[摘要] 在央行9月30日宣布房贷认定新标准后,经过十一长假,各家银行相继公布房贷细则。综合多家媒体报道,根据调整后的房贷政策,工、农、建、招等多家银行已出台了具体措施,并已按照新的房贷政策开始执行,但由于从总行发文到各个支行实施有一定时间差,真正实施新政可能还需要一段时间。
在央行9月30日宣布房贷认定新标准后,经过十一长假,各家银行相继公布房贷细则。综合多家媒体报道,根据调整后的房贷政策,工、农、建、招等多家银行已出台了具体措施,并已按照新的房贷政策开始执行,但由于从总行发文到各个支行实施有一定时间差,真正实施新政可能还需要一段时间。
对于未来首套房贷是否可能出现七折利率的问题,业内并不是太看好。一家股份制银行副行长表示,房贷相对其他贷款业务不赚钱,利率打折甚至可能亏本。房贷新政在加大放贷力度方面效果明显,但房贷利率价格实际下调空间有限。如果因新政导致房子价格上涨,购房者成本甚至有可能还会增加。
虽然大多数银行都表态将研究房贷新政的细则,部分银行也已明确表态将根据借款人资质适当给予优惠利率,但业内分析人士指出,目前,银行资金价格高企,首套房给出0.7倍的利率几无可能,并且进入第四季度后,银行放贷额度会更加受限,因此,短期内能否释放大量的按揭贷款有待观察。
“对于银行来说,没有想象中的那么坏,也没有预期的那么乐观。”银行业人士表示,房贷新政对于银行净利润的影响不大,一是银行不会大规模加码房贷,二是不会大幅度调降房贷利率。
央行房贷新政出来,国庆节后房地产股暴涨,甚至部分还出现涨停的壮观景象。银行股则表现冷淡,随后几天均在1%上下的涨跌幅纠缠。在资本市场中,银行业的两大担忧仍横亘,坏账进一步暴露,预期降息对净利造成拖累。
事实上,落实《通知》中首套房的认定标准并不难,但各家银行究竟会在多大程度上放量,以及房贷利率下浮空间有多大,才是关键。
“如果首套房按揭贷款利率执行基准利率,银行基本不要说赚钱,更不用谈利率折扣优惠。目前一个现实是,银行存款流失压力大,资金成本不断提高。”有股份制银行人士坦言。目前,5年以上基准利率是6.55%,7折后只有4.585%,而现在5年期定存利率是4.75%,不少银行还上浮10%,达到5.225%,已经明显地出现倒挂。考虑到目前的存贷利差,银行轻易给出0.7倍利率优惠几无可能,银行没有大打折扣的动力。
根据融360的调查显示,上海各银行优惠房贷利率较节前开始增多。其中,华夏银行首套房利率由基准利率上浮10%下调至9.2折,降幅明显;中国银行由基准利率上浮5%下调至基准。此前房贷宽松“假象”有望进入实质性下调阶段。
广州主要银行房贷利率普遍下调,但降幅有限。其中,建设银行首套房利率由基准上浮5%下调至基准;工商银行由基准上浮2%下调至基准;广州银行由基准上浮10%下调至上浮5%。
而深圳房贷市场利率变化较明显,有7家银行下调首套房贷款利率。建行、招行、邮储银行由基准利率下调至9.7折,民生、兴业、东亚银行由基准利率上浮10%下调至基准,光大银行由此前基准上浮15%下调至基准利率。
有业内认为,鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位,再加上房地产行业风险加剧,所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导,银行落实起来十分困难,年底出现几无可能。即使有所谓的“7折利率”,也可能会附加诸多苛刻的限制条件,对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率,出于盈利性的考虑,9折或为底线。
兴业银行首席经济学家鲁政委认为,“按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算,0.7倍就是4.59%,与同期限公积金贷款利率基本相当,低于5年期政策性金融债率4.63%,不过银行现有的资金成本显著高于这个水平。目前,在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的。”
招商证券分析师肖立强认为,虽然此次房贷新政正式出台,但当前的贷款基准利率明显高于2009年水平,同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平,在非降息和重定价情况下,2009年的按揭利率水平对于当下而言,基本上是一个回不去的过去。
目前来看,首套房贷七折利率优惠仍是奢望,不过也有部分专家表示了较为乐观的预测。
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇表示,商业银行出于盈利成本考虑,房贷不一定真的能够做到七折,但政策出台后,房贷接下来可能会有更多的利率优惠。
国泰君安证券首席债券分析师徐寒飞指出,考虑到商业银行的负债成本仍然偏高,7折房贷可能未必能够达到,但是银行之间激烈的业务竞争,未来房贷利率低于目前的水平是可以期待的。
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