[摘要] 房价更高了，贷款更难了，这些还不是摆在购房者面前的所有难题。如今，上海二手房挂牌量为三年来，“房荒”又成买到好房的一个“拦路虎”。
房价更高了，贷款更难了，这些还不是摆在购房者面前的所有难题。如今，上海二手房挂牌量为三年来，“房荒”又成买到好房的一个“拦路虎”。
好房子少了
今年初，王小姐卖掉自己在市中心的一套老工房，这两天，王小姐频繁接到中介业务员的电话，询问是否还有房卖。王小姐疑惑：难道中介这么缺房卖？连半年前的客户都来“骚扰”？
金先生去年买了一套三房，昨天接到中介业务员电话，先恭喜他说，房子已经上涨几十万元了，接着就问房子卖不卖。金先生苦笑道：卖了房子，自己住哪儿？业务员表示，公司缺房卖，所以不得不多打电话“广撒网”。
业内人士表示，现在二手房市场不仅总体挂牌量三年来，最重要的问题是性价比高的好房子更少了。
市场降温了
有媒体认为是市场降温了，果真如此吗？
房报记者调查发现，“金九银十”成交火热，消化掉了大部分优质房源，很多中介公司感叹，实在“无房可卖”。从德佑旗下门店目前代理成交的案例看，中高端房源可售量明显减少，即使有挂牌也是位置偏差的房型，一旦有位置较好的房源，价格略高点，短期内也能成交。
二手房挂牌量减少，看房量也有所下降。上海佳歆房地产投资顾问有限公司总经理张启胜表示，从10月下旬开始，该公司旗下门店看房客就开始减少。
买房更难了
信义房屋分析师谢一枝表示，该公司门店一套徐家汇板块的二手房，700多万元，最近短短两周，挂牌价上涨20万元。“现在性价比高的房源，经常跳价，买到合适的二手房，更难了。”
今年上海房价上涨较快，从年初至今，二手房价格的累计涨幅已高达30%。德佑地产研究总监陆骑麟称，随着二手房总体挂牌量的减少，预计未来上海二手房成交量会减少，但价格仍有上涨可能。
除了好房少、房价涨之外，贷款难也是影响购房的一个因素。眼下房贷正呈现越收越紧的态势。11月6日起，深圳二套房首付比例将调高至七成以上。上海从9月开始，房贷收紧预期就已经非常明显，虽然各家银行房贷利率暂无变化，但放贷时间已经明显拉长，个别银行甚至提高了首套和二套房贷款利率。某股份制银行客户经理表示，虽然房贷还是正常受理，但放款恐怕要到明年。
上海二手房市场降温 10月成交量环比降11.6% 东方早报
相比新房市场，10月上海二手房市场降温更为明显。
11月5日，德佑地产市场研究部发布监测数据：今年10月，上海市二手住宅共计成交23174套，环比（较9月）下跌11.6%，同比（较去年同期）上涨45.9%；成交面积为189.6万平方米，环比下跌12.5%，同比上涨50.3%；成交均价为19074元/平方米，环比下跌0.5%，同比上涨14.6%。
德佑地产研究总监陆骑麟称，随着二手住宅挂牌量的减少，预计未来上海二手房的成交量会出现减少，但价格仍有上涨的可能。从德佑旗下门店目前代理成交的案例看，中高端房源可售量明显减少，即使有挂牌也是位置偏差的房型，一旦有位置较好的房源，价格略高点，短期内也能成交。
挂牌量降至12.6万套
受访中介普遍反映，10月二手房业务有所下滑。
上海中原地产总经理谭百强称，上海中原10月的业绩降幅在7%。
宝原地产副总经理沈彦进一步说，10月上半月的二手房成交仍保持着9月的水平，而下半月则明显放缓，“主要原因一是挂牌房源的减少，二是价格在不断提高。”
德佑地产区域总监张剑东分析，9月二手房成交量较高，消化了很多挂牌房源，而下半年以来二手房市场持续向好，价格一涨再涨，这都造成了10月成交量的减退，“此前中小户型房源很抢手，价格上涨、成交速度都很快。目前则挂牌稀缺，剩下的中大户型房源由于价格的上涨，总价变得更高，很多客户都选择了观望。”
据德佑地产统计，截至10月底，上海市二手住宅挂牌量大幅下降至12.6万套，为2011年以来的低点。
“我们10月的业绩和9月基本持平，收入在7000万元左右，预计全年收入会超过6亿元，超过年初制定的任务。”张剑东说，从德佑的情况看，总价在300万-800万元的房源是成交主力，“这类中端置换型成交量还是可以的，更为高端的房源则由于限购限贷政策，成交并没有太大起色。”
即便成交量较9月有所下滑，汉宇地产董事总经理施宏叡依然强调，二手房市场“银十”的成色很足，今年10月的成交量超过了历史同期，呈现高位运行态势。
施宏叡说，9月上海二手房成交量达到了2.6万多套，10月自然会下来些，“我们10月之前就已做出这样的判断，10月实际的成交量还是超出了我们的预期。”
10月二手房价还在涨
打压10月二手房成交量的，还有持续上涨的房价。
施宏叡说，10月上海二手房价格仍呈继续上涨态势，但涨幅有所放慢，在3%左右，而9月二手房的价格涨幅达到了5%～8%。
“之前上海的二手房价格上涨过快，年初以来，二手房价格的累计涨幅已高达30%。”施宏叡举例，自贸试验区周边区域二手房市场在10月还实现了量价齐升，“临港、外高桥的成交量较9月增加了50%，价格也上涨了30%。”
不过，他判断这一现象在11月难以持续。
“进入11月，二手房成交量估计要下滑20%左右，而价格会出现‘喘气’，停止上涨，但下降的可能性不大。”施宏叡解释，目前的市场在静待中共十八届三中全会，看会否出台新的调控政策。
张剑东预计，11月上海的二手房市场不会火爆，市场热度应该处于中等水平，“10月二手房价格涨幅在5%左右，今年年初至今则有20%～30%的累计涨幅，因此11月价格将维持稳定，跳价的情况会比较少。”
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“11月以来成交量下滑”
可见的是，进入11月以来，上海二手房成交量已明显降温。
“进入11月，二手房市场的成交量出现明显下滑。”施宏叡说，三中全会即将召开，一些买家担心会有政策出台，在房东挂牌价格过高的情况下，就会稍微观望一下，“尤其对于置换型客户，这种情况较为明显。”
“从最近一周的情况看，成交下滑的势头还在延续。同时，一些房东也开始愿意把房源挂出来，开始有一定的议价空间。”谭百强说，这主要是因为政策面走向尚未明朗，市场的乐观情绪有所滑落，“这种情况在中大户型、总价较高的房源上，体现得最为明显。”
据他介绍，目前中小户型、低总价的房源依然抢手，而中大户型、高总价的房源挂牌量出现了20%左右的增长，“议价空间不多，在1%～2%。”
谭百强预计，11月二手房价格上行速度会放慢，成交则会在10月基础上进一步下滑，“如果三中全会没有新政策出台，那么这种下滑的幅度会比较有限。”
张剑东的判断是，11月上海二手房成交量会保持在2万-2.1万套水平。“临近年底，很多客户都会选择观望，因为房贷可能出现放缓和收紧，其实这种情况每年都会出现，今年的情况还没有往年那么严重。"
沈彦也预计，11、12月上海二手房成交量都会保持2万套的成交水平。
据他称，该公司11月以来代理的二手房成交量，甚至要略好于10月下半月，“可能是经过半个月的成交放缓，部分卖家和买家调整了心态，而且最近的天气也比较适合看房。”
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