[摘要] 新年伊始，杭州楼市保持去年底放量成交的巨大惯性，连续冲高：1月1日，全市新房成交420套，2日成交318套，3日成交358套。
新年伊始，杭州楼市保持去年底放量成交的巨大惯性，连续冲高：1月1日，全市新房成交420套，2日成交318套，3日成交358套。
2016年头三天，杭州以1096套的成绩，创下同期新高。无独有偶在2015年的后一天，“住在杭州网”杭州新房销售统计定格在12.5万套，也刷新了历史纪录。
然而，两个历史纪录的背后，杭州待售新房库存量又比去年增加了3601套，总库存达15.3万套，需16个月消化。杭州楼市如何完成房地产去库存任务？
1月5日，浙江在线住在杭州网举行以“新里程”为主题的年会，会上浙报传媒地产研究院发布了《2015年杭州楼市研究分析报告》，勾勒出杭州楼市去库存“路线图”。
成交创新高，库存同步涨
元旦假期，雄据成交量榜首的是个精装LOFT酒店式公寓中赢康康谷，共成交64套。
“40年产权，不能公积金贷款。”康康谷的销售小孙说，虽然是商业用地，但位于滨江板块核心区、均价2.1万、产证42平方米实际面积有70多平方米等等因素，让这个小盘颇受周围拆迁户、企业员工的热捧。
一期440套，12月26日开盘当天订出400套。康康谷2016年成交“开门红”，更多的是去年年底成交量的自然延续。
2015年，无疑是杭州楼市的丰收年。自4月起市区每月新房成交量一直维持在万套以上高位，实现了的“九连万”。
其中，后一个月共成交新建商品房15882套，强势超过2009年5月，创造了新的单月成交套数、成交金额纪录。
成交量数据不错，但如果提到目前楼市的另一个关键词——库存量，就众说纷纭了。杭州的库存，真实情况怎样？
1月5日，浙报传媒地产研究院发布的《2015年杭州楼市研究分析报告》开门见山地宣布：“杭州楼市是带着极大的不确定性，带着15万库存的重压，进入2015年的。”
去年全年，杭州新建商品房销售超过12.5万套的同时，库存却不降反升，又增加了3601套。
按今年的月均成交套数计算，去库存周期达16个月，超过10到15个月的合理区间。不过从面积看，去年杭州商品房销售面积超1300万方，同期开发商购置土地可建面积851万方，实际库存净减少450万方，全部消化了2014年新增库存，实际库存回到落至2013年的5250 万方水平。
无论从何种角度，杭州楼市2016年主基调已然奠定，那就是完成“去库存”这一“国家任务”。总体上，《报告》对杭州楼市去库存表示乐观：“2015年市场的真实库存即潜在供应量还是缓慢下降的。”
“杭州未来就是一线城市”
借势G20和亚运会，杭州楼市2015年打出了一套供给侧“组合拳”。
去年8月杭州提出申办2022年亚运会的同时，杭州新建商品房也结束了长达一年半的跌势，同比开始上涨。
年末敲定2016年G20 峰会落户杭州，又给年末楼市打入一剂强心针。“杭州迎来城市建设和发展的重大机遇，杭州的城市基础设施建设，特别是轨道交通建设1至10号线，排定一张不能推迟的7年倒计时时间表。”浙报传媒地产研究院院长丁建峰说。
“G20、亚运会，对杭州是一个台阶，杭州未来就是一线城市。”首开地产杭州公司总经理任子龙认为。
千载难逢的重大机遇面前，杭州紧锣鼓从供给侧入手，打出了一套“去库存”组合拳，政策供给源源不断、招招新手。
5月7日，杭州市政府下发《关于大力推进住房货币化保障方式的指导意见（征求意见稿）》，对于房屋征收货币化安置高给予原房评估价值42%的补贴和奖励。截止到目前，今年共有900多户国有土地征迁户选择了货币安置，占总征迁户的50%以上；9月24日，一则《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市征收集体所有土地住宅房屋补偿货币化安置指导意见的通知》，让更多的被拆迁农民受益。
中赢康康谷的新业主中，就有一些附近村里的拆迁户，“等回迁还不知道哪一年，而且还要排队、抽签，还不如用货币安置的钱直接买一些现房，现在自住，以后出租。”
12月8日，杭州富阳发了一则《富阳区促进房地产市场健康稳定发展实施细则》的通知，落实了富阳购房补贴的优惠政策。
政策主要有：对在富阳购房新建商品房的购房者，在取得房屋所有权后，给予购房款1%的补助；另外，对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴，高可享受80万元补贴。政策出台后，富阳区的成交量开始摆脱低迷。
关键是供给创新
还有一股更强烈的去库存力量，是来自市场主体自身的供给创新。
2015年的库存量，一方面是总套数增了3601套，另一方面是总面积少了450万方，两个数据一对比，或许可以看出怎么样的房子“被剩下”了——前几年土地出让集中的板块，很多项目都在近两年轧堆供应，而且受制于当时70/90限制，大部分项目以90平方米户型为主。
例如在城东新城，中大普升剩余932套可售房源中，90平方米以下户型有813套，保利·梧桐语的542套存量中，小户型324套。
需求不足仅是表象，供需错配才是实质。
“2015年杭州楼市的一个重要特征，就是市场分化加剧。”丁建刚说，“板块之间，项目之间，开发商之间分化都在加剧。”
反观位居上周成交榜首、2015年末开始发力网签的地铁盘绿城杨柳郡，这个位于七堡地铁一号线上盖的楼盘，精装、均价2万，12月末开盘，一期1025套房子，目前只剩下了20余套，成交额突破200亿。
楼盘策划马经理，将成功归为绿城的品牌效应、重新定位的目标人群，“65%的购房者是25到35岁的年轻人，以前对绿城的房子可望不可即。”马经理说，“都是改善型自主，现在已经不会有买房子投资的人了。”
还有重要的一点——楼下就是地铁，交通极其便利。
“现在购房者已经不再看重得房率、几个房间等传统硬指标，他们更看重配套、教育、医疗、交通等等生活环境的营造。”他说，“原来买的是房子，现在买的是未来什么样的生活。”
今年涨跌决定因素不在杭州
2015年去库存组合拳，成效已经显现。但购房者的信心，还是有不小提升空间。
80后台州人王先生，在2014年末卖掉了刚来杭州工作时在滨江买的房子，准备入手一套主城区婚房。一年多来，他、女友、准岳父母，看了不下20个楼盘，但还是没下单。他们期待去库存政策来得更猛烈一些，房价能够再降一点。
12月25日，杭州价格网公布了一批房源价格调整公示，大部分房源是在原先的备案价上进行了调低处理。比如金地自在城天悦湾一套排屋，毛坯备案单价从原来的33431元/ 平方米，调整到27945元/ 平方米，降幅达16%。但记者发现，这些降价的楼盘，基本都是尾盘在售。
马经理的说法，也代表了一种业界的共识：“对去库存来说，降价是直接的手段，但除非是尾盘甩卖，不然开发商不会轻易降价。”
“整体上看市场供应依然充裕，现阶段购房者依旧可以从容购房，没必要恐慌性购房；随着刚性需求和改善型需求的持续释放，开发商资金状况有了较大改善，大部分楼盘降价可能性不大，降价本身也不是去库存的佳选择。”透明售房研究院院长方张接分析说。
事实上，杭州成交活跃的年度楼盘，尤其是那些品质还不错的改善盘，成交量占据了楼市的相当份额，他们的价格变动才反映了楼市的价格起伏。比如，绿城杨柳郡，在杭州价格网近一次价格调整公示中，楼盘单价上升了300~500元/ 平方米。
2016年，杭州房价是涨是跌？王先生能买到心仪的婚房吗？
《2015年杭州楼市研究分析报告》中的展望部分，或许能给我们和他以参考——
（1）虽不如2015年，但仍会有较高的成交量。
（2）改善型需求所占比例进一步提高，特别是品质改善需求。
（3）部分投资性需求将入市。
（4）平均价格将继续恢复性上涨。
（5）市场分化将继续加剧，特别是产品分化，同一区域不同产品价格会有巨大差距。
（6）行业集中度进一步提高，寡头化趋势将更加明显。
（7）2015年高价拿地的开发商，不是通过简单的地段竞争和价格竞争，而是通过产品创新和提升获得溢价。保本微利的概率较大，重蹈2013年高价土地覆辙的可能性较小。
近，王先生把预备买房的钱投入了股市，希望通过股市增值实现买房心愿。结果，2016年开盘头天，经历了二度“熔断”后，他的买房资金再度缩水，“更买不起房了！”
“2016年，对杭州楼市的影响，可能更多的不是来自杭州这个城市本身，甚至不是来自于房地产也的本身，而是来自宏观面的影响，宏观经济、金融风险等等。”《报告》说。
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