[摘要] 阿里巴巴数百页的上市招股书，几乎没有提到物流什么事儿，像是对这块重要业务刻意回避—去年，宣布退休后的马云第一次为阿里站台，张罗的可就是物流联盟。据了解，阿里的“菜鸟物流”已在“300多个城市布点”，其占地为王的策略，令一个项目往往就占地千亩，这也让马云现在成为不折不扣的“马地主”。
阿里巴巴数百页的上市招股书，几乎没有提到物流什么事儿，像是对这块重要业务刻意回避—去年，宣布退休后的马云次为阿里站台，张罗的可就是物流联盟。据了解，阿里的“菜鸟物流”已在“300多个城市布点”，其占地为王的策略，令一个项目往往就占地千亩，这也让马云现在成为不折不扣的“马地主”。
但阿里巴巴内部人士一直强调他们的互联网公司属性，“不管做什么，阿里线下的一切都是为线上服务。”
能肯定的是，阿里内部的解释，挡不住马云已经看见的一个巨大的市场。毕竟，“淘宝狂”都会惦记送货之快慢。2013年，中国一天有2500万个包裹等在出发的路上。“最后一公里”不容小觑，抢占物流，才有可能嚼透电商生财之道。
马老大的物流地产狂想
中国物流地产的大环境既前景可观又值得吐槽。好处是，需求旺盛，供应不足，抢占市场份额的戏码才刚开演，所以谁都有机会坚持到高潮。领盛数据显示，目前中国现代化物流占国内物流物业总量不足5%。这吸引了像普洛斯、嘉民这样的专业物流运营商涌入，富力、合生创展、万通、华远等房企也曾释放对物流地产的野心。
但是，这个市场槽点也多。首先不是谁都像阿里巴巴，有一开口就是几千亩地的大胃口。而且，跟卖住宅回快钱一比，做物流园可慢多了，许多房企因为不耐烦回报长周期和低，要么改土地属性做回卖楼老本行，要么勉强顶着“产业地产”的帽子，结局以草草收尾者居多，只捞到一个好处—地价倒真便宜。但现在看来，这一点不可持续。
电商公司就不同了，物流和电商听起来就“一家亲”。马云的想法是以后要24内货到人手。所以，2013年5月底，阿里牵头银泰、复星、富春和快递公司等组建了一个新物流公司“菜鸟网络”，一期投资1000亿元，目标是用5至8年打造遍布的物流基础设施。
马云选择了进攻土地市场，为他的24送货狂想买单。据了解，阿里欲在天津拿地1500亩，投30亿元做物流中心；在成都拿下1000亩做仓储设施；在浙江金华拿地1500亩建物流园；在广州、上海、深圳前海亦都有拿地动作。
“现在阿里已经在300个城市布点。”嘉民中国区运营总经理黄炜评价说，“但阿里做的一些物流投资，未必是我们愿意做的。我们可不想进4、5线城市，只有他们愿意。”
之所以如此大范围、大手笔拿地，跟阿里的业务布局愿望有关。电商公司不同于专业物流运营商，他们更多会考虑借此霸占城市电商高地，最终完成业务联动。
强东哥抓紧攻城略地
好玩的是，除了马云，老对手刘强东也是这么想的。
2007年开始，刘强东决定自建物流。到2011年，京东已拿地超过1400亩。京东招股书显示，目前，京东在北京、上海、武汉、广州、成都、沈阳、西安、济南、青岛、南京、厦门、重庆、郑州13城建物流仓库，总建面110.53万平方米。其中，上海的物流中心共260亩，“亚洲一号”一期占地就120亩，广州物流项目有258亩，在武汉拿地250亩，成都是400亩物流中心，北京亦庄是200亩物流项目，沈阳物流中心占地17.4万平方米。
比起阿里的遮遮掩掩，京东的拿地版图更加明朗。截至2013年12月31日，京东已在中国130万平方米的区域建了82个仓储中心，进34个城市建物流中心。这也让他们有直接叫板阿里巴巴的底气，说“要做电商公司”。
当然，刘强东与马云的电商战目前看起来，还不在一个量级。接下来，他们需要共同解决的是，谁攻占城池更多，布点更多仓储，谁就有机会先讨好挑剔的网购狂，减少以前货运交通不便的麻烦，要知道，再忠诚的买家也不会喜欢为心爱之物等待太久。
“阿里和京东进入物流地产的逻辑一样，都是为了解决以前在交通和仓储方面的发展瓶颈。但是现在，随着他们吞地越来越多，他们也在有计划地进入纯粹物流运营领域。”戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊说。
阿里巴巴已经不止一次在这方面表态，他们要做“开放式、社会化物流基础设施”，说白了，这就是要抢专业物流运营商的饭碗。而在长三角、珠三角、环渤海湾，强调自营物流的京东也已经基本不依靠任何第三方物流公司了。
“电商”是块金字招牌
从互联网公司的极客大佬到当上“地主”，马云和刘强东对物流地产这么欢喜，自然不会仅仅因为这能解决他们快递业务的燃眉之急，更重要的好处是，优惠的土地，存有诱人的空间。未来若把项目租给别人来做，也能滚滚来。
“阿里和京东都要上市，随着土地，做物流地产对它们的资产重估也有正面价值。”一位对物流地产颇有研究的媒体人如此表示。
阿里和京东对土地的大胃口，很大程度是被地方政府宠出来的。现在，官方爱电商光环，它是地方产业结构转型的时髦关键词，落地后又能保证税收。
普通的制造业项目拿100亩工业用地基本要等一年，政府要筛选各种指标，但电商企业则不会如此费神，比起专业物流运营商，阿里和京东更容易以低价拿到土地，且每次都吃得饱。
官员们到底有多喜欢电商企业拿地做物流项目？比如阿里巴巴，尽管没有公开披露过，但坊间爆料，“菜鸟物流”每落地一个城市，都会得到当地省市领导的亲自接待，受欢迎程度可想而知。
这让传统物流运营商很伤感，他们的生意都被这些新杀出来的电商大佬抢走了。因为这暴露出，即使你财大气粗也没用，许多涉足产业地产的房企也没受到过这般待遇。
由此看来，物流地产配上电商这一徽章将成为大趋势，马云和刘强东的抢地胃口还会激增。但是，“他们做物流地产只是现在短期内有优势。”苏智渊说，当竞争加剧，这些电商企业项目规模太大，就会因缺乏专业物流管理经验，在运营上遭遇新的短板。
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