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开发商自持如何赚钱?

许哲房产问答 2017-07-14 14:47:29

面对土地市场的狂热,一些地方政府推出了限地价竞自持比例的挂牌方式,几乎立即就出现了100%自持地块,既然房子不能卖,开发商靠什么赚钱呢?

首先想到的是靠出租,以目前的情况看,一线城市和靠前的二线城市,租金回报率只有2%左右,宁波的回报率可能达不到3%。除去税收和管理成本,回报率更低,这样的回报可能还覆盖不了财务成本,更别谈盈利了。

其次想到的是资产证券化,租金收入稳定,可以打包成债券出售,但还是那句话,回报率太低了!收益还不如银行存款,这债券怎么卖得出去?

还有一种说法是做市值,虽然房子不卖,但是房价在涨,公司持有的房产就在增值,增值的部分可以计入利润,公司的盈利就会增加。但是现金流呢?2%左右的回报,40-50年才能全部收回,和以往卖房只需2-3年就全部变现怎么比!现金流只能靠抵押,抵押必须靠房价涨,房价不涨,现金流肯定出问题。

相比之下,地价偏低的商办地块,自持的可行性更大一些。住宅自持,实在没法相信哪个开发商会持有70年,话说中国还没有一家开发商成立满70年呢。

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