[摘要] 国庆长假前夕，“认贷不认房”的房贷新政，为沉寂已久的楼市注入了一剂强心针。一个更为重要的利好是，10月9日起，建行房贷新政落地成都。这也意味着，二套房有条件享受“三成首付”，已正式向成都购房者敞开。
国庆长假前夕，“认贷不认房”的房贷新政，为沉寂已久的楼市注入了一剂强心针。一个更为重要的利好是，10月9日起，建行房贷新政落地成都。这也意味着，二套房有条件享受“三成首付”了。
房贷松绑从一纸文件到落地成都，只用了短短9天的时间，这对广大观望中的购房者来说，无疑是一个天大的好消息。“这次政策力度之大，仅次于2008年的救市政策。”在中原地产看来，新政所释放的购房需求，将在2014年底迎来一个显著的爆发。
尤其对于改善型需求来说，首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求正在陆续释放。在此前提下，100—200平的改需户型，重回楼市畅销榜，成为改需人群换房的香饽饽。而在这样的主力改需产品中，洋房的舒适性和稀缺性，无疑赚足市场眼球。
记者发现，换房大军在“一步到位”理念影响下，将进一步带动主城区以花园洋房为代表的大户型楼盘的成交回暖。而经过走访，发现成都洋房市场因为政策等影响，存货已经不多。
新政刺激市场显著回暖
国庆长假前夕，“认贷不认房”的房贷新政，为沉寂已久的楼市注入了一剂强心针。
按照此次央行和银监会联合出台的新政规定，首套房的贷款结清后，再次购房仍视为首套房，并重申了首套房贷首付3成、利率7折的“下限”。
“新政对当下楼市具有非同一般的意义。”中原地产相关负责人对华西都市报记者表示，本次政策的力度仅次于2008年的救市政策，信贷松绑释放出的购房需求，将在未来几个月迎来一个显著的爆发。
事实上，虽说新政出台仅有两周时间，利好还未能完全呈现，但从秋交会成交情况来看，新政的确提振了购房者的下单信心，一波显著的回暖潮正在成都楼市上演。
新政出台第二天，恰逢成都房交会开幕，其成交火爆程度，远远超出业界预期。有房企甚至将此次新政内容制作成展板，在展位进行展示，吸引很多购房者驻足。
据不少参展开发商介绍，房交会期间，确实有不少的购房者咨询新政的情况。“新政的出台，提升了购房者的信心，一定程度上刺激了买入需求。一些有资金、有需求的购房者，看到新政的出台，便不再观望，从而果断出手购买了。总的成交量超出了之前的预期。比较理想。”
据中原地产的数据统计，国庆期间成交量呈上升态势，且涨幅明显。其中，142个重点在售楼盘国庆期间共计成交3727套，整体环比上涨高达103%！
与此同时，二手房市场也出现了回暖迹象。
“多数客户边咨询政策边看房，客流量、看房人数开始上升。”富房房产海椒市门店的置业顾问罗先生告诉记者，受政策利好最为明显的改需客户，有结束观望提前出手的趋势，小长假期间的二手房成交量较之前明显好转。
有置业顾问告诉记者，国庆期间的到访量和成交量都有明显提升。“他们关注的都是120平米以上的户型。”三盘的置业顾问都有这样的感受。
某研究中心认为，调整“限贷”政策，救市力度远超市场预期，市场活跃度有提升也在情理之中。首先，“限贷”松绑，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求开始陆续释放；其次，一些房地产企业因利好政策也开始跟风涨价，“买涨不买跌”的心态，促使一部分观望情绪浓厚的购房者开始“动手”。
换房大军上岸抢低点下手
“最近市场的利好比较多，我们必须推出一些办法来拓展客户。”某不愿透露姓名的中介负责人坦言，他们打算向有关机构，比如医院、连锁婴儿用品店等，购买刚生育小孩、有小孩的家长的资料，向这部分潜在客户推荐改善型盘源。
据统计，因小孩而需要改善环境的买家，目前大概占总量的30%－40%，是极大的市场“蛋糕”。这部分潜在客户，一是小房换大户，方便安置外地来照顾小孩的父母和保姆；二是选择优质小学地段为孩子创造未来好的教育环境。
“当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是购房者在观望。”交通银行首席经济学家连平表示，过去执行的“认房又认贷”的房贷政策误伤部分改善性住房需求。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，一些改善型需求被误伤。
二次购房房贷松绑后，换房者入市的欲望空前提高。
为此，“争食”换房客源，成为最近各大楼盘实时热门衷的大事。不少开发商告诉记者，目前，改善性房源的“优惠大战”一触即发，只等成都本地利好出台。“一旦信贷政策在成都落地，二套房成交上涨基本就不用愁了。”
一个更为重要的利好是，10月9日起，对于二套房“三成首付”，已正式在成都落地。
“如果首套房贷款已经结清，再购房将按照首套房进行认定。”10月9日，建行成都某个贷中心的工作人员向记者明确，该行在成都已经开始执行国庆前夕央行出台的房贷新政。
10月9日，建设银行总行在其官网发布文件，文中明确对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍。
“如果还清贷款后再购房，会按首套房认定，首付从原来的六成变到三成。”前述建行成都某个贷中心的工作人员告诉记者，“未来利率会如何变化，银行将根据同业市场的情况来进行调整。”
信贷政策落地后，换房压力、资金需求瞬间降低，刺激了一批改善性客户借此低点入市下手。
家有两个宝宝的魏女士告诉记者，最近半年来，她和老公一直在物色城西合适的大户型。“刚刚出台了楼市新政，这周末我们打算去看看新希望皇冠国际。利率有优惠的话，我就马上换个120平米的大房子。”
换房一步到位 洋房成
“以成都主城区为例，新政对准备换房的人群来说是好消息，那些面积较大的改善性楼盘可能因此受益。”四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东认为，房贷新政对扩大消费会起到一定的刺激作用，对改善型住房的影响。
无独有偶，某研究中心也提出了类似观点。该中心分析表示，“限贷”松绑，改善型需求尤其是首次改善型需求的首付压力降低，积压数年的大量二套改善性需求正在陆续释放。
在此前提下，100—200平的改需户型，重回楼市畅销榜，成为改需人群换房的香饽饽。
简单看来，对生子后亟需换房的70、80后来说，现有的那套小户型，居住功能已无法满足三口之家的需要。
对于成都人来说，洋房永远是一种带有独特吸引力的产品。首层带花园、顶层露台花园、错层布局、层层退台、低容积率、高绿化率……喜爱安逸的成都人向来对这样的产品没有抵抗力。换句话说，这么多年过去了，无论成都的国际化程度变得有多高，对花园洋房的热爱却分毫不减。
正如28岁的准爸爸杜先生所说，孩子年底就要出生了，到时需要把双方父母接到成都来住，照顾小孩。这样一来，至少需要换一套100平以上套三的房子，才能满足一大家人的生活需要。另一方面，由于杜先生和妻子都在市中心上班，加班赚奶粉钱是常事，因此，从出行角度考虑，这套房子选在市区。不仅如此，作为父亲，杜先生更希望即将买下的这套房子，足够宽敞，带个小花园，为孩子的成长带来多一点的阳光和快乐。
主城区、100多平、带花园，细数能符合这三大需求的房源，凤毛麟角。而洋房恰恰符合成都人的喜好。随着信贷政策的松绑，有改善需求的购房者迎来了换房的良机。从最近成交的市场行情来看，改善型住宅尤其是洋房表现较为抢眼，大有火爆之势。
“说到原因，其实是‘换房大军’的需求爆发，带动了中高端市场的进一步细分。”四川世联行兴业房地产有限公司副总经理李倩分析，多层大户型花园洋房，既有大面积可以满足多口之家的居住需求，而且多层容积率低，绿化更高，在居住的舒适度上更好，对有一定经济实力的购房者来说，不失为一个好选择。
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