[摘要] 去年此时，新房市场几乎所有在售项目都在排队摇号，每一个新盘都不发愁蓄客的问题，即便只在地上挖个坑，即便没有做出样板间，即便只有几页带户型图的楼书可供介绍，仍然挡不住买房人的热情。业内曾戏言，没有卖不动的项目，只有捂着不卖的楼盘。
去年此时，新房市场几乎所有在售项目都在排队摇号，每一个新盘都不发愁蓄客的问题，即便只在地上挖个坑，即便没有做出样板间，即便只有几页带户型图的楼书可供介绍，仍然挡不住买房人的热情。业内曾戏言，没有卖不动的项目，只有捂着不卖的楼盘。但现如今，每个新房入市，最发愁的就是蓄客难题，许多项目不得不独辟蹊径，开发了许多新的促销方式：微信关注后派发现金；启动全民营销，直接向每一位介绍买房的人回馈现金等。但对于成交的实际推动作用却并不显着。亚豪机构数据显示，目前新房市场的新盘供应和楼市需求比达到了少有的1.9：1，市场完全进入买方主导。
即将到来的8月份，仍将有32个新盘入市，今年也是连续六个月入市新盘数量超过30个，并且与以往刚需为主不同，超过一半的项目为改善型大户型产品，对此，业内预计，库存高压加上大户型产品销售较慢的特点，有望进一步倒逼房价下行。
买卖双方地位反转商品住宅供需比达1.9：1
而在售楼处现场，除了迎宾小姐和保安还笔直地站在门口外，挑高7米的售楼处鲜有人走动。
许多在售或待售的项目都面临着蓄客难这一相同的问题，根据亚豪机构提供的统计数据显示，北京（楼盘）已经连续三周新增商品住宅供应在千套以上，但成交量却起起伏伏，偶尔冲高后，又习惯性地连续回落。截至7月25日，北京楼市新增了8320套房源，而商品住宅成交量却仅有4299套，楼市总的供需比罕见地高达1.9：1，这意味着，每新增两套住宅，就有一套能卖出去。而去年很多热销盘的供需比都是1：4甚至1：5。这也是像李军一样的一线售楼员感觉买卖双方关系发生扭转的原因。
去年因为楼市亢奋，超过百万元的售楼员奖金甚至都成为了八卦戏谑的对象。在引起众人羡慕之际，楼市却出人意料地直降谷底，楼盘销售们也最直接地感受到了市场的冷暖。
“每天到售楼处后，就直接坐在了工位前，不停地打电话，去年甚至前年的来访客户，只要是在售楼处留过电话登记的，我都要一遍遍地打过去，大哥大姐叔叔阿姨地叫着，但十个电话中，有八个没说两句就直接挂断了，另外两个也只是打听了下价格后，便表示没有兴趣。”北京青年报记者跟随通州某项目的置业顾问李军参观售楼处样板间时，李军表示，他自己也没想到，卖同样的楼盘，价格也没涨，但不到一年的时间，变化翻天覆地。
楼市供应依旧不减8月将有32个新盘入市
出于房企跑量的任务，即便许多项目只能卖掉推货量的50%，后续新盘依旧不断。继7月36个新盘入市后，8月份计划入市的北京商品住宅项目仍有32个。根据亚豪机构统计数据显示，32个新盘中共有12个纯新盘，并且都是位置不错各有特点，像南四环主打公园地产的中冶·德贤公馆、北五环来广营区域的中高端项目远洋·亚奥·万和四季、新兴旅游景区古北水镇内的龙湖·长城源着、西三环边精装修的京投银·泰琨御府等。另外还有20个老项目后期，包括首开熙悦山·熹园、路劲·世界城、北京城建(600266,股吧)·世华龙樾等。
亚豪机构市场总监郭毅表示，这已经是自今年3月以来北京楼市连续6个月每月的开盘项目都超过30个，而去年同期的月度开盘项目量仅为20余个。
郭毅预计,未来几个月北京楼市供应规模仍将继续维持高位。
16个改善盘意外成为主力被寄予“救市主”厚望
以往楼市陷入低谷时，往往是刚需盘首当其冲以价换量，带来了市场的回暖。但在今年，这种模式却发生了变化。在刚需产品成交量价齐跌时，不少项目降价也没能刺激市场。相反，7月份北京中高端楼市成交量却开始止跌回稳，亚豪机构统计数据显示，7月份以来（7.1-7.22）北京总价500万-1000万的改善型产品共实现成交221套，与上月同期相比上涨35%，占全市总成交量7%，市场份额也比与去年同期相比提升2个百分点。
受此影响，房企营销策略悄然调整，楼市供应端逐渐向中高端改善型产品偏移，成为市场供应主力。据统计，8月份北京楼市计划开盘的32个项目中，共有16个中高端改善型楼盘项目入市，包括金隅78墅、远洋·亚奥·万和四季、海棠公社、天润福熙大道、京投·银泰琨御府等楼盘都是总价超过500万的改善
型项目，而不久前入市当天便售罄的华润·万橡府同样也是500万以上的高端楼盘。8月份，这16个中高端项目的入市量占当月计划开盘量的50%，也创下年内月度开盘量的新高。
为什么会是中高端项目先行回暖呢？业内人士认为，由于限价令的放开，保利海德公园这样均价近10万元/平方米的项目入市，虽然与普通住宅关系不大，但对于市场的预期效果却很明显。另外，高价盘入市后，也同样采取了“定价基本符合市场实际”的策略，并没有盲目提价。
业内就认为，从上半年成功拿证的两个典型豪宅项目北京院子与保利海德公园看，无一不是最终销售价格远低于市场预期，而从项目拿证后的销售情况看，适度的价格调整也确实利于项目去化率。
“以价换量”将倒逼房价进一步下行
虽然进入7月份，几乎每天都有新的城市放松限购的消息，但上周北京明确表示短期不会考虑放松限购，也打消了人们对于房价将报复性上涨的担忧。而上半年楼市整体成交量的持续下行，直接导致了商品住宅库存量的大幅增加。据统计，截至7月23日，北京楼市商品住宅库存总量达到85674套，可售住宅量与年初相比增加了近3万套，创下近19个月以来新高。
亚豪机构市场总监郭毅分析，现行的政策松动和信贷刺激都十分有限，下半年若无来自政策和信贷层面对市场的强力刺激，随着进入市场的待售房源量的持续增加，房企在全年销售业绩以
及融资成本上升对资金链深度承压的双重压力下，在下半年仍会对刚需盘采取“以价换量”的高周转销售模式。
另外，随着房企营销策略的转变，未来几个月楼市供应“中高端化”趋势将会明朗化。但由于产品类型和面向的客群相对固定，中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客群可选择面更广，导致改善型产品竞争加剧。新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战，预计部分项目的大户型改善型产品将出现滞销，同样可能倒逼房价下行。
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