[摘要] 10月21日，中国海外发展有限公司公布第三季度财务及业务回顾。截至9月底止九个月，中海及其附属公司经营业务营业额为611.8亿港元，同比增长12.6%；经营溢利为221.4亿港元，同比增长13.4%。
10月21日，中国海外发展有限公司公布第三季度财务及业务回顾。截至9月底止九个月，中海及其附属公司经营业务营业额为611.8亿港元，同比增长12.6%；经营溢利为221.4亿港元，同比增长13.4%。
然而，中海系第三季度营业额为116.1亿港元，经营溢利为33.4亿港元，较去年同期63.5亿港元下降47%。
今年上半年中海系经营溢利为188亿港元，同比增长达42.7%。但第三季度同比下降近五成的倒退，目前已将其经营溢利增长幅度显著收缩至13.4%。
显然，这一表现对中海自身而言绝非常见。
竣工和入账节奏在放缓
资料显示，中海自2009年开始公布季度数据。数据显示，有纪录以来中海第三季销售表现皆称得上理想，经营溢利于2010年及2011年同比高速增长逾七成及八成，2012年起增长放缓，但也连续两年录得同比单位数增幅。
但是，过去中海的增长态势显然并未能在今年得到保持。现在，2014年第三季度经营溢利出现首次同比下跌，降幅达47.4%至33.4亿港元；第三季度营业额同样大幅下跌47.5%至116.1亿港元。
在房地产业界，中海一直被视为管控成本和把握高利润的佼佼者。数据显示，2014年上半年中海系实现经营溢利188亿港元，股东应占溢利达130.2亿港元，而行业老大万科上半年净利润仅为48.1亿人民币。
论赚钱能力，过往中海一直称得上是房企个中高手。但是面对行业突变的2014年，即便如中海这般的“学霸”，似乎也在为整体不佳的市况付出代价。
现在，就有熟悉中海的分析人士认为，中海第三季度经营溢利的同比大幅下降，与其第二季度为赶中期业绩而提早交楼入账有关。
“经营溢利的反映主要和物业竣工交付以及入账的情况相关，第三季度的回落应该是因为竣工和入账节奏在放缓”，
数据显示，2014年上半年中海营业额同比增长54%，经营溢利和股东应占溢利同比增幅也达到42.7%及18%，表现可圈可点，而其背后中海竣工项目的楼面面积在大幅增加。
2014年上半年中海国内竣工项目的楼面面积为495万平方米，而2013年上半年其国内外竣工项目楼面面积约为190万平方米。
“第三季度经营溢利影响因素应该是竣工和入账收入在回落，但相信随着第四季度更多项目竣工交付，经营溢利可以回复增长”。
上述分析人士进一步指出，虽然中海第三季度放慢了竣工，在账面数据上有所反映，但是其销售及现金流并没有受到太大影响。
截至9月底止九个月，中海及其合营、联营公司累计完成合约销售总额达1056亿港元，已达到年初定下全年销售1400亿港元目标的75.4%。
据了解，虽然期内国内销售回收资金较慢，但目前中海手头上的现金仍有376亿港元。
调控有放松成交量价未改善
相较2013年同期1117.9亿港元的业绩，今年前三季度中海销售同比略跌5.5%。
中海地产主席兼首席执行官郝建民就表示，第三季度中国整体经济下行压力持续，而中国房地产市场的销售表现尚未出现明显改善，市场调控虽有所放松，但成交量价都未有明显改善。
有熟悉中海的分析师就认为今年中海的销售业绩整体尚算平稳，预期其能够完成全年目标。
但“根据前三季度已经公布的数据，可以预见今年会有一批房地产上市企业是无法完成年度业绩目标的”，上述分析师就表示，中海目前已达标75%，从完成度来看属于房企中的梯队。
截至目前，千亿房企中，万科和恒大前三季度销售业绩已经分别达成年度目标的74.5%和89.3%，碧桂园达标率则为63.3%。
在8月份的中期业绩会上，中海地产主席兼首席执行官郝建民曾就上半年销售数据同比下滑8.8%作出回应。指中海今年统计口径有所改变，加上已售未签的销售额，中海的表现同比差别不大，下半年集团还将推出28到30个新盘。
“预计第四季度中海还会有一波较高的推货量，而且从拿地来看，中海仍然在补充明年的可售资源”。
今年上半年中海在九个城市共买入十幅地块，新增楼面面积685万平方米。第三季度，中海继续在天津、无锡、昆明、西安和广州购入五幅土地，不完全统计，其今年累计新增楼面面积达841万平方米土地。
虽然中海今年业绩达标的能见度较高，但其销售增长也在面临放缓瓶颈，上述人士指“中海宏洋在销售方面会面临更大的挑战，因为其主要布局都在三四线城市。”
而摩根大通实时报告也指，中海前三季经营溢利逊于预期，而第三季营业额是自2011年第2季以来最差成绩，加上前三季合同销售按年跌近6%，反映其销售仍未明显改善。摩通认为，中海若要维持强劲销售，必须要推出优惠措施刺激买家入市。
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