[摘要] 在各地放松限购之后，限贷何时放开、如何放开成为了舆论关注的焦点，先是福建省出台政策，宣布房贷还清之后所有房屋按照首套房认定，开国内限贷放松之先河;后有上海传出房贷政策松动，首套房认房不认贷。一时间房贷放松似乎已是山雨欲来。
在各地放松限购之后，限贷何时放开、如何放开成为了舆论关注的焦点，先是福建省出台政策，宣布房贷还清之后所有房屋按照首套房认定，开国内限贷放松之先河;后有上海传出房贷政策松动，首套房认房不认贷。一时间房贷放松似乎已是山雨欲来。
但福建的房贷新政在当地商业银行并未得到执行，而上海的放松传言更是被当地多家银行否认，究其原因，是因为房贷政策的调整权限并不在地方政府，也不在地方银行，而是在银监会。或许地方有迫切的放开限贷的冲动，但金融监管当局并未打算立即在限贷立场上后退。
目前，维持限贷具有一定的合理性。首先一点，限贷主要是利用信贷杠杆限制投机炒房、囤房，限贷并未限制购买，而仅仅是对于多次购房的行为不给予信贷支持，因此比限购更加符合市场行为；其次，限贷对于首次置业的影响几乎没有，能够保障市场上最健康的最基本的自住需求得到满足；第三，限贷在抑制投机方面发挥了巨大作用，提高了炒房门槛，加大了炒房成本，平抑了房价持续疯涨的势头。
但是，限贷也面临着一定的尴尬。目前，银行普遍采用的是认房又认贷的办法，这在限制多套房客户贷款的同时，也抑制了正常的换房改善需求。理论上说，以家庭为单位的认房比认贷要合理得多，一个家庭不管有过几次贷款，他所购住房为家庭一套住房的话，都应该优先得到贷款支持。但是，以银行目前的能力，要掌握家庭的住房情况是不容易的，首先住房系统没有联网，一个家庭在各地拥有多少住房并不能完全查到;其次以中国人的聪明才智，假离婚，假结婚等钻空子手段也层出不穷，银行根本无法掌握，因此简单的认房最终可能流于形式。
如果按照福建颁布的政策，一个家庭不管有几套房，只要在银行没有贷款（或已还清），均按首套房计，这样合不合理呢？笔者认为也是有问题的，一个家庭如果已经有了住房，还给他首套优惠，其实就是变相的鼓励囤房。已有的房产不用卖出去的情况下，而且还可以以首套房的优惠贷款再购买一套，无疑会鼓励许多富裕家庭积极购房，从而挤占首套房（或一套房）客户的房贷和房源。
因此，无论是认房或是认贷，都无法达到既抑制投机，又保护自住的目的。要完成这个任务需要具备什么条件呢？
个要求就是联网的住房信息系统，这个半拉子工程由于遭到各级政府的暗里抵制已经无疾而终了，现在只能把希望寄托在不动产登记上，但是这个浩大的工程目前仍难以看到曙光，而且建成后是否会提供给商业银行查询还不得而知。在此基础上，政策优惠应该偏向首次置业（且为普通住宅），而对多次置业，非普通住宅的房贷，最终应有银行应有更多的自主权。
第二个要求是要有配套的税收政策出台，仅靠限制房贷来抑制投机显然是强银行所难，也不符合银行的利益。税收工具应该承担起抑制投机的重任，譬如一直在传说的房产税，但这个仍然要以住房登记系统作为基础。在此出台之前，所得税其实是一个很好的工具。2013年初曾短暂祭出这一利剑，还没开始实施已经在二手房市场上引发恐慌性抛盘，后因利益集团压力过大，技术准备不足而流产。其实所得税征收是具有合理性的，至于房产原值无法认定，阴阳合同等都可以通过技术手段加以堵漏，即便不考虑原值，也可在某个时间宣布即日起新购买的住房日后过户需要缴纳所得税，从而抑制新的投机性需求。
在上述工作没有取得进展之前，目前的限贷虽然有其不合理的地方，但仍需谨慎对待，贸然取消可能对市场造成较大的冲击，不仅可能导致需求的飙升，炒房客重返市场，也可能使前两年相对平稳的房价再次走上飙升之路，成为摧毁政府信誉的最后一根稻草，带来难以控制的后果。
（本文作者系爱地机构市场总监）
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