[摘要] 9月仍未回暖的市场中，广州众多楼盘仍在各施其法寻求出路，而在楼市何去何从尚不明朗的当下，一批新项目又将加入战场。近期，广州过往两年中的“地王”们正在集中亮相。
9月仍未回暖的市场中，广州众多楼盘仍在各施其法寻求出路，而在楼市何去何从尚不明朗的当下，一批新项目又将加入战场。近期，广州过往两年中的“地王”们正在集中亮相。
9月27日，华发股份进入广州的项目华发四季正式亮相，有望于年底开售。而位于广州荔湾滘口的珠江鹅潭湾已开放销售中心，预计10月正式开盘。两个楼盘区位不同、开发企业不同，但相同的是都为地王项目，前者为2012年白云区地王，后者是2012年荔湾区地王。
在前度地王们入市的同时，2013年诞生的现任地王们也开始揭开面纱。华发股份广钢新城荔湾地王宣布定名为华发中央公园，将打造高端住宅社区。位于同一片区的广钢新城中海项目，则以59层超高层规划刷新了广州住宅楼纪录。
从入市时间来看，今年底至明年必将是广州各区高价地项目入市的高峰期。更为值得注意的是，这批地王多带着高端定位、大户型产品、超高层建筑的标签，遭高地价成本倒逼的地王项目面临的挑战仍然是市场的吸纳难题。
地王集中面市
位于广州荔湾区珠江大桥西滘口的珠江鹅潭湾，预计将于国庆期间开放样板房。该盘由10栋18-19层小高层建筑组成，且整个项目都没有小户型产品，仅涵盖140-230平方米大户型，并将首推140-190平方米产品。
资料显示，珠江鹅潭湾前身即为2012年荔湾区地王金蝶地块。当年11月，广州珠江实业集团有限公司以总价10.5亿元竞得该地块，另须配建3100平方米拆迁安置房，折合楼面地价约为14800元/平方米，接近当年荔湾芳村在售一手房价。
据销售人员介绍，珠江鹅潭湾目前价格未定，但以“一线江景豪宅”参考。然而，从广州当下市况来看，高总价大户型的产品结构可能已经将鹅潭湾项目推向定位两难的尴尬境地。据了解，与珠江鹅潭湾相距仅约1.5公里的新世界凯粤湾近半年来网签均价为21000-22000元/平。
合富辉煌首席分析师黎文江认为，目前滘口周边刚需产品售价约两万，鹅潭湾14800元的楼面地价决定了项目只能打造售价三万起的产品，“但是三万显然不是刚需购房群体能承受的，所以目标只能瞄准换大户型的改善性购房者。”
有广州业内人士也表示，就项目区域而言，鹅潭湾的豪宅定位也较为尴尬，“滘口已经是广佛交界处，即便是改善型购房者，同样三万元的价位在广州其他区域还可以有更多选择”。
除去珠江鹅潭湾，同样选择以大户型为主力产品的地王项目还有华发四季，该项目为华发股份进入广州的项目。2012年11月华发以10.7亿总价拿下的白云区地王，剔除配建保障房的面积后，可用于建设商品住宅部分的楼面地价为14598元/平方米。
据了解，华发四季总建面约14万平方米，由8栋住宅楼组成，主力产品为144-260平方米的精装四房户型。
尽管地王项目以豪宅定位为产品加持，但在以刚需为主力支撑的广州楼市中，140平方米以上的大户型恰恰是面临去化难题的产品类型。
“如果广州不放开限购、不降低外地购房者的入市门槛，大户型产品是很难消化的”，黎文江表示，广州市十区二市库存可售的6万多套商品住宅，套均面积137平方米，当前市场去化不良的，绝大部分都是大户型。
其进一步分析师，迫使地王项目以大户豪宅面市的一大原因正是高地价成本。资料显示，2012-2013年期间，广州土拍火爆，荔湾、白云、越秀、番禺、黄埔、萝岗、南沙等区域地王新高全部刷新。
时隔两年，广州楼市遇冷，房价涨幅尚不能覆盖成本与利润，如中海、佳兆业、华发等一众重金补充土储的贵地买家现在也正在遭遇高成本下的定位挑战。
高价地成本之殇
除去珠江实业与华发的大户型产品之路，近期陆续亮相的另一批广州地王们选择了向上拔高，以超高层建筑形态面市。
8月底，广州市规划局公布荔湾区广钢新城AF040402、AF040403地块建设工程的批后公示，这个由中海竞得的项目将建59层的住宅，刷新广州住宅楼层纪录。
规划信息显示，AF040402、AF040403地块将建4栋21-59层高层建筑，包括1栋47层还迁房、2栋59层住宅以及1栋21层商业办公楼，该项目即为今年2月中海以17亿元夺得的广钢新城地块。
彼时中海以96亿元总代价血拼下三宗地块，扣除安置房面积后，楼面地价已逼近两万。有市场人士称，即便是擅于保障利润的中海，想必也是经过多种规划和成本测算，最后只能选择超高层建筑方案，且预计将是售价近40000元/平的豪宅产品。
上述分析进一步指，可以对比的例子是，2010年保利地产和中海瓜分白云新城三宗地块，双方楼面地价都达到两万元，开发而成的地王项目保利云禧与中海云麓公馆售价4万/平入市，但“纯利润也只有6%”。
“项目地价占50%，加上税费、资金成本等各种费用，利润就已经很吃力了”，合富辉煌首席分析师黎文江分析指，尤其是对于面积较小或是有配建的地块，如若不选择超高层，也会面临余地不足，难以营造豪宅园林和绿化的居住环境卖点，“很多项目只能够辅以精装修和园林设计来提高定位。”
在9月5日的广州项目发布会上，近两年斥资51亿拿地的佳兆业携四大项目亮相，旗下白云同宝路天墅项目及天河佳兆业1号项目也都分别包括3层高豪宅与52层超高层建筑。
纵观广州上述高价项目，都将在今年底至明年进入销售，入市光景如何还不得而知，但是市场的担忧不无道理，或许当这些项目放到市场接受检验的时候，才能更进一步地看到真实的市场需求点在哪里。
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