[摘要] 9月4日，一份名为《上市房企中票发行政策全文》的会议纪要在网上流传，引起各方热议。但记者从权威渠道获得的相关信息与网上流传的纪要内容有所不同，其中对于发债房企的要求有所变化。
9月4日，一份名为《上市房企中票发行政策全文》的会议纪要在网上流传，引起各方热议。但记者从权威渠道获得的相关信息与网上流传的纪要内容有所不同，其中对于发债房企的要求有所变化。
值得注意的是，记者从权威获得的信息，发债房企的资质要求中，添加了未受到国土资源部、住房和城乡建设部等监管机构的处罚记录及造成严重社会负面的事件出现的要求。对于发债房企，除此前网上资料显示的上市公司的要求外，还明确提出其上市板块需为“A股”，并且对其主体评级状况亦有所要求。
具体而言，认定标准上，什么叫房地产企业？并非传言中的三条标准满足任意两条即为房企。而是明确指出发行人房地产业务的营业收入比重大于或等于 50%的为房地产企业，对于没有一类业务营业收入比重大于或等于50%的发行人，若其房地产业务的收入和利润均在所有业务中，且均占公司总收入和总利 润的30%及以上的亦被认定为房地产企业。
募集资金用途方面，知情人士还表示，权威信息与网上资料相比，去掉了“普通商品房开发的面积要占到项目总面积的70%以上”的要求，“执行起来应该很快，近期就会开始操作”。
发行时间上，由于大多数上市房企此前均未有过发债经验，因此估计需要大概两个月时间评级及一个月的审批流程，预计银行间笔房企发行债券将在今年年底推出。而据知情人士透露，本次交易商协会还首次为单独一个行业发债制定了独立的发行信息披露表格体系。
由于设置了A股上市及评级门槛等要求，市场人士表示，能够满足银行间市场发债要求的房企数目将较为有限。
募集资金不得用作土地款
在国家对房地产限价政策及国内融资渠道受限的背景下，房企此前几年普遍通过海外发债及非标方式进行融资。
中原地产研究中心统计数据显示，2014年前7个月，中国房企海外融资规模达到424.33亿美元，其中，7月份海外融资规模56.6亿美元， 环比下滑幅度为40.79%。此外，从万科等10家标杆房企国内外融资的表现看，7月份融资额度50.37亿元，环比下降63.74%。
而在银行间市场，此前只允许保障房等民生项目进行发债融资。
根据交易商协会数据，截至2014年6月末，共有16家企业累计发行391.3亿元保障房建设债务融资工具；累计有北京市、青海省、江苏省等 14个地区30家企业发行38期总额896.575亿元保障房定向工具，对应支持超过51万套保障性住房建设；保障房定向工具注册余额182亿元。其中， 陕西煤业化工集团有限责任公司5月12日发行的15亿元中期票据，是首次以公募形式发行的保障房类债务融资工具。
但今年由于一系列监管政策调控及宏观经济变化，房企的融资境况也发生了变化。一位接近监管层的人士表示，出于“惠民生，稳增长”考虑，从保障性 住房发债到普通商品房发债的政策是符合央行及协会一贯的政策精神延续的。“央行4月专门开了关于住房维稳的会议。对于保障性住房建设，央行和协会一直有相 关的支持性政策。”
上述接近监管层的人士还指出，本次银行间市场房企发债的合规性是比较高的，前期试点较为谨慎，要求发债房企在境内A股上市，且在国内一、二线房地产市场占比较大。
而目前房地产企业中资金匮乏的主要是中小型企业，需要救市的项目也主要集中在三、四线城市，“银行间市场发债本次细则出台之后，将有利于优质房企降低融资成本，对于整个房地产企业的并购整合也会有一定推动作用”。
在发行主体的资质要求上，记者获取的信息中交易商协会要求发债房企房地产销售业务应以中小户型普通商品房为主；未来主营业务仍以普通商品房为主。并指出发债房企应积极参与棚户区改造、保障性住房、自住商品房建设。
资金用途上，记者获得的消息是明确指出仅限于房屋建设开发，不得用作土地款等其他用途。上述接近监管层人士还表示本次募集资金将采取专户资金监管模式，并提供相应的资金监管协议，以“保证在确定是商品房之后，才能把钱投进去，避免资金被作为他用”。
业内人士向记者表示，此次对于银行间市场发债房企要求不存在“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为的要求其实是非常严格的要求，因为此类违规在房地产行业是非常普遍的。
该人士还表示，房企在银行间市场发行债务融资有利于其降低融资成本、缩短融资链条。且从信息透明性和合规性来说，银行间市场发债的优点也比较突出。
建议企业优先选择中票
据记者了解，对于本次银行间市场房企发债融资的产品类型，交易商协会“建议企业优先选择公开发行中期票据的方式”。
对于发行中票进行融资的优点，中金公司表示中票具有期限较长且融资成本较低的特点，“一般中票发行期限在3-5年左右，明显长于银行/信托融资 久期2-2.5年的水平，而且发行利率区间一般在基准利率下浮10%到上浮20%之间，低于A股地产公司平均的综合融资成本，有助于地产企业调整偿债结构 及降低融资成本”。
中金公司报告中还显示，2014年以来已有地产企业发行中期票据的先例。投资性房地产类的陆家嘴在2013年12月即获准注册50亿中 票，2014年5月发行其期中票，而该方案曾于2012年10月被公司董事会决议通过；以商品房销售、商业物业销售为主业的世茂股份2014年2月底 也曾获准注册50亿中票，2014年4月及8月分别发行了两期中期票据。
除发行中期票据，国泰君安首席债券分析师徐寒飞还指出，2014年以来房地产债券融资放开的迹象已经十分明显，陆续有一些非保障房背景的房地产 企业发行公司债甚至可转债。如早在7月23日，民营房地产江苏新城就发行过20亿元公司债；8月26日，福星发行16亿元公司债。更早前的7月18日，冠 城发行18亿元可转债。徐寒飞还指出，市场对于房地产融资开闸的反应明显还比较迟钝，前期发行的这些中票和公司债的需求情况并不好，发行利率普遍维持在较 高水平。
除了本次银行间债市为部分符合条件的房企提供融资渠道，交易所市场在此前亦有动作。今年4月以来，证监会陆续审核通过了4家房地产公司关于发行公司债券的申请。
江苏新城地产股份有限公司7月28日公告称，已公开发行债券总额为人民币20亿元，票面利率8.90%。此次发行债券筹集资金将用于改善债务结构、偿还银行贷款和补充流动资金。
此单债券亦是继2009年国内债券融资暂停之后，房企首次发行且募集资金未用于保障房的公司债。而除新城地产外，另外三家获得交易所发债资格的房企分别为天津市房地产发展(集团)股份有限公司、卧龙地产集团股份有限公司和重庆渝开发股份有限公司。
有债市法律专家表示，从国家风险防控的角度出发，放开房企融资是“开正门，堵偏门”的表现。而对于银行间债市而言，房地产企业发行债券，可以增加直接融资的数量，以更透明化的债券取代贷款、影子银行产品等非标产品。
上述专家还表示：“房企在资本市场进行正常融资，是一种去行政化行为。房地产企业，作为企业的一种，在资本市场进行融资，是其正常的需要。这与新一届政府对房地产市场逐步市场化和法制化的作法(如逐步取消限购、采取登记制度)一脉相承。”
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