[摘要] 一线城市广州出现商品房大幅降价；多家投行也对房地产开发商资金链提出警示；穆迪投资者服务公司不久前宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。不少专业人士认为，中国房地产市场已进入宏观调控所期望的下行周期。这一时期，面临分化、淘汰的开发商启动“自救模式”，各地有可能出现较大面积的以价换量、降价销售。
一线城市广州出现商品房大幅降价；多家投行也对房地产开发商资金链提出警示；穆迪投资者服务公司不久前宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。不少专业人士认为，中国房地产市场已进入宏观调控所期望的下行周期。这一时期，面临分化、淘汰的开发商启动“自救模式”，各地有可能出现较大面积的以价换量、降价销售。
以价换量、降价销售或成常态
近日，位于中国一线城市广州的一个“地王”项目近日以几乎“腰斩”的方式促销，引发中国房地产业震动。“一线城市出现这样幅度的降价，有点出乎意料。”广州市社会科学院高级研究员彭澎说。
据了解，这个项目是位于广州番禺区的亚运城“山海湾”。5月30日，“山海湾”推出100多套“特价”房源，户型涵盖136-311平方米三房、四房与复式，售价9800元-12500元每平方米。此前，“山海湾”的售价为16000元-22000元每平方米。
资料显示，2009年，富力[简介实时动态]、中信[简介 实时动态]、世茂[简介 实时动态]、碧桂园[实时消息 价格 户型 点评]、雅居乐等5家房地产大鳄联合以255 亿总价竞得广州亚运城项目，创造中国拍地史上地块、总价的“奇迹”。富力、中信、世茂、碧桂园、雅居乐均为中国知名房企。5家房企的相关人士说:“这与我们完全没有关系，完全是子公司——利合房地产公司自己在操作。”
调查发现，“山海湾”降价之后，广州番禺板块的一些楼盘降声随之而起，纷纷推出“特价单位”、“清货单位”。而根据房天下数据监控中心的统计，今年4月26 日至5月25日1个月时间里，广州降价楼盘数量高达59个，占比超2成。
在“山海湾”降价之前，在北京、杭州等地一线城市，尽管没有出现“山海湾式”的大降，但已纷纷出现新楼盘降价销售的现象。
高华证券的研究报告称，年初至6月8日，已公布数据的25个城市的商品房或住宅销售交易量同比降幅中值为26%。一线城市中，北京降幅49%，上海20%，杭州47%，深圳38%，广州有所上升，但升幅仅为1%。
相关机构统计显示，截至5月中旬，国内20房企累计销售额为2414亿元，仅完成了2013年全年销售额8515亿的不到1/3。华融证券分析师易华强认为，交易量大幅下降，意味着下半年开发商去库存压力增大，以价换量乃至降价销售将成常态。
资金链面临前所未有压力
“降价促销是为了加快资金回笼。”“山海湾”的销售代理方合富置业的李经理称。“房地产企业的高负债率是其加快吐货、尽早回笼资金的一个重要原因。”一位业内人士称，以广州的富力地产为例，去年年报显示，该公司负债率创下2008 年以来新高。年末公司手持现金较上年同期增加89%至243亿元，但同期负债增加了72%至615亿元，令净负债权益比攀升至111%。
5月底，中国房地产研究会、中国房地产协会及中国房地产测评中心在香港发布上市房企测评报告指出，房地产板块整体低迷，偿债压力升至3年来，盈利比率则持续下滑。
测评结果显示，2013年上市房地产企业普遍加大了杠杆力度，令偿债压力上升，从长期负债比例来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，同比上升0.95个和16.96个百分点，均为3年来点。
中银国际分析师田世欣认为，近期房地产企业投资和销售降温速度快而猛烈，房地产企业面临巨大偿债压力，库存滞销会加剧已经负债率偏高的开发商的风险。“高负债率将成为未来一段时间内地产行业的风险集聚的主要因素。”
国内四大地产商公布的5月份业绩显示，万科A为145.4亿元，保利地产为122.21亿元，金地集团为26.2亿元，招商地产为25.71亿元。与4月相比，尽管单月业绩有所企稳，但前5月年度目标完成率均不足五成。目前同时还注意到，中小房企业绩更是出现下滑。以恒盛地产为例，该公司实时数据显示，5月实现合约销售额3.15亿元，同比减少35.1%；1-5月累计实现合约销售额为17.22亿元，同比减少51%。
业内分析人士认为，如果市场面在接下来没有较大变化，房企在2014年销售业绩将不容乐观。“房地产企业资金链将面临前所未有的压力。”彭澎说。
结构分化背景下进入积极自救期
不久前，央行针对刚需进行“喊话”并推出了定向降准等“微刺激”政策，但对房地产行业影响微弱。中银国际对5月份按揭统计研究显示，除了审批时间加快以外，利率折扣、放款周期等都未出现改善。
广东某股份制银行相关负责人说，该行今年以来个贷额度已经缩减了50%。一方面是基于个贷率较低的原因，另一方面则是对房地产市场风险的谨慎态度。该负责人坦言，现在银行采用严格的“名单制”管理，对于那些中小开发商的楼盘都是“避而远之”。
“商业银行基于经济利益主动调整房贷很难由于‘喊话’而解决，除非货币环境整体放松，如大幅降息、降准等。”彭澎说。
多家机构的判断是，房价将进入一个相对较长的‘去泡沫’阶段，并伴随一定的结构性分化，广州广证恒生证券研究所有限公司首席研究官袁季认为，中国房地产市场不可能出现“崩盘”，但已经进入下行周期。招商证券的研报则提出要重点考虑以下因素：
——20世纪50年代前，中国家庭户均人数基本上保持在5.3人，随后受经济发展、家庭分化及计划生育等的影响，家庭户均规模逐渐缩小，1990年缩减到3.96 人，2012年为3.02人。这一水平已经趋近于世界平均水平。“来源于家庭分化的住房消费需求也趋于衰减。”
——国家统计局数据显示，2013年我国城镇化率达到53.73%。“城镇化率放缓一般有两个分界点，分别在50%和70%的水平。具体而言，日本、韩国在城镇化率达到50%和70%的时候，整个国家的城镇化进程以及建筑业发展都出现了显著的放缓。而我国当前恰好处于个临界点，城镇化进程放缓将减弱首次置业消费需求对房地产市场的支撑。”
“当前，开发商降价促销的原因，为了加快完成全年业绩任务，也是为了在高偿债压力下加快资金回笼。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为。在他看来，在目前一线城市限购政策仍未放松、房贷政策仍趋紧的条件下，开发商采取主动而非被动的降价行为，是一种理性的“积极自救”。
“也可以说，在结构性分化的背景下，中国房地产开发商进入了‘自救期’。”黎文江说。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
