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北京楼市淡季不淡 房价预测不能听专家大腕儿的

北京青年报   2014-02-18 10:12

[摘要] 香港楼宇出现促销,这股降价风是否会北上。北京青年报记者在春节前后走访了多家二手房中介机构,虽然新年期间是房地产传统淡季,成交量也大幅下挫,但价格却是分外坚挺。所谓淡季降价只是个别现象。

导读:春节过后,香港数个楼盘出现大幅降价促销,新鸿基推出的“尔峦”项目减价40%。香港楼市这场降价风是否会刮到内地?2014年北上广深楼市有没有可能降价?

虽然新年期间是北京房地产传统淡季,成交量也大幅下挫,但价格却是分外坚挺供图/CFP

虽然新年期间是北京房地产传统淡季,成交量也大幅下挫,但价格却是分外坚挺供图/CFP

新闻事件

香港老牌地产商降价推盘

春节期间,新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位,平均尺价8526港元,较去年首推时骤降35%,甚至比同区二手楼价都要低10%-15%;若再计算印花税回赠因素,则减价幅度达40%。

在此之前,李嘉诚旗下长江实业也有降价动作。今年1月份,长江实业推售香港新年楼盘,给予买楼方25%的优惠。外界认为这是“超人”李嘉诚看淡楼市的信号。从香港市场看,业内普遍把促销理解为营销手段,因为降价销售的楼盘大多位置较为偏远,交通状况、配套设施并不完善。

自美国2008年推出多轮量化宽松(QE)措施以来,香港楼价由2009年起连续5年上升,累计涨幅达1.1倍。而这一涨幅的根源在于美国量化宽松货币政策。由于香港实行联系汇率制度,在超低息的货币环境下,大量热钱流入香港,逐步推高香港房价

香港政府及金管局自2009年年底以来多次推出压抑楼市措施,使过去的2013年成为升幅的一年,香港美联物业的数据也显示,全年楼价涨幅不到3%。不过,从去年开始,大量投行就预测,随着QE退出,香港楼市2014年下挫。中原集团创办人施永青表示,大部分发展商去年销售未能达标,今年将牺牲价格以完成销售目标,预计一手楼价今年将下调15%至20%。

实际上,不仅仅是楼市成交惨淡,热门地段流标、入市新盘降价抢客等负面消息也不断冲击香港楼市。农历新年期间,一二手房成交大幅下挫,说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫,大部分都转持观望态度。一机构民调显示,市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%;而认为楼价短期上升所占比例为12.1%,属偏低水平。有机构预测,新盘减价冲击二手房,预期今年二手楼价下跌10%。而多数观点认为,香港楼市将进入调整期,但由于全球发展尚算稳定,调整将是温和的。

市场追访

北京楼市淡季不淡

香港楼宇出现促销,这股降价风是否会北上。北京青年报记者在春节前后走访了多家二手房中介机构,虽然新年期间是房地产传统淡季,成交量也大幅下挫,但价格却是分外坚挺。所谓淡季降价只是个别现象。

据有关数据统计,2013年北京市二手住宅成交均价为29122元/平方米,同比上涨22.1%。12月成交均价为29998元/平方米,较11月下降1.7%,同比上涨22%,年末价格出现松动。从中介公司的统计数据来看,到了去年四季度,由于“京七条”的出台,以及房产税预期升温、银行信贷收紧等共同导致业主预期出现普遍悲观,议价空间上升,业主下调挂牌价的占比由二三季度的50%的平均水平上涨到12月的70%,业主的预期普遍降低导致了年末价格出现松动。

但现实有多少议价空间呢?记者走访了双井的链家、我爱我家、中原等主流二手房市场中介机构,明显感觉新年期间二手房冬季该冷不冷。“虽然说都有小幅让价,但这都是在10月、11月上调房价之后。我代理的房子今年明显都有一个提价过程,基本上两三个月上涨10万。”中介小刘告诉记者。

“往年这时候我们都回家过年了,现在你看店里的人,满满一屋子,还有不少员工上小区‘扫房’去了。”中原地产一位中介指着大厅满满一屋子工作人员告诉记者。中介小刘告诉记者,年末主要是改善型需求集中爆发。小刘给记者介绍了几套他们最近一个月成交的房子,全部在100平方米以上,大多都是两居换三居的需求。

“现在首城国际均价在5.2万元/平方米,一套90平方米的小三居,总价接近470万,这还是业主的净得价,加上中介、所得税等成本,基本上买房人要掏500万左右。这个价格和去年10月份相比没有太多变化。”小刘告诉记者,二手房一般报价都不会有明显调价,市场的好坏一般通过房主让价来体现。“市场差的时候,一套500万的房子,房东可以让掉20万-30万,但现在,同等级别的房子,议价5万元。不少房东认为过完春节房价还会上涨5%左右,他们现在不着急出手。”

楼市快递

低税费房子眼下最抢手

到了淡季,什么样的房子出手,最能卖上价?中介告诉北青报记者,成交快的房子一般有三类:“满五”没有个税的房子;业主急需用钱、让利巨大的房子;四白落地、房况好的房子。

从全年成交看,“满五”都是买房人最喜欢的。根据北京的征税规定,取得房产证5年,且为住房,面积在90平方米以下的房子,在交易时免征营业税和个人所得税。同样房况的房子,如果房产证取得未满5年,交易时需缴纳5.6%营业税,缴纳1%所得税或者利润部分20%所得税。“一套400万的房子,税费差距就在25万左右,所以‘满五’一般只要价格合适,挂出来一个月就会被买走。”

除了“满五”,年末时候有很多私营业主会出手房子,主要是因年末资金需求。“我们一个客户,原来是在东郊海鲜市场做生意,去年东郊市场拆迁了,为了去别处买个商铺做生意,就卖了首城国际一套房。因为已经交了商铺定金,急需用钱,一套145平方米的房子,报了700万,最后680万左右成交,单价4.7万元,比市场成交均价便宜2000元/平方米,房子挂出来一周就被人买走了。但买到这种房子主要靠运气。”

另外,对于淡季有出售房屋需求的客户,中介机构也支了招,只需要简单收拾,可以多卖10万-20万。“许多房主认为房子马上要卖了,就对房况不太关心,认为没有必要再投入去恢复房况,在交易时让掉几千,但实际上这是卖房大忌讳。”中介小刘告诉记者,一个四白落地、干净整洁的房子能够比一个脏乱不堪的房子多卖3%左右。

以百环家园为例,这里以100平方米-140平方米的两居、三居为主,但报价区间却在3.3万-3.8万之间,其中差别就在于楼层、朝向、户型、装修,其中楼层、朝向、户型基本上没法改变,能够短期提升的就是装修。“一般而言,房子在腾空之后,性价比的出售方式是四白落地,业主对使用中出现的裂缝、漏水、墙上的钉眼等进行修复,一般花费也就1万-2万元,但在交易时,买房人会觉得房子保持很好,愿意多掏数十万元。”

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