[摘要] 在万科高级副总裁毛大庆离职创业欲打造中国版WeWork前，很少有人会想到高大上的写字楼也可以“变身”为企业孵化器、养老公寓甚至经济型酒店。
在万科高级副总裁毛大庆离职创业欲打造中国版WeWork前，很少有人会想到高大上的写字楼也可以“变身”为企业孵化器、养老公寓甚至经济型酒店。但是，在毛大庆公开了自己的想法后，地产投资者的运营思路一下子被打开——原来写字楼的价值远远没有被有效地利用和开发。
业内人士指出，目前成都写字楼联合办公的情况并不少见，但对于We Work这类新型经营形式，虽已有开发商尝试，但尚未落地。长远来看，此类新型方式有利于成都写字楼的消化，老年公寓、酒店公寓等也有助于挖掘成都写字楼的商业价值，但需注意因地制宜，以客户的认可为准。
“We Work”成都写字楼新消化剂？
“房地产行业进入深度调整期，经营性不动产物业逐步走向房产主舞台。”在此前媒体见面会上，毛大庆如是表示。
相比于普通企业传统的承租和销售模式，毛大庆的“创客空间”和原SOHO中国副总裁王胜江的NEWSPACE，商业模式大致都是统一折扣租用整层写字楼，进行场地划分，然后向初创企业和小公司租售、提供服务并收取租金，后者更强调提供“一揽子”服务，如创业平台、解决成果转化、转型帮助、提供资金解决方案、推广、指导等。
太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均称，We Work的目标客户群是青年初创型企业，为青年创业者提供物业办公、财务咨询等一条龙服务的创业扶持计划，而目前提供创业扶持的更多的是各类孵化园和孵化器。
记者注意到，目前在成都与We Work模式类似的，除了中海国际社区和西南交通大学“创客空间”这类“草根型”的，将楼盘社区服务站办公室或大学、街道提供的一定场所改装成小规模的开放式实验室平台外，更多是政府支持的孵化园项目。
根据天府创业网信息显示，成都目前有包括天府孵化器、天府新谷、创业中心等在内的约22个孵化器项目，政府对申报成功的孵化器、入驻企业、高层次人才等均有一定资金和房租补贴。“有一定免费期，现在的租金大概也才不到50元/月/平方米，还有政府补贴，所以我才搬过来的。”天府新谷某创业公司总经理王先生告诉记者，他的公司从事网络推广，此前在红星路35号创意园。
他表示，红星路虽然交通和位置更好，但成本高些，等公司做大赚钱了，有需要的时候，才会再考虑市中心等更好的地方，也很愿意看到这些地方能有租金成本低、环境服务好的办公场所。
记者了解到，在今年2月8日的成都“创业天府·菁蓉汇”活动上，成都市高新区管委会透露了一组数据：今年1~2月该区新登记各类型企业1956户，同比增长152.39%；新增注册资本金64.33亿元，同比增长26.93%；截至2014年底，共培育科技企业3710家。
“创业潮对写字楼市场确实会有一定好处。例如，我们的写字楼就试图跟政府洽谈设置‘创业孵化器’这样的功能。”青羊万达广场营销副总陈初银告诉记者，并非所有公司都会选择超甲级写字楼这样的物业，对于初创和成长型的企业，一些中等写字楼还是有很大空间的。
“我认为，以提供开放式的众创空间为平台的We Work办公模式，非常适合目前成都大量的初创企业。这种模式如果到成都来，会发展得比较好，从长远来看，也有利于写字楼的消化。”戴德梁行成都公司写字楼部董事陈苏文如是说道。
这一观点也得到罗元均的认同，不过他提醒，写字楼的创新方式，将利于缓解写字楼空置情况，但若要成为解决高空置的有效方式，则可行性较低，因为解决空置率的根本方法仍是依赖于成都经济产业的发展。
改造写字楼已有先例
虽然目前成都对于创业型群体的场地支持是以孵化园为主，但以写字楼为基础的改造项目依然不少。《每日经济新闻》记者了解到，明宇集团在4月17日的发布会上推出的SHARETABLE（共享工作站），便是一种类似SOHO中国3Q的写字楼经营模式。明宇实业集团战略市场中心总经理郑理峰告诉记者，SHARETABLE将用明宇自持的写字楼，通过互联网工具为小规模企业以及创业团队，提供分时型计费的办公空间及小型会议空间，预计将选择明宇大厦或明宇金融广场之一作为落点，在今年四季度开业。“SHARETABLE不是收取物业的租金而是计时收费，这可以大大降低准入门槛。具体费用和服务细则，将会在开业前期公布。”郑理峰说。
面对租赁运营的高成本和客户群体的低支付力，如何保证创业社区的盈利能力？郑理峰直言，单纯从租金角度来看此类新产品并不乐观，至少成都目前能赢利的不多，SHARETABLE看重的是创业群体的消费潜力和意愿，以及由此带来的延伸服务。
另据记者了解，全球大的灵活办公室空间供应商雷格斯2008年就进入成都，并在时代广场、仁恒置地、百扬大厦开设商务中心，位于成都IFS的商务中心也即将开业。此外，成都洛克中心、来福士广场的德事商务中心等，都是入驻成都较早的灵活办公空间。“这类位于优质甲级写字楼的灵活服务式办公室，主要针对注重企业形象，开拓本地市场的创业初期企业、办公空间暂时紧缺者，或小型企业。”罗元均告诉记者。
陈苏文也介绍道，为企业提供灵活办公空间及短租需求的商务中心，在成都也不少见，它们在模式、选址、服务内容和范围上有一定差异，而且正随着市场需求在变化。
除了上述模式，成都写字楼能否从类似You+的创业公寓、养老公寓、体育商业等更多创新层面中，找到成都写字楼新的商业价值？“其实早已经有不同的业态或模式进入了成都的写字楼领域，典型的例子就是酒店和公寓。”陈苏文告诉记者，成都很多项目从规划阶段就把“商业用地”上的塔楼设计成酒店和公寓，过去也有在修建过程中或已经竣工的写字楼改造成酒店或公寓的，以满足市场对此类型物业的市场需求，同时又能避开传统写字楼的竞争。
但记者翻阅相关法规发现，目前国内办公物业，除了可以改造为商业公寓外，尚不能作其他用途进行开发。
上述万达瑞华人士提醒，对写字楼进行重新包装销售，需要切合自身实际情况进行。We Work、养老公寓等模式，在国内还处于探索阶段，严格来说其模式在规划时就与常规写字楼有很大区别。在写字楼的选择和使用上，需要考量例如商务电梯运输能力、楼梯宽度、升降机等细节问题，不能强行包装成We Work或老年公寓。
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