亿元相比，仍处于低位。
从土地性质来看，住宅用地成交91幅，成交面积368.026万平方米，土地出让金248.09亿元；商业用地成交129幅，成交面积284.79万平方米，土地出让金87.55亿元；商业住宅混合用地成交46幅，成交面积113.63万平方米，土地出让金51.68亿元；其他用地成交23幅，成交面积60.39万平方米，土地出让金11亿元。
其中，宁波市六区（包括老三区及鄞州、镇海、北仑、高新区、东钱湖、东部新城等）卖地295.08亿元，占全年土地出让金的74.08%；成交面积356.07万平方米，折合约5341.1亩。
整体来看，2012年宁波土地市场呈“前低后高”的走势，上半年成交量偏少，除5月外，其他5个月，成交面积均未超过60万平方米。自7月份开始，宁波土地市场开始发力，成交量逐月跌宕走高，成交面积在12月达到全年，为165.17万平方米，因多幅市六区高价地块的拍出，土地出让金也在12月达到全年，为128.487亿元，这也是全年一个超过100亿元的月份。
房天下分析师表示，土地市场“前低后高”符合往年惯例，但受调控影响，上半年土地供应减少，开发商拿地谨慎，土地成交面积锐减。进入下半年，尤其是8月份开始，土地供应量持续增加，优质地块相继入市，资金状况得到好转的开发商亟待补充土地储备，房企在宁波土地市场出手拿地，使得土地市场在下半年得以逆转。
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120.76亿 成就鄞州“吸金王”
从宁波全市土地出让详情图中可以看出，宁波市各区出让土地面积与成交金额起伏较大，其中象山、鄞州、余姚、慈溪土地出让面积都达到100万平方米以上，象山出让土地154.87万方，成为2012年宁波大市区内土地成交面积。从市六区土地成交面积来说，鄞州以130.48万平方米夺冠，而高新区推地量，仅为6.36万平方米。
从成交金额来看，近些年推地甚猛的鄞州依旧是宁波市区土地市场“一枝花”，仅是2012年最后一周土地成交就已近40亿元。2012年，鄞州以120.76亿元的土地出让金问鼎市区之冠。其次是江北区，仅绿地控股集团有限公司在江北买地就已成交32.19亿元，加上港中旅9.7亿元拿下的江北包家漕3#地块，江北区以51.88亿元的出让金位居第二。
房天下分析师表示，鄞州区近年来一直扮演着宁波市六区供地“大户”的角色。老三区土地日渐稀缺，镇海因重工业的缘故，一直是宁波购房置业的心中之痛， 北仑又略显偏远，因而，鄞州一直是甬城人心目中的宜居区域。“2012年鄞州土地出让力度不减，或将进一步加大该区域的库存量。”
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地王记录刷新 余姚拍出10888元/平高价地
经历了2009、2010年的疯狂，2012年宁波土地市场显得平淡了很多，底价成交成为今年宁波土地市场的主流趋势。但是部分优质地块的入市，仍掀起开发商的争夺，随着下半年土地市场逐渐火热，“久违”的地王再次出现，临近年底，宁波地王记录频频刷新。
8月31日，经过激烈的竞争，赵水清（余姚市广联置业有限公司）以10888元/平方米的楼面价竞得余姚星中北路西侧、丰泽路北侧地块，溢价率38%，刷新了余姚单价地王的记录。
此外，外来房企大鳄如绿地集团、恒大地产、上海复地等纷纷进驻宁波，年末土地盛宴引起房企集体争地潮。业内分析，2012年地价渐趋合理，或为抢地入市的好时机。开发商依然看好宁波市场，看好后市；底价成交的盛行又显示出开发商对房地产市场仍持谨慎态度。
从目前市场情况来看，宁波的土地盛宴已经不再是本土地产商的独食，国内一线开发商已强势进入宁波舞台，本地企业正日益面临被边缘化的困境，在一些区域逐渐丧失价格话语权。宁波的楼市主角越来越呈现多元化趋势，甬城这个池子不断被“挤进”外来地产大鳄，这对宁波楼市或许意味着新一轮洗牌。
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2012年宁波单价地王10
| 序号 | 区域 |
| 面积(㎡) | 用途 | 容积率 | 楼面价(元/㎡) | 竞得单位 | 时间 | |
| 1 | 海曙 | 青少年宫西侧地块 | 14170 | 商务金融与城镇住宅混合用地 | 4 | 11700 | 维科控股集团股份有限公司 | 2012年1月11日 | |
| 2 | 江北 | 老外滩延伸段2#地块 | 9139 | 批发零售、住宿餐饮、文体娱乐及公园与绿地混合用地 | 1.3 | 11100 | 宁波北外投资有限公司 | 2012年12月31日 | |
| 3 | 江北 | 老外滩延伸段5#地块 | 6380 | 批发零售、住宿餐饮、文体娱乐及公园与绿地混合用地 | 0.95 | 11053 | 宁波北外投资有限公司 | 2012年12月31日 | |
| 4 | 余姚 | 余姚星中北路西侧、丰泽路北侧地块 | 4136 | 普通商品住房用地 | 1-1.1 | 10888 | 赵水清（余姚市广联置业有限公司） | 2012年8月31日 | |
| 5 | 江东 | JD03-02-09（戎家2号）地块 | 66833 | 城镇住宅用地 | 2 | 10800 | 上海万科房地产有限公司 | 2012年11月1日 | |
| 6 | 江北 | 江北包家漕3#地块 | 51367 | 城镇住宅用地 | 1.8 | 10500 | 港中旅置业（深圳）有限公司 | 2012年5月16日 | |
| 7 | 鄞州 | 鄞州区新城区首南地段YZ-08-01-d1、d4A地块 | 30110 | 普通商品住房用地 | 1.0-2.8 | 9975 | 宁波新曙光房地产开发有限公司 | 2012年11月15日 | |
| 8 | 东部新城 | 东部新城核心区B1花园住区地块 | 68894 | 城镇住宅及配套用地 | 计容积率总建筑面积145349.7㎡ | 9580 | 宁波维科置业有限公司 | 2012年12月27日 | |
| 9 | 鄞州 | 新城区首南地段YZ-08-01-d1、d4C地块 | 35165 | 住宅 | ＞1.0且≤2.8 | 9500 | 宁波丁香置业有限公司 | 2012年9月29日 | |
| 10 | 鄞州 | 新城区首南地段YZ-08-01-d1、d4B地块 | 33315 | 住宅 | ＞1.0且≤2.8 | 9500 | 宁波新萃置业有限公司 | 2012年9月29日 |
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2012年宁波总价地王10
| 序号 | 区域 | 地块名称 | 面积(平米) | 用途 | 容积率 | 成交总价(万元) | 竞得单位 | 时间 |
| 1 | 江东 | 甬江东岸地块 | 97456 | 商务金融与城镇住宅混合用地 | 计容积率总建筑面积239367.9（平方米） | 198914.72 | 宁波银亿房地产开发有限公司 | 2012年10月11日 |
| 2 | 鄞州 | 鄞州新城区东南片区11号北侧地块 | 192471 | 普通商品住宅 | 1.0-2.0 | 184772 | 中国海外兴业有限公司 | 2012年12月31日 |
| 3 | 鄞州 | 鄞州新城区东南片区11号南侧地块 | 186211 | 普通商品住宅 | 1.0-2.0 | 178763 | 中国海外兴业有限公司 | 2012年12月31日 |
| 4 | 江北 | 桃渡路1#-4#地块 | 36752 | 住宿餐饮、商务金融与批发零售混合用地 | 计容积率总建筑面积282510.5平方米 | 169506 | 绿地控股集团有限公司 | 2012年12月31日 |
| 5 | 海曙 | 气象路3#地块 | 89124 | 安置房等住宅 | 2.5 | 167107.5 | 宁波市海捷投资开发有限公司 | 2012/2/23 |
| 6 | 江北 | 江北大道以西滨江2#地块 | 94082 | 城镇住宅、批发零售、商务金融及配套用地 | 计容建筑面积为202913.2㎡ | 152387.81 | 绿地控股集团有限公司 | 2012年11月28日 |
| 7 | 江东 | JD03-02-09（戎家2号）地块 | 66833 | 城镇住宅用地 | 2 | 144359.28 | 上海万科房地产有限公司 | 2012年11月1日 |
| 8 | 东部新城 | 东部新城核心区B1花园住区地块 | 68894 | 城镇住宅及配套用地 | 计容积率总建筑面积145349.7平方米 | 139245 | 宁波维科置业有限公司 | 2012年12月27日 |
| 9 | 鄞州 | 鄞州区新城区首南街道YZ08-01-23地块 | 71052 | 普通商品住宅 | 1.0-1.95 | 110841 | 宁波鸿城置地有限公司 | 2012年12月31日 |
| 10 | 鄞州 | 鄞州区古林镇薛家片区IV-3-3居住地块 | 93577 | 住宅 | 1-2.3 | 102470 | 宁波维科置业有限公司 | 2012年12月14日 |
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