[摘要] 中国房地产的泡沫越来越清晰，而供需求的矛盾也越来越明显。一方是消费者的需求日益扩大，对于降价的急切渴望，一方是地方政府依赖“地产经济”的一路护航，中国房地产的未来到底是该走访何方？
中国房地产的泡沫越来越清晰，而供需求的矛盾也越来越明显。一方是消费者的需求日益扩大，对于降价的急切渴望，一方是地方政府依赖“地产经济”的一路护航，中国房地产的未来到底是该走访何方？
中国的房地产有泡沫吗？
其实早在20年前中国的房产已经经受过房地产泡沫的冲击，1992年年，邓小平发表南巡讲话后，总人数不过160万的海南省竟然出现了2万多家房地产公司（平均每80个人一家房地产公司），其中的绝大部分公司是炒地皮，玩击鼓传花的游戏。1993年初，海南全省房地产投资达87万元，占固定资产投资总额的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩一直飙升到600多万元/亩。
据报道，当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。占0.6%总人口的海南省积压的商品房，竟然占的10%。从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房的工作才基本结束。截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。从2006 年下半年开始，元气大伤的海南房地产也开始出现缓慢的恢复性增长，但总成交量仍然有限。
关于中国房地产是否存在着泡沫，专家们的观点也出现了激烈的冲撞，数年来一直争辩不止。对于中国房地产究竟有没有泡沫，我觉得应该有几点衡量标准应该是全世界通用的：一是房价收入比；二是房地产投资与房价增长速度的关系；三是商品房的空置率。
对于房价收入比，国际惯例是6倍左右，房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜，而北京、上海等大城市早已超过了15倍以上。有问卷调查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高，房地产有泡沫。对于房地产投资，由于这二年宏观调控政策力度加大，房地产投资增幅有所回落，但是去年下半年仍然上升25%左右，特别是大中城市更为明显，虽然房地产投资增速减缓，但是一线城市房价在今年3月份才刚刚开始有所松动。最后关于一线城市商品房的空置率究竟有多少，现在还没有一个准确的数据。不过很多一线城市的商品房中高档楼盘的水表都50%以上是不动的，说明中国房地产投资抄作而非自住的氛围非常浓重。所以中国地产目前看来地产泡沫的存在已经不可否认。
而房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身，而且影响到其他许多行业。如果国内房地产崩盘，整个国家经济都可能发生危机。
面对泡沫，我们到底谁是“房奴”？
2014年上半年多地房产市场因经销商降价销售遭遇打砸事件，这些打砸事件的起因都少不了一个原因，那就是房屋降价。目前关于房地产市场的未来，已经是不可逆转的进入了下行通道，可是也就是消费者期待的同时，政府却屡屡出手阻止房地产行业进入地产降价，这又是为何？
在南宁市宣布，在北部湾经济开发地区的居民均可在南宁市购房，不再限制购房户籍；
在无锡市购房60平米，有稳定工作人员，子女配偶均可落户无锡；
在浙江杭州，房地产项目售价降价百分之十以上的，均需到相关部门进行审批；
在安徽铜陵，给予住房购房者契税优惠，将公积金提取比例放大，缴纳时间限制更改为6个月；
在浙江宁波，允许个人出现多套住房；
在天津滨海，首套房首付降低至一成即可住房；
不禁要问，到底是为什么让各地政府在住房的大事上，与消费者站在了相反的方向，甚至渴望房价继续上升？
据2013年国土资源统计数据显示，去年土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新历史高位。同时根据实时财政数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。
与此同时，由《中国经济周刊》与中国经济研究院联合发布的23个省（市）“土地财政依赖度”排名显示：23个省（市）的有1/5债务靠卖地偿还，浙江、天津2/3债务要靠土地出让收入偿还，分别达66.27%和64.56%。在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%。
“对地方政府而言，现在调控房地产、营改增，首先冲击的就是地方财政。”安邦咨询高级研究员贺军表示，与中央政府相比，没有发债权的地方政府面临的“财政焦虑”更为严重，不少地方患上“土地财政依赖症”说明财税体制改革需要深化，地方政府的财权和事权不统一，导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。
由此可见，其实在中国目前的“房奴”群体，并不是消费者，真正的“房奴”其实是各级政府部门，而政府因为基础建设投入与需求的不对比，导致地方政府为了追求政绩，卖地基建，卖地还债走上了一条恶性循环的不归路。而在2014年的两会上，地方财政依赖卖地维持也做出了重点讨论。
一方是消费者的刚性需求，渴望降价。一方是地方政府的地产财政，渴望继续维持，中国的地产泡沫，在越吹越大的时候终于将最终的“房奴”暴露在了所有人的面前，这也不难怪华远地产董事长任志强此前曾多次就土地出让事宜“开炮”，认为土地出让金是推高房价上涨的“罪魁祸首”的原因。
相关新闻：
中国楼市泡沫大于日本 房价下半年或出现负值
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
