[摘要] 上周，外界对于中化方兴年初拿下的上海大宁地王101亿土地款能否如期付清，展开了一场讨论。
上周，外界对于中化方兴年初拿下的上海大宁地王101亿土地款能否如期付清，展开了一场讨论。
有媒体援引消息人士的话指出，方兴地产[简介实时动态]因各种原因或会延迟缴纳土地款，并在引入合作方进行联合开发方面进展不顺。
为此，方兴随后指出，目前闸北区大宁路街道325街坊地块的政府审批正常推进，已进入商务部备案阶段。此后，土地款缴纳将根据相关规定有序进行。
据上海国土局官网相关文件，方兴地产缴清土地款期限最迟为今年6月中旬，目前仍在规定期限内。
尽管土地款风波暂且平息，但在当前风雨交加的中国房地产市场，地王项目会否随之“飘摇”？豪宅市场将会何去何从？无疑会是一个值得长期关注的话题。
地王前景黯淡
实际上，方兴这次土地款支付延期并非空穴来风。
据上海业内人士透露，在最近市况走低的情况下，方兴的投资信心也发生了明显的下降。
“上海豪宅市场不太好，公寓的成交量环比减少21%，别墅环比下降62%。与此同时，在交易方面也出现一些调整，个别楼盘有降价现象，比如浦东唐镇有的项目打7.2折后5万多元的售价，虽然不属于的豪宅，但也说明中高端项目降价的缺口已被打开，未来会进一步打开上游的行情。”
该人士续称，最近，绿城玫瑰园[实时消息 价格 户型 点评]二手房有房东报价5200万元，后来3500万元成交，打了7折。虽然是二手房市场，但说明买家的心里接受范围已经发生了大的变化，而且越高端的产品价格下降的空间越大。
“而大宁这块地的价格，显然是拿高了，地价去到4.7万元/平方米。这就意味着，至少得做到8万元/平方米才可能有利润，而周边项目的售价也就4万元/平方米左右。而且，这个项目位于中环线上，并不是特别适合做豪宅。如果做出来之后打7折，地价就保不住了。但如果走中低端更难，周边才卖4万元，你怎么卖？”
“所以，他们(方兴)现在可能有点想反悔的意思，跟政府提出要晚付。这就直接反映出开发商对这块地的前景不看好。所以索性就拖一拖，等市场好的话再做一做。”
资料显示，方兴地产在今年1月28日拿下闸北区大宁路街道325街坊地块，土地出让面积9.64万平方米，容积率2.2。在15家知名房企的关注之下，经过140轮激烈竞价，方兴最终以101亿元将其收入囊中。
当时就有人质疑，账面资金仅有140多亿元现金，而且还有大量短期偿债压力的中化方兴是否有能力吞下这一烫手“地王”。
此后不久，方兴地产便向外透露，将与知名企业合作开发，并会根据审批节奏适时成立合资公司，而大宁项目的定位则沿用金茂府[实时消息 价格 户型 点评]系列产品。
中高端市场走弱
谈及金茂府，代表性的无疑是方兴的成名之作--位于北京广渠路的北京金茂府。但在此之后，方兴的豪宅之路似乎略显平淡。
据熟悉北京市场的行业人士介绍，方兴的产品并不全是豪宅类的，更多的是一些改善型的产品。
她表示，北京的豪宅，起码位置得在四环以内。其称，地段是决定能否成为豪宅的一个重要指标。
“方兴的项目基本都在五环外，这些都只是改善型产品，北京只有在中心城区的，核心城区的才能算得上豪宅。单价5、6万元/平方米在北京就是普通的改善型的房子，豪宅的总价起码得在3000万元，单价在基本都要到8万/平方米。这一类项目目前市场还比较稳定，没什么太大的变化，原来消化速度比较慢，现在还是一样。”
不过，改善型市场确实受到成交下滑的影响，尽管没有想象中那么严重，但整体成交的下滑导致了中高端产品购房需求的预期发生了转变。
该人士续称，“改善型也分为不同的层级，像3万-5万元/平方米的产品属于首次改善型，这部分现在已经开始降价了，比如亦庄的那几个项目。而二次改善型，或者是在改善型中追求舒适的，价格在5-8万元/平方米，目前价格还算稳定，但蓄客量已经出现了明显的下滑。”
上述人士预测，如果外部环境没有发生改变，如货币政策、宏观经济、房地产调控政策等方面没有出现利好，下半年北京这类产品的价格还会继续向下。
值得关注的是，对于中高端亦或豪宅市场而言，投资信心走弱是影响这类产品销量的最直接原因。
中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，目前上海供求关系并没有太大的变化，存量也就1000万平方米多一点，人口还是这么多。在这种情况下为什么出现价格下降？主要就是受市场预期的影响。
“投资性需求，特别是豪宅，不像刚需，找个打折的盘买了就算了。买涨不买跌的心理一旦出现，就会呈现旋转型向下循环。未来除非发生重大利好，比如银行准备调整准备金率等等，还有可能挽回投资信心，但这显然不太可能。所以，预计未来中高端市场会逐步恶化。”宋会雍如是说。
相关新闻：
任志强：2014年上海房价疯涨 不信我必睡大街
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
