[摘要] 2014年7月14-17日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会将于海南三亚海棠湾万达[简介实时动态希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会将以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。
2014年7月14-17日，博鳌·21世纪房地产论坛第14届年会将于海南三亚海棠湾万达[简介实时动态希尔顿逸林度假酒店隆重举行。年会将以：“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，邀请政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。
以下为凌克演讲实录
凌克：今天是争论非常强烈的一天，有的朋友说，去年卖了11亿平方米，相当于全世界30%到40%的量，而且是非常巨大的量，房地产的价格还会继续的上涨。有的朋友说，供应已经非常大了，拐点已经到了，房价开始出现下跌，房地产行业就象屌丝行业。在这种情况下，地产和发展商应该怎么办，这就是摆在我们面前的问题。
首先我认为，要做好两件事，一是把握好市场的走势，做好投资。二是将更多细小的事情将它做好，原来看不起眼的事情今天也要做好，而且还要继续做大。我们的房地产发展要应对这样的市场变化，我们要做这样的两件事情。
以香港中环为例，临海有很多的办公楼，下面有很多的住宅，我们要做好住宅的话，利润率要不断的提高，如果利润率不够的话，企业就赚不到钱。
IFC是新鸿基拥有的资产，新鸿基在十几年前投资的IFC，现在办公楼的租金1100元/平方米，租金是非常高的。中环的办公楼资产价格是非常高的，也有部分地产企业自我持有的。如果投资办公和商业的话，拥有的资产要高。如果投住宅的话，利润率要有所保障，如果投资商业的话，完成后，资产的质量要经营好，不断的保值增值，在此过程中，我们也在投资了住宅和商业结合的一些项目。
我们在深圳做了一个旧改项目，面积是100万平方米，商业面积和价值是非常大的。如何应对市场的危机，在波动性非常强烈的情况下，我们应该做哪些事情，我认为应该做两方面的事情。
一方面服务型的领域将业务做得更好；另一方面国际化。
原来只是做住宅，物业管理是顺便做一下，对于这些问题，大家不是特别的看重，做得也不是特别的好。住宅涉及到年轻人的衣食住行和老年人的养老问题，实际上有非常多的工作可以做。居家生活首先要解决吃的问题，吃是一日三餐能不能帮助他做好的早餐，让人很好的休息，或者是将早餐送过去，能不能帮他们家的老人完成午餐，老人吃了午餐后，希望休息一下，但是年轻人不在，家庭的情况是上有老，下有小。一个家庭如果是三代同堂的话，年轻人都去上班了，老人在家里非常的孤独，是否可以给老年人找到休闲的方式，这是非常重要的。现在的社区有工作委员会，每个月开两次老年人学习的会议，老年人来学习十八届三中全会的文件，他们特别的感兴趣，因为他们需要交流。是否可以办好老年人的大学，这些都是值得我们思索和要做好的问题。这些问题，原来是不会考虑太多。
我们现在的商业服务，几家大的网络公司已经产生了冲击。他们会将配送的盒子全部放到社区中，大家网络上订购了肉和菜，刷一下家里的盒子，这些商品就会送到家里。开发商如何跟网络公司合作，目前还有众多的业务可以诞生。
金融业在纷纷找开发商和物业管理公司，要跟他们共同合作，要进行社区的理财。因此住宅是非常容易赚钱的，这些行业原来都是屌丝行业，我们是看不上的，但是今天不同了。
国际化
中国的企业发展国际化是有机会的，因为中国的资金正在国际化，无论是机构投资人还是个人的投资，都有国际化的趋势。国际化过程中，我们要看看美国，美国的未来十年竞争力非常强的十年。金融危机后，美国在很短的时间内恢复了就业率。2010年失业率是10%左右，今年失业率恢复到6.5%以内，这样的国家是非常有竞争力，值得大家继续的关注。美国国家大城市多，为我们创造了非常多的投资机会。
我们在美国旧金山做了办公楼的投资，这是旧金山非常好的地段，位于CBD区域，地价不是很高。我们看这样的一个图，2014年旧金山出租率是怎样的，2015年出租率和2016年出租率将会是怎样的。2014年新开工的房屋基本上都出租了，黑色部分未出租，2015年也出租了，2016年未出租。美国前几名城市的竞争力是非常强大的，说明旧金山金融行业和高科技行业在过去的几年都有非常强的竞争力。
美国投资要做哪些准备，这里跟大家分享一下。
一、强大和专业的研究。
美国的市场非常大，每个城市都不一样。在纽约曼哈顿的小岛上，隔一个街区，隔两个街区的时候，房价就有可能相差50%或者是70%。迎着中央公园[实时消息 价格 户型 点评]的地方，是3万多美元/平方米，两个街区之后，没有迎着中央公园的房屋是1.5万美元/平方米，因此市场非常之大，因此要对经济进行充分的研究。
二、综合运营项目
美国法律对房地产行业的规定跟中国有非常大的区别，税务跟中国相比，也有很大的区别。融资跟中国也是不同的，因此要进行专业的研究。有一个重要的工作就是本地化，我们在美国请了专业的金融公司和管理者加入到金地[简介 实时动态]，由他们跟我们一起来管理公司，从而借助他们的专业能力，这一点是至关重要的。
在美国要有很好的合作伙伴，美国的开发商跟中国的开发商有很大的不同，包括专业的住宅开发商、综合体的开发商。他们开发的方式，跟中国有非常大的区别。综合性的开发商，全部都是轻资产的公司，开发项目的时候，项目中的投资都是非常小的，这跟中国有非常大的区别。
我们投资了一个地产项目，资金是3亿美元，就是在矿产交易所的区域上，在原址建设高端的住宅，开发周期是两年。我们也在看其他的项目，美国有各种各样的投资机会，安排好投资，投资是由我们直接投还是由英属群岛投还是由香港投，税收情况是完全不同的。
美国的金融工具比中国多得多，投资的时候，如何将金融工具用好，对我们而言是至关重要。美国的按揭跟中国是不同的，他们要求房屋交付使用和竣工后，才给开发商按揭。每个地方的法律是不同的，每个州自己的移民法是不同的。美国有很多美籍华人开发商业购物中心，吸引更多的移民。每个州的法律也是不同的，大家要进行研究。
今天是跟大家分享，看是否有机会一起到美国投资。美国投资的城市不太难选择，可以选择排名前5至8名的城市，可以投资办公室、公寓或者是住宅，这些都是好的投资，谢谢大家。
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