一季度房地产调控政策&quot;环环相扣&quot;国五条尘埃落定

每轮调控前的市场不是没有警示的，譬如国五条之前，2月19日地产股一度暴跌，市场传闻称，二套房首付将提至7成。当时记者向多家银行求证，各银行均表示目前没有接到相关通知。相关业内专家表示，房地产调控有升级的可能性，但具体操作将取决于房价，而目前房价并未出现离谱上涨。

据悉，2月19日层有多条微博内容涉及二套房房贷政策调整。如财联社发布微博称：近期相关房地产调控政策将出台，目前待选方案有两种：二套房7成首付+贷款利率为1.3倍，实施时间仍未确定。在此传闻的利空冲击下，房地产股暴跌，其中万科、保利地产、招商地产和金地集团分别下跌4.27%、5.05%、5.02%、7.85%。

某业内就此传闻发布微博称，“之前我一直在说：春节过后至5月是新政窗口期，对此消息，宁可信其有！”另有房地产人士此前也在微博上爆料，称监管层有可能在研究对一线城市的二套房停贷。

“如果房贷真的收紧，对市场的冲击是巨大的。”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申接受新民网采访时说。他认为，这一政策的确有出台空间，但具体还要视房价涨幅而定。当前房价虽有所上涨，但涨幅并不离谱，就算有个别案例也不能代表整个市场。

罗寅申表示，二套房属于改善性需求，停贷政策不符合国家保障合理住房改善需求的方针。而且，个人房贷属于银行优质资产，比大企业贷款的风险更低。年初贷款投放额度富余，银行自身不会主动惜贷。罗寅申说，即使执行二套房停贷的政策，也未必是“一刀切”。要达到满足合理住房自住需求的目标，需要逐步完善此前的限购和限贷政策，避免“一刀切”的误伤；应该从人均面积及房屋类型等方面细分改善性需求的群体，支持合理的改善性需求。他认为，即将召开的两会，将是年内房地产政策力度的风向标。

交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹向记者表示，近期频传各地房地产成交量大幅增长，不排除出台更严厉的楼市调控政策。但真正促使更严厉调控政策出台的是房价，而最近房价没有出现大幅上涨，类似二套房贷款利率上调的说法有待商榷。但她认为，在宏观经济回稳复苏下，今年房地产市场整体将继续回暖。在政策层面上，预计调控的主基调将保持不变。目前各行资金面相对宽松，各行年初信贷资金环境较好，对个人及房地产公司的贷款应该是一个利好。

据悉，现行房贷政策规定，二套房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

蛇年首周，房地产调控政策继续“加码”的风声再起。

《财经日报》从多家商业银行了解到，目前各家银行尚未收到关于调整二套房贷政策的相关通知，因此仍执行二套房贷首付六成、贷款利率为基准利率1.1倍。

但也有不少市场人士坦言，不排除房产新政在近期出台，近两个月将是新政窗口期。

二套房贷再收紧？

“目前没有收到上调二套房贷首付和利率水平的相关通知。”一家大型国有银行上海分行个贷部负责人对本报记者说，沪上银行仍执行二套房贷首付六成、基准利率1.1倍政策；首套房贷则首付三成，部分银行尚有一定的利率下浮空间。

一家股份制银行沪上支行零售信贷部负责人也表示：“近期听到关于二套房贷政策调整的‘风声’，但至今未收到总行相关通知。”

有市场消息称新的房地产调控政策将在国务院常务会议上讨论，而近期可能出台“加码版”房地产调控政策，待选政策包括二套房贷贷款标准将提高到首付七成、贷款利率为基准利率1.3倍，实施时间尚未确定。

今年1月底，也曾有传言称监管部门正在研究对北京、上海、广州、深圳、杭州5个一线城市的二套房停贷，之后未得到证实。

“二套房贷占现有的个人按揭贷款比重并不高，所以暂停二套房贷或者提高二套房贷准入意义并不是很大，”另一家股份制银行上海分行相关负责人则对本报记者说，“如果二套房贷在按揭中占比是70%、80%甚至更高，这样的调整是有作用的，但目前的按揭结构中的八成占比仍是首套房贷。”

除了个人住房贷款，个人消费类贷款也在持续收紧。据本报记者了解，目前上海中资银行个人消费类贷款利率在基准利率上上浮20%~50%不等，信用贷款期限也有所缩短，而包括民生银行(10.38,-0.16,-1.52%)在内的个别中资银行已在相当长时间内暂停了个人按揭贷款和个人消费贷，或对此类贷款设置较高门槛。

央行数据显示，2012年，国内房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升。央行数据显示，截至去年末，个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，增速比上季度末高0.9个百分点；全年增加9610亿元，同比多增23亿元。

政策叠加？

上述股份制银行上海分行相关负责人还对本报记者说，鉴于盈利压力等原因，今年银行零售信贷领域将更注重率水平高的个人经营性贷款，以及小微企业贷款。

“从整体资金率角度而言，个人按揭贷款的率水平并不高，所以我们会更倾向于把信贷额度投向小微企业贷款，这既符合国家的政策导向，也可以增加银行盈利水平。在房地产市场持续调控的情况下，不排除个别中小银行会暂时退出个人按揭市场。”他如是说。

不只是银行房贷政策“暗潮汹涌”。今年1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年出现的镇江、武汉、昆明、江门、大连等30多个地市纷纷出台公积金松绑新政明显不同。一些业内人士预测，“两会”前后将可能成为楼市政策的分水岭。

根据中指研究院发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据，重点监测的27个城市中有21个楼市成交面积较去年春节同期出现上涨，其中有14个城市成交面积涨幅超过一倍。

渣打银行近期公布对30家开发商的专项调查报告显示，2013年上半年房地产行业仍会继续增长；且大多数开发商预期中央的房地产调控政策将保持不变，同时期望融资状况能够缓和，并且地方在政策执行中体现出更多灵活性。

交行金融研究中心报告则预计，2013年房价总体趋势向上，有望呈现同比环比“双升”局面，但在持续调控背景下，房价虽趋势向上但难以出现大幅反弹，总体来看涨幅有限，预计全年房价涨幅约为4%。报告还认为，房产税扩围将适时推进，短期不会全面铺开；预计改革试点工作将在2013年有所推进，试点范围会适时扩大至几个典型城市，但还不会全面普及推开。

值得注意的还有，在2012年底开始的房地产调控论述中，高层均对改善型需求持支持态度。

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房价连续上涨房地产市场进入新一轮上涨周期

国务院总理温家宝2月20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。

会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。

会议确定了以下政策措施：

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。２０１３年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实２０１３年城镇保障性安居工程基本建成４７０万套、新开工６３０万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。２０１３年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

这次被认为是温总理任期内对房地产市场最后一次喊话的政策措施引起了广泛关注，业内人士认为“新国五条”内容缺乏新意但却饱含深意。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，新国五条强调扩大房产税试点，而且时间表、试点城市的数量、具体的城市都悬而未决，以＂威慑调控＂取代传闻中的二套房贷双提，力度低于此前市场预期，说明管理层还是对楼市偏向呵护态度，暂时以降温取代打压，给予机会，以观后效，根据后市表现定政策。

而北师大房地产研究中心主任董潘则表示，会议基本思路是建立健全稳定房价工作的考核问责制度——喊话、干预预期的目的强于实际打压意图。之所以会选择在此时发布政策措施，主要原因是最近市场的火爆的确给政府带来巨大压力，需回应舆论。

虽然新政策了无新意，但却给后市留下了想象空间。有业内人士认为，将于近期出台的部委调控细则将在差别化信贷等层面产生新的内容。

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限购城市扩围房产税试点扩军

2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

与此前市场传言的二套房门槛提高等措施相比，此次出台的政策措施力度稍显温和。业内人士指出，高层在两会前夕针对楼市调控再发强音，对市场预期的影响不可忽视。在看似原则性的表态背后，不排除未来调控加码的可能。若房价持续大幅上涨，限购扩围、信贷门槛提高和房产税试点扩军都可能成为政策加码的着力点。

楼市微妙政策强音适时发出

会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。业内人士认为，这其中提到的“住房供求紧张格局”是促成本次表态的重要原因。

从2012年末开始，部分区域的房地产市场出现非理性上涨。即使在传统的春节销售淡季，市场热度仍然不减。根据中指研究院的统计，今年2月9日至15日，该机构监测的27个城市中，有21个城市楼市成交量较去年春节同期上涨，其中14个城市成交量涨幅超过一倍。

按照该机构的监测，贵阳是房屋成交量涨幅的城市，达到2675%；其次是温州，涨幅达1433.33%。总体而言，27个城市春节期间楼市成交量平均上涨513.42%。

随着春节假期的结束，热点城市楼市迅速恢复。据媒体报道，春节后仅三天，北京二环以内热点小区的二手房价每平方米就上涨了1000元，二手房的挂牌量和交易量均在飙升。不少业内人士惊呼，在热点城市的部分区域，楼市已呈现出非理性上涨的态势。

有媒体报道，自1月以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知。受此影响，“楼市调控加码”的消息不胫而走，市场更是传言二套房首付将提至7成，利率调至基准利率的1.3倍。

该传言虽未得到主管部门的证实，但加剧了市场的恐慌情绪。在房屋成交量持续释放的同时，沪深两市的地产、水泥、建材等股票连日下跌，几大龙头房企股票跌幅居前。

基于上述背景，五项政策措施的提出并不显得意外。“之所以做出上述表态，说明非理性因素已经影响到房屋交易市场和资本市场，且原有的政策执行得并不到位。”中国房地产学会副会长陈国强向中国证券报记者表示。

据悉，这是“新国八条”出台两年来，高层针对房地产调控做出的又一次明确表态。不少业内人士认为，在两会召开前的关键节点上，上述表态释放出强化调控的政策思路，其信号意义十分明显。

绵里藏针预留调控加码空间

事实上，尽管时机颇为敏感，但与市场传言的政策力度相比，此次政策祭出的手段显得温和。多数业内人士认为，新政提出的五方面政策措施多为对原有措施的强调，而非政策力度加码，其对市场的影响恐较为有限。

但个别条款仍引起市场关注。国务院常务会议强调，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。被认为暗含了“限购令”扩围的可能。而一旦“限购令”真正实现扩围，无疑将成为区域楼市的重大利空消息。

会议还强调，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。制定并公布房价控制目标是“新国八条”中提出的重要措施，但在2011年高调推行后，2012年并未被着重强调，不少城市也未公布上述目标。此次重提，被不少业内人士解读出“加码”的意味。

同时，扩大个人住房房产税改革试点范围也被此次会议提出。有业内人士认为，尽管推进房产税试点困难重重，但该试点有可能在今年实现扩军，“热点城市+有准备的中西部城市”或成下一批试点的城市组合。

会议还强调，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。同样被业界认为是现有政策的延伸。

对于外界最关注的差别化信贷政策，会议使用了“严格实施”的措辞，并未明确提高二套房购房门槛。但陈国强认为，这一表态仍然留有调控的余地，即如果个别区域的楼市继续暴涨，不排除传闻变成现实的可能。

就当前的房地产市场走势而言，市场对此次政策措施的解读并非浮于字面。多数业内人士认为，此次出台的几条措施可谓“绵里藏针”，一旦楼市再出异动，政策很可能再度加码。伟业我爱我家集团的解读认为，2013年全年政策的出台逻辑应该与2011年类似，年初国务院确定调控方向及原则，之后政策的重点在于各城市执行细则，各部委以及北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。

在未来可能出台的细化措施中，长效机制的建立不可或缺。阳光[消息价格户型点评]壹佰置业集团副总裁范小冲表示，未来房地产政策的制定，将站在城镇化推进的大背景下来考虑，因此在维持政策稳定性的同时，各项长效机制将可能加快推进。

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国务院发楼市调控“国5条”扩大房产税试点

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定，坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。

会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。

传各部委召开会议部署国5条细化政策出台工作

2月25日消息，在国务院部署房地产市场调控五政策措施出台后，相关部门正紧锣密鼓启动准备工作。多个部委和机构纷纷召开会议，总结调研情况，提出政策建议，对楼市调控做出部署。业内认为，随着房价持续上涨，调控加码预期强烈，近期相关部委和地方政府可能出台细化政策。

而在国土资源部22日召开房地产用地管理和调控工作汇报会上，国土资源部副部长胡存智在指出，做好2013年的房地产调控工作，要继续保持调控政策连续性和稳定性，增强调控的针对性，突出差异性。一要编好计划，指导好供应，引导好预期；二要明确异动城市，提高调控的针对性和精准性；三要提高市场调控和运作水平；四要切实抓好保障房用地供应；五要提高监测、分析和宣传工作水平；六要明确定位，各司其职，确保工作机制和制度的落实；七要深入研究房地产调控的配套政策；八要切实保证开局良好。

对于"深入研究房地产调控的配套政策"。报道称，不少业内人士将其解读为，国土部可能出台有关土地供应和开发等方面的细化政策。

此外，胡存智表示，今年各省、市国土资源部门要努力保持土地供应总量基本稳定。一要保证充足的增量，二要快速释放存量，三要继续加大盘活闲置地力度，四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。

除国土部外，其他相关部委也在近期召开内部会议，部署房地产调控的有关工作。在保持现有调控政策的连续性和稳定性同时，配套政策的出台也是各部委研究的重点。

一些地方政府也在近期纷纷加强市场监测，形成市场监测报告，作为下一步政策动作重要依据。

报道称，北京市有关部门近期召开会议，研究部署与房地产调控有关工作，该市的部分储备政策已在此前的内部会议上有所披露。同时，包括北京在内，不少地方政府有关部门负责人也于近期参加国家部委的内部会议并发言，会议内容以落实国务院常务会议精神为主。

有知情人士透露，部分政策细则可能在今年“两会”前出台。

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各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、完善稳定房价工作责任制

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

二、坚决抑制投机投资性购房

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

三、增加普通商品住房及用地供应

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

四、加快保障性安居工程规划建设

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿（含煤矿）、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。

五、加强市场监管和预期管理

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。

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房价连续上涨房地产市场进入新一轮上涨周期

3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），从内容上来看，是对上周“国五条”的细化，因此被业内称为“国五条细则”。

国五条细则有两点引发的关注和争议比较大。一是，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。二是，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

这一细则，其实是在向公众表明，调控放松已经成为奢望。在经历了楼市的短暂“狂欢”后，2013年的开春，楼市再次进入胶着期。记者时间采访了杭州的业内人士以及房地产开发商。对于新的细则，他们理解各有不同，但有一点共识：此次的细则对调控比较实在有力，短期内会影响到购房者的心理预期，进而对一手、二手房产生利空影响。

售房个税征收20% 持有满5年二手房受冲击

《通知》要求，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

从市场反应来看，这条对公众的反响。公众的反应是，这个20%是按总价的20%来征收的，那将是一个非常庞大的数额。但事实上，这一理解是错误的，所谓“转让所得”，其实是差额，即现交易价减去当初买入时的价格，再减去合理费用及转让过程中缴纳的税金。

举个例子来说，李某2008年以前买过一套房子，总价50万元，如今，这套房子到100万元。按以前的政策，可以“如果能核实房屋原值的，可按差价的20%”、或者“按交易价的1%”来缴个税，从趋利避害的角度，买家当然选择后者，因为只需要支付1万元；但按《通知》的要求，则必须按差价的20%来缴个税，需要支付10万元，相差了9万元。

华邦首席地产分析师宋文杰对二手房的前景表示了担忧。宋文杰认为，之前因为二手房营业税有五年期界限，即5年内交易的普通住宅，需要支付5.6%的营业税及附加，超过5年的普通住宅，免征收营业税，这使得超过5年交易的房源特别抢手。而5年内交易的房源，因为多支付了营业税，显得压力有点大。

但是“三十年河东，三十年河西”，国五条细则的出台，会让形势急转直下：近几年内交易的房子，因为总差价相对较小，20%的个所税也会变少，变成了“香饽饽”；而2009年之前买入的房子，经历了几年的大涨，如今交易的话，这个差价的20%将会是一个比较庞大的数字，购买者会望而却步。

20%的个税征收，会直接影响到二手房的交易。宋文杰表示，无论是购房者还是卖家都会选择观望，这将直接导致二手房成交量的下降。对二手房来说，会有一段相当长的冰冻期。

二手房的交易量下降，这批需求会不会进而转到一手房，从而促进一手房的成交？这个消息，对一手房来说，算是利好，还是利空？钱报购房专家团成员——双赢机构总经理章惠芳表示，肯定会有一批二手房的买家转至一手，因为一手房不存在缴个税和营业税的问题。但是，对一手房来说，也未必就是利好。因为政策影响的是公众对市场的心理预期，当大家更多选择观望的时候，一手房也肯定会受到影响。章惠芳预测，上半年楼市会价平量减，三四季度如何，还要看政策执行力度的强度。

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房价连续上涨房地产市场进入新一轮上涨周期

3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这一政策被称为“国五条细则”实施。就在2月下旬，国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。

接受《经济参考报》记者采访的专家认为，“国五条”及实施细则进一步明确了调控从严的基调，对市场供应及成交都会产生明显影响。随着地方调控细则的陆续公布，“一路高涨”的房地产市场可能有所降温。

在抑制房价等方面，尽管“国五条”细则尚未出现立竿见影的效果，但市场预期正在改变，近两日北京等地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。分析人士认为，抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。

细则：侧重抑制投机投资性需求

“国五条”细则指出，“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作，要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。

其中，在“坚决抑制投机投资性购房”方面，税收政策成为亮点。细则中明确，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，这是首次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后，将会明显增大交易成本”。

张旭指出，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也指出，依据这项细则，对部分房价上涨过快的城市或地区，以及需要首付30%的客户而言，“相当于首付款成数升至45%，极大地提高了首次置业人群的购房成本”。

除此之外，为了全面抑制投机投资性需求，细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。在限购方面，要求地方政府进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；在限贷方面，对房价上涨过快的城市，要求银行机构根据城市当地住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

“将二手房交易作为抑制重点，将直接增加投资客转让房产的成本。”政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客无疑是“当头一棒”。

背景：重点城市房价涨势迅猛

业界普遍认为，促使“国五条”及实施细则在两会前夕出台的重要原因，是因为春节前后乃至去年下半年以来，重点城市房价涨势迅猛。

在“国五条”实施细则发布同日，中指院发布2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示，2013年2月100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。

100个城市中，有74个城市房价环比上涨，26个城市环比下跌。房价环比上涨的城市比1月增加10个，其中，常熟、福州、金华、扬州等涨幅前10位城市环比涨幅在2.6%至4.1%之间；房价环比下跌的城市比1月减少9个，26个城市跌幅居前几位的依次是温州、海口、三亚，跌幅在2%至4%之间。

值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均价为16596元/平方米，环比1月上涨1.09%。其中，深圳、广州环比涨幅均超过2%。

中指院的住宅“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。22日，在“国五条”出台后两天，统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，涨幅分别接近于2.2%和4.7%。

中指院指出，2月100个城市的住宅平均价格自2012年6月以来连续第9个月环比上涨，但涨幅缩小至0.83%；同比连续第三个月上涨，涨幅继续扩大。据分析，去年年底以来，住建部政策明确支持合理的改善性需求，新增贷款增长显著，使得企业市场预期乐观，市场量价稳中有涨。

中原地产市场研究部总监张大伟表示，主要城市楼市依然延续2012年下半年整体上行的趋势。他认为，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中，而这部分市场往往是投机投资性需求活跃区域。

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3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称“国五条细则”）明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。受此影响，众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前都排起长长的队伍。另据新华社报道，在上述通知发布的当天，北京部分购房者连夜签约，以避免多交税款。

20%并非新规

事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价算划算。

交易中心税务咨询人员则向媒体记者坦言，目前执行的标准是有原始资料的按照差额的20%征收个税，无原始资料的则按照总价1%～2%征收，目前还未有的执行规定。

短期迎交易高峰细则出台后陷低谷

按照现在的规定，如果二手房没过5年，要按房价的5.65%交营业税，过了5年，需按房价差额交5.65%的营业税。面对不到6个点的营业税，人们尚且要尽量避免买没过5年的房子，现在按差额的20%征税，对二手房市场的影响是显而易见的。

中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，按交易差额的20%征税，无论是卖房者还是买房者都不愿意承担，结果很可能是想卖房的不卖了，想买二手房的也不买了。而在短期内，市场很可能出现“抢过户”的现象，抢在地方细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户。

随着各城市细则在四月前的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场转让环节税收较少的优势将得以体现，带动新房市场交易量涨。

会出现更多“阴阳合同”

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民在接受媒体记者采访时也认为，20%的新规其实是把“双刃剑”，既可以打击投资投机需求，又可能伤到刚需购房者，其中的差别还要看市场的“买气”。

另有业内人士指出，上述通知或将会使得更多的房东和购房者做“阴阳合同”，做低房价。但这一方面存在逃税问题，另一方面如果购房者再次交易的话，有可能承担更多的个税，需三思而行。

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政协委员、住房和城乡建设部部长姜伟新表示，要坚决执行“二手房”出售征20%所得税的政策，执行当中如有问题再完善。姜伟新还表示，相信今年房价会按照调控趋势走。

“20%的收税对房价的影响这两天好像已经显现出来，有些地方房价上涨，您怎么看这个政策的影响？”住建部部长姜伟新在人民大会堂被记者“拦截”提问。

姜伟新连用两个“坚决”回应这一问题，表示调控房地产市场的新“国五条”一定要坚决执行下去，执行过程当中效果会逐步显现出来。

新“国五条”规定，出售自有住房按转让所得的20%征收个人所得税，连日来引发广泛关注，有专家提议暂缓执行，对此姜伟新明确表示：“肯定要坚决执行，执行当中有些什么问题再完善。”

针对“今年是否能控制住房价涨幅”的提问，姜伟新用一句“我相信会按照国务院文件的调控趋势走的”，给出肯定答案。

姜伟新还表示，支持郑州推行保障房“三房合一”、只租不卖，这一举措符合中央政策。对于是否“鼓励取消经济适用房”的追问，姜伟新表示，允许各地根据自己的实际情况建设、分配保障房，并强调今年将按原定任务继续推进保障房，在分配环节采取一些措施。

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房价已经连续多年成为两会期间代表委员关注热点。“两会”召开前夕，国务院再推房地产调控政策“国五条”，引起学界和市场广泛关注。

房地产市场屡调屡涨的背后是地方政府对土地财政的依赖。政协委员、清华大学经管学院教授李稻葵表示，土地问题的实质是公共财政问题。他建议说，应允许地方政府长期持有一部分房产和地产，出租给外来工，拿出租合约到金融市场去融资。

李稻葵认为，地方财政事实上是政府干预经济一个最直接、最广泛的方式，尤其是土地财政。

他说：“地方政府的发展依赖于土地出让，如果房地产价格真被调下去，个受到威胁的是地方财政，积累了大量的土地不能够出让，地方财政马上就出问题。这又是政府跟市场的关系问题，所以说来说去就是一句话，要理清政府跟市场、社会的关系。”

对于目前的房地产泡沫，李稻葵认为，立刻捅破会令社会不稳，“应该通过经济收入增长，老百姓购买力提高，把这个泡沫做实，这就是中国房地产的难题”。

“国五条”中要求按差额20%征税，此后引起各地疯狂的过户潮。李稻葵说，政策出台到执行不应有时间差，并且按差额20%征税难以计算，执行难度很大。

他认为，“国五条”细则最有实效的是二套房首付和贷款利率的提高。

人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明则表示，因为农民进城落户障碍是高房价，这已成为阻碍城市化进程的障碍，同时也会阻碍国民经济的发展。

蔡继明认为，如果让中等以上的居民能够买得起房，让包括外来务工人员在内的收入人群住上廉租房，每年对住房的需求恐怕也是天文数字。

蔡继明称，调控房价并不会影响GDP增长。“就拿现在2.6亿的农民工来说，比如两个人一套房，需要1.3亿套，按一套房60平方米计算，就是78亿平方米，每年还有一部分房子破旧更新，城市还有新增人口。合理的房价，不会影响GDP增长，反而有促进作用。”

政协委员、经纬集团主席陈经纬则认为，我国房地产市场发展到今天，是关注度太高、分析太多、调控手段太杂。

陈经纬表示，2005年他任工商联房地产商会主席时就提出，最要紧的是照顾收入低、无收入人群，甚至没收入的老百姓，提供商品房和廉租房。“香港、新加坡都有案例，政府零地价拿出来建廉租房，廉租房要按收入来金，还要有一个退出机制。”

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3月25日，广东省人民政府官方网站挂出了《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称“粤五条”）。记者注意到，这个版本的地方细则与“国五条”对二手房出售计征20%所得税的规定相比，存在不少“漏洞”；同时在其他问题上的限定也相对模糊。业内人士解读称，广东省的细则“实质内容不多”，不仅不会对市场造成冲击，反而会使购房者对于房价下行的希望落空。

房价上涨过快问责政府负责人

3月25日，广东省政府办公厅发布“粤五条”。《每日经济新闻》记者注意到，其内容基本与国务院于2月26日发布的“国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知”（17号文）相呼应。

广东省政府在通知中提出5条措施，包括切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通住房供应、加快保障性安居工程建设以及加强房地产市场监管。

具体到各项条款上，“粤五条”提到，对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区，要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。广东省政府还规定，广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标，于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案，并向社会公布。其他地区要结合实际，抓紧制订稳定房价的具体方案。

此外，房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与17号文要求不符的，应立即作出调整。

同时，广东省政府要求，各地级以上市（含顺德区）政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划，并称“要建立90平米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。”

“20%个税”征收范围模糊

2月26日，国务院办公厅发布17号文，业界将其称为“国五条”细则，此细则一经公开，即引来外界的广泛关注。

除对房地产调控政策会否就此继续从严的讨论之外，外界关注的焦点在于国务院在17号文中明确规定，“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

“20%个税”条款出台后，包括广州在内的多地上演了争抢 “末班车”的景象。根据《每日经济新闻》记者多日来的了解，大多数购房者，尤其是二手房的潜在买家，都希望赶在地方执行这一政策之前尽快 “下手”，以避免缴纳更多的税费。但就“粤五条”细则来看，不免让人产生规避“20%个税”规定的嫌疑。

在“粤五条”中，广东省规定“房价过快上涨”的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

多位业内人士在阅读完这一条款之后几乎产生了同样的疑问：“房价过快上涨”应如何界定？经纬行研究中心总监朱欣苑在接受记者采访时指出，“过快上涨应该有个时间和数量的概念，到底5%是过快还是10%是过快，没有一个量化的标准。”她指出，这种规定给地方的操作空间相当大。

控房价预期尚不明朗

对于部分刚需购房者来说，通过政府调控使房价下行几乎是共同的期望，“国五条”细则，特别是“20%个税”规定的出台，则使得这个愿望空前强烈。

但“粤五条”似乎有些让人“失望”。朱欣苑指出，广东省细则更多的是对以往政策的重申和说明，并无实质内容，包括个税征收标准等17号文件明确规定的条款，广东省都并未要求严格执行。“不只是我们，大家可能都会觉得没有实质内容，要买楼的还是会买，不但不会对价格产生实质影响，可能使得之前紧张的市场气氛趋于舒缓。”朱欣苑认为，购房者对于通过政府来控制房价的期望可能会出现心理落差。

不过，满堂红研究部高级主任肖文晓则认为现在评估“粤五条”的市场影响为时过早。他对《每日经济新闻》记者表示，“按照国务院的规定，各地方的细则最迟也需要在这个月底出台，真正评估‘粤五条’的影响需要看其他地方的规定，以及等到广州、深圳等重点城市制定地方细则后，才能有准确的判断。”

“粤五条”部分款项

房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。

广州、深圳、珠海、佛山市要继续严格执行住房限购政策，原出台的住房限购政策与国办发〔2013〕17号文要求不符的，应立即作出调整。

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北京楼市国五条调控细则3月30日出台，规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。

业内预期北京细则严厉部分开发商称做最坏打算

与广东省细则“温和”落地相比，业界预期北京细则更为严厉。

近两周来，北京已制定了调控细则的征求意见稿，并在小范围内征求意见。在上述征求意见稿中，主要对现有调控政策进行强化处理。其中，为应对“假离婚”等现象，北京可能加强对本地户口的单身含离异人士的限购，鼓励单身或离异人士持有一套房。同时，“二套房首付比例七成、贷款利率上浮至基准利率1.3倍”的条款，也在上述征求意见稿中。此外，在土地出让环节，北京将鼓励采用“限地价、竞房价”的办法，用以抑制高地价的出现。提高二手房交易计税价格等措施，也有可能作为储备政策。

至于“北京版”细则的出台时间，业界预计已经临近。这主要与近期北京的房价、交易量等市场表现相关。

根据北京市住建委的数据，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅网签9912套，与上一周比明显回落。这也是“国五条”出台以来，北京二手住宅交易量首次出现回落。同期，北京新建商品住宅网签量为2426套，环比下降8.7%。尽管如此，京城个别新盘仍然出现抢房、“一日售罄”等现象。

多数业内人士认为，尽管成交量有所下滑，但从市场表现看，恐慌情绪仍然存在。且根据国家统计局的数据，今年2月，北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%，同比上涨7.7%。

上述情况决定了北京可能会加快政策细则的出台节奏，且“北京版”的细则力度或高于其他城市。多位业内人士向中国证券报记者表示，提高二手房计税价格的条款，很有可能最终落地，用以遏制“阴阳合同”等情况的发生。另外，不排除提高二套房交易门槛的可能性，此举将对市场带来不小的杀伤。北京的部分开发商和中介机构负责人向中国证券报记者表示，对北京即将出台的政策细则，已经做好了最坏的预期。

另据了解，针对“国五条”中关注的二手房交易个税内容，住建部和国税总局目前正在制定相关的指导意见，旨在抑制投机的同时，也对刚需进行保护。但北京在具体执行中，预期仍将以“从严”为基调。

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上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

2013年3月30日

关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见：

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位，目标任务完成。

二、坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

三、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。

对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。

四、深化完善“四位一体”住房保障体系，全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务，确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

要细化完善保障性住房分配供应政策，合理扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房申请分配工作，完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

要全面推进旧区改造工作。重点推进中心城区成片二级旧里改造，逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，并继续推进国有农场职工危旧房改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。推进完善大型居住社区基地内市政公建配套设施，全年完成40个外围市政配套项目建设，加快引进教育、卫生、商业等优质资源，确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定，建设公共（单位）租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应。

要开展保障性安居工程的全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化，完善激励政策，健全标准规范，构建技术平台，加大装配整体式住宅项目建设力度。

五、加强市场监管，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动配合的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格按照不同销售价格，确定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停网上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

六、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

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各县（市）区人民政府，市直及部省属驻甬各单位：

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号，以下简称“国务院通知”），深化房地产宏观调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，结合宁波实际，现就有关问题通知如下，请贯彻执行。

一、明确年度住房价格控制目标

2013年度新建商品住房价格控制目标为：保持住房价格基本稳定，新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅。新建商品住房价格控制目标涉及的统计指标以统计部门发布的指标为依据。各县（市）区政府和市级有关部门要切实履行职责，认真贯彻落实国家、省及本市各项房地产市场调控政策措施，确保完成新建商品住房价格控制目标，保持住房价格的基本稳定。市发改委、市统计局要会同有关部门加强新建住房价格的管理和对房价的监测，并及时将房价波动情况报市政府。

二、继续严格执行住房限购政策

严格按照国务院通知精神，继续执行住房限购政策，坚决抑制住房投资投机行为。住建、公安、民政、税务、人社等部门要加强审核，严肃查处限购政策措施执行中的违法违规行为。

三、加强房地产税收和信贷管理

财税部门要严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定。深入推进应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。人民银行市中心支行可根据市政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，会同市相关部门加强房地产市场运行分析，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。宁波银监局要加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规发放贷款行为。

四、加快普通商品住房和保障性安居工程建设

进一步增加普通商品住房用地供应，2013年全市住房用地计划供应1380.46公顷，各县（市）应根据供需情况保持合理、稳定的住房用地供应规模，完善土地出让方式。大力推进保障性安居工程建设，2013年全市实现新开工建设和筹措保障性安居工程12500套，建成保障性安居工程9000套。各县（市）区要把市政府分解下达的目标任务落实到具体地块和项目，强化要素保障，加强工程质量监管，完善公共设施配套。推进住房保障“阳光工程”建设，确保保障性房源分配和管理透明公开。

市审管办、发改、国土资源、规划、住建等部门要建立保障性住房建设项目和中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

五、强化房地产市场监管

住建、发改、国土资源、规划、金融、税务、工商、统计等部门要加强房地产企业信用管理，建立联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。继续推进全市个人住房信息系统建设，完善管理制度，确保信息安全、准确、畅通。住建部门要引导房地产开发企业理性定价，切实强化预售资金管理，完善监管制度。对预售方案报价过高且不接受住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。加强对住宅产业化工作的组织领导，按照《住宅性能评定技术标准》要求，引导企业建设节能省地环保型住宅，推广建设全装修住宅，推动发展绿色低碳生态住宅，进一步提升住宅居住性能。

各地各部门要加强市场监测和研究分析，加强舆论监测引导，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。加强市场引导，鼓励理性消费，依法解决矛盾纠纷，形成有利于房地产市场平稳健康发展的良好氛围。

细则不细，不出所料

国五条细则在宁波“温柔”落地，2012年3月31日中午，细则亮相，在江东区一家二手房中介内，一位问讯赶来的卖主感叹：不出所料，细则不细。

这位业主姓陈，在幸福苑有套二手房将要出售，近一个月，个税将按房屋差额20%征收的消息让二手房楼市陷入恐慌性成交。

陈先生说，小区内有两位老邻居都急急忙忙降价出售了，但他始终认为地方政策不会太苛刻，抱着赌一把的心态，没有降价，现在他觉得自己赌赢了。

“宁波版国五条细则说，‘财税部门要严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定’，从北京上海来看，五年以上的家庭住房是免税的，宁波不可能比一线城市还严厉，我的房子已过五年，如果不好出手，就去和老伴办个‘假离婚’”，他说。

同时，宁波的国五条也让不少购房者对下半年楼市抱有希望，一位购房者表示：“宁波和北京、上海等城市不一样，供应大于需求，这两年房价不但没涨，还有小幅下降，现在宁波版国五条已经出台，如果严格执行，过段时间可能会再降一些，再等等看。”

宁波华星房产公司副总经理陈敏梁：国五条靴子落地，其中诸多内容给楼市吃了颗定心丸，宁波版国五条对刚需购房者有一定的保护作用，继续挤压楼市的投资客。3月底开始，宁波楼市的供应量增大，不少新盘入市或者加推，以目前的新政，刚需型商品房有机会“火一把”

容创宁波机构的总经理助理徐江涛：国五条落实到地方后，很多城市只是“复制、粘贴”了国务院国五条细则，相对温和，在执行层面上留下了不少“想象空间”，细则对楼市的具体影响，还要细则落地两三个月后才能见分晓，取决于执行情况，以目前各地政策来看，地方政府是不愿意“加码”的，但后期或许会有更严厉的政策出台，所以未来两三个月，宁波商品房和二手房市场观望氛围会很浓厚，这次调控的过程，也是多方博弈的过程。

南天房产总经理助理薛敏强表示：相比上海、北京两地的细则对房价控涨方面“保持房价基本稳定”的具体表述，宁波细则具体到“新建商品住房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，缓解了购房者的恐慌情绪。对于二套房首付和利率或上涨，目前宁波的房价还没有“上涨过快”的趋势，相反因政策效应，近期二手房成交均价反倒下跌，所以，短期内应该不会调整二套房贷首付和利率。

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许哲：细则等于"走过场"实施意义不大

宁波细则是对原来国五条的一种原则性的表述，对已经执行政策的一种重申。20%个税和二套房贷等人们普遍关注的一些问题都没有得到具体的落实。政府对未来供地计划和保障安居房建设做了一定的明确。总的来说，这次的宁波细则是走过场，具体实施的意义不大。

细则出台以后会让宁波市场的”恐慌情绪”得到缓解，原来急着卖方的房东和改善型需求客户都没有原来那样着急了。未来宁波市场的二手房交易量肯定会下降。

北京的政策比较严，对单身、离婚的热你都进行了相应的规定；上海队所得税和五年免征都进行了明确。但是，很多地方都不提及政策具体的实施时间和实施方式，很有走过场的嫌疑。

余丰杰：甬版"国五条"或影响房企未来产品定位

余总认为，宁波版“国五条”调控细则与想象中的差不多，除了与北京“单身人士限购二套房”、上海“三套房停贷，严征二手房20%个税”等城市的严厉调控有所不一样之外，跟其他一般性的城市都差不多。

但是宁波版“国五条”的出台，对购房者未来的购房心态有一定的影响。国五条调控细则更大力度的支持购房者的刚性需求，在一定程度上打压了投资性购房。因而，也会在一定程度上影响了房企对未来的预期。房企在拿地时会考虑产品定位，未来或将更偏向于刚需型的产品，而对于容积率比较低的地块，或者建大面积的豪宅或别墅类的产品会考虑得更多。

总的来说，宁波版的国五条细则跟甬城本地的楼市形势相符合，而且跟大部分城市一样，都是跟着国家政策走，并无太多的亮点而言，市场影响也不像北京、上海那样政策影响比较强烈。

陈敏梁：细则“接地气”差别化信贷政策鼓励刚需

甬版国五条的细则是比较“接地气”的，虽然不像北京、上海等地的细则一样，对自住房出售包括二套、三套房贷款有明显的一个规定和限制，但是整体上而言是积极地响应了国家的政策，作为宁波来说没有盲目地根据政策来搞“一刀切”，还是很契合本地市场的形势的，目前的宁波市场我认为投资性的需求已经一定程度地被控制住了，从细则来看，大体上是释放出了整体严控的一个态度，对刚需进行了鼓励。

另外需要注意到的是，甬版国五条细则对于保障房有了明确的条款规定，并且也提出“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。”即明确地差别化信贷政策，像二套房的贷款利率我认为现阶段已经比较高了。国五条的出台对于改善型的需求肯定是短期的误伤，二手房作为一个置换的平台，肯定也是有短期的伤害存在，但是甬版国五条细则对于改善型的需求并没有明确地打压，变相地还是鼓励的。

缪百年：二手房"疯抢"情况在财税征收落地前还将继续

这次细则可以说还是粗则，与各地大多数细则差别不大，与我之前预料的差不多。

对新房市场来说，国五条原本对新房市场的影响就不是很大，本次出来的细则照例不会有影响。对二手房市场而言，我认为这还是个粗则，具体的财税方面的实施手段还会出台，二手房之前疯抢的情况在财税征收具体落实之前还将持续。

其他各地城市出台的细则与宁波差不多，都只能称之为“粗”则。北京是个例外，北京市细则中单身禁购二套房这个政策我认为是比较严厉的，对市场打击会比较大。

薛敏强：细则契合宁波市场 20%个税或后续出台

宁波细则与本土市场比较契合，和其他一些大城市相比，细则提出了明确的指标，明确了商品房价格涨幅低于年度城镇居民人均可支配收入的实际增幅，相较于一些城市细则提及的保持房价基本稳定更加细了。至于20%的个税包括五年以上住房免征个税的一些细则并没有提及，这可能还要等更具体的细则出来。

关于信贷这个方面，都比较统一，细则都没有明确提及二套房首付提高等一些具体措施。细则中还提及鼓励开发中小户型的政策是非常不错的，能够有效地调节市场商品房供应结构。鼓励开发商加快中小套型商品房，能有效地满足市场刚需和改善需求，保持市场供应。

说到细则对市场的具体影响，还是需要一个更长的缓冲期。细则里也没有提及更具体的实施时间，像个税征收等方面都还没有相关的细则出来，包括适应人群什么的都没有具体规定。这些都需要后面更细的具体细则出来。

关于其他城市的细则，北京就明确了单身人士限购二套房，这能有效杜绝“假离婚”等一类违背社会道德的现象。其它的城市的细则是比较粗的，像广东就根本没有提及20%个税问题，但限价、限涨措施是它的一个特点。如果“双限”真的能够实现，就相当于广东调控房价的目的已经达到了，20%的个税可能也没那么重要了。

袁亚刚：甬版国五条细则温和、低调

宁波细则总体来说是比较温和、低调的，跟其它城市相比，只能说是一种附和，是对国家国五条政策的一种重申。3月的国五条政策出来以后，面临的压力是比较大的，社会上的发声大多数认为政策有些不合理，这对于其在具体执行环节来说难度更加大，政府看到大家的反馈之后，已经在想各种办法进行“稀释”，包括之前两会的时候住建部代表也公开表示会“程度地避免误伤刚需及无辜”，这个其实就跟之前的“闯黄”政策一样，其实我认为只能是一个短期的政策。

作为政府来说，对房地产的调控目标是要抑制房价涨势过快，但是作为购房者来说，我认为房价在一定时间里小幅地上涨是正常、应该的，而宁波近两年的房价总体来说还是比较稳定的。作为开发商来说，我认为不管政策如何，理性地心态还是非常重要的。

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