[摘要] 9月上海楼市成交量突破100万平方米没有悬念，“9月房价稳中有升的现象会更明显。成交还是会以刚需、改善型为主，单价5万元以上楼盘的成交量不会太多提升。”
9月1日，有研究中心发布监测数据显示：8月份，上海市新建商品住宅成交面积为90.42万平方米，环比（较上月）增加16.42%，同比（较去年同期）增加12.71%；成交均价为23348元/平方米，环比下跌5.42%，同比则上涨3.08%；新增供应面积为88.06万平方米。
佑威机构执行董事黄志坚特别提到，8月份末上海楼市成交开始放量，8月30日、8月31日两天分别成交了4.81万平方米、7.36万平方米，这两天的日均成交量比整个8月的日均成交量——2.92万平方米，高出了108.61%。
黄志坚称，8月份末上海楼市成交的放量，为“金九银十”拉开了序幕。
某外资房企总经理判断，9月份上海楼市成交会继续放量，预计会重新站到100万平方米上方，成交均价可能会微涨，但涨幅尚有待观察。
成交量“超预期”反弹
8月份上海楼市的成交量反弹力度，超出了部分开发商的预期。
某外资房企总经理称，他原以为8月上海的楼市成交量会和7月基本持平或略高，但实际情况让他始料不及。“8月份最后几天成交量明显拉升，说明开发商在抢‘金九银十’行情，增加供应。”
该总经理同时注意到，刚需、中低价位楼盘的成交量占比较高。
佑威的统计显示，8月成交量排名前十的楼盘中，有6个楼盘的成交均价在2万元/平方米以下，3个楼盘的成交均价在2万-3万元/平方米，只有一个楼盘成交均价在3万以上。
刚需唱主角的现象，在8月底9月初仍在延续。
上周末新增入市的楼盘中，青浦东渡青筑售楼处称，此次推出180多套两房、三房，均价2万元/平方米，“两房已经基本卖完，三房还有房源可以选。”嘉定保利天鹅语售楼处称，此次加推50套房源，均价1.8万元/平方米，“两房还剩下七八套，三房、四房都还有。”
浦东汇智湖畔家园售楼处则称，此次加推150套两房、三房，均价3.2万元/平米，“开盘当天已全部售罄。”
“8月楼市成交量高过7月，其实并没有什么规律可言，主要是有一些新盘在8月入市，拉升了成交量，成交量排名前十的楼盘中就有两三个新盘。”上海凯迪集团营销总监陶伟称，8月份楼市依然是刚需、外环外项目唱主角。
中高价位楼盘加快入市
相比之下，中高价位楼盘的成交量占比则有所下滑。
据黄志坚介绍，8月份上海楼市的成交结构中，成交均价在25000元/平方米以下房源成交面积占比为68.96%，较7月上升了3.35个百分点；成交均价在25000-40000元/平方米的房源成交面积，占比则环比下降了1.72个百分点，至20.15%；而成交均价在4万元/平方米以上的房源成交面积占比，也环比下降了1.64个百分点，至10.88%。
上周末新增入市的普陀金沙雅苑均价4.38万元/平方米，售楼处昨日称，上周末加推的90套精装修房源，“目前售出30多套。”
黄志坚称，中高价位房源成交面积占比下降，是8月上海楼市成交均价下滑的主因。
不过，短期内中高价位楼盘新增入市的步伐并未放缓。
上海宝华集团副总裁杨健介绍，该公司在浦东的一个改善型项目这两天就可以拿到预售证，预计9月上旬推盘，“全部350套房源一次性推出，预计均价在3.7万元/平方米。”
据杨健称，二期房源位置较好，价格较一期有2000元/平方米的上涨，目前已有四五百组意向客户，“从6月上旬到现在，两个多月时间，我们一期350套房源已全部卖完，其中开盘当期销售了80%。二期的价格有所提高，总价上有些压力，所以我们对开盘当期的去化预期在60%～70%。”
而在上周末，备受关注的黄浦区某中高端项目，也启动了“内部客户批认购”。
据房天下统计，该项目此次计划推出约150套大户型房源，均价8万元/平方米。一名企划介绍，该项目原来的开发商早前已售出60多套房源，“当时的均价在6.8万元/平方米，但那是3年前的价格了。”
今年8月，收购方发布的公告提到，该公司此前以近80亿元的价格购得这一项目，该项目位于黄浦江沿岸，北靠中山南路，东临制造局路，南靠龙华东路，西临蒙自路；总建筑面积约为67.46万平米。
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“一些开发商欲涨价”
“9月份的市场行情对下半年楼市走向至关重要，如果9月出现量价齐升，那么未来几个月的走势就基本能够确立了。”某外资房企总经理说。
在他看来，9月份楼市成交将继续放量，主要受刚需项目推动。虽然很多调控时卖1.2万-1.3万元/平方米的楼盘，如今已涨到1.7万-1.8万元/平方米，但在当前刚需项目供不应求的情况下，这样的价格涨幅仍是温和的。
“一些开发商存在涨价冲动。”上述总经理认为，9月的土地出让情况将对房价产生影响，“如果溢价率过高，甚至再出几个地王，那么对房价会有很大的传导作用。”
他提到，那些今年以来涨价幅度20%～30%的在售楼盘，对周边新入市新盘会有刺激作用。
陶伟则认为，9月楼市整体依然看涨，但也不是所有项目都能涨价，“涨价能力比较强的，还是刚需和性价比较高的改善型项目。”
陶伟说，9、10月份市场特征鲜明，对于已拿到预售证的存量楼盘来说，大多是选择“在9、10月份集中推”。而对于新盘来说，何时入市往往受工程进度、预售证申请情况的影响。
杨健判断，9月上海楼市成交量突破100万平方米没有悬念，“9月房价稳中有升的现象会更明显。成交还是会以刚需、改善型为主，单价5万元以上楼盘的成交量不会太多提升。”
黄志坚同样认为，9月、10月上海楼市成交量双双超过百万平方米的概率很大。
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