2011宁波楼市租售比调查

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　　租售比是常用的反映房地产投资活跃度与市场预期的指标，排除房价上涨因素，租金是住宅投资价值的体现，是维持房价的基础。房地产市场较为成熟的西方国家其二手房租售比指标通常不会超过1:200。而在中国，1:400,1:500的极为不合理的租售比指标比比皆是，那么宁波的租售比到底如何呢？ ……

租售比严重失衡可达1：1200

宁波市四区（海曙区、鄞州区、江北区、江东区）作为宁波为繁华的主要城区，也是宁波房价的四个城区。通过对这几个区域内主要生活片区的数据统计分析看出，市四区房屋租售比普遍的比例在1:500至1:700之间。记者调查发现，影响租售比的主要因素还是在于区位，新兴发展的区域楼盘租售比一般跨度都较大，某个楼盘更是达到了惊人的1：1200，这相当于你得出租100年才能收回你的成本。

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【宁波房屋租售比情况调查】

从城区来看

城区	海曙	鄞州	江北	江东
租售比	1:475 - 1:625	1:481 - 1:857	1:272 - 1:1231	1:545 - 1:805

分析：

从表来看，海曙区的租售比相对来说跨度较小，而江北区则跨度为巨大。从中我们也可以了解到，海曙区作为宁波居住为悠久也是为城市的片区，城区不同区域的房价都相对保持在一定范围，而且，作为离市中心为接近的区域，租金也是相对较稳定。

从产品来看

产品	租售比
住宅	1:475-1:857
公寓	1:272-1:1231

分析：

从宁波市四区对住宅以及公寓两种产品的租售比情况统计来看，住宅的租售比相对稳定，而公寓作为一种投资产品，其租售比的跨度比较大。而且，从调查的数据也看出，1:272已经非常接近世界上作为是否具有投资价值的比值。

从租售比情况来看

租售比例排名	房屋价格	房屋租金	租售比
楼盘一	468万元	3800元	1:1231
楼盘二	240万元	2800元	1:857
楼盘三	548万元	6800元	1:805

分析：

上图列举的是此次调查中，房屋租售比为失衡的三个楼盘。价钱的房子虽然月租金也是相对上涨，但是并不等于租售比例夸张。租售比作为衡量楼盘投资潜力的一种方式，在这里有非常明显的体现。楼盘一位于成熟的三江口片区，从图中可以看出，投资潜力已然不大。

所有数据均来源于南天房产沈银凤

业内小评

市区平均租售比在1:600左右还属于正常水平

从我们了解是数据来看，基本上宁波整体楼市的租售比维持在1:500-1:600之间。从原因来看，首先是宁波房价确实偏高，而且也有一定的泡沫在里面；其次，租金相对比较平稳。就目前的租房价格来说，对于很多年轻人还是容易承受的；后，我们也要看到，很多投资者购房并不指望租金给其带来多大回报，而看重的是楼市上涨带来的。

南天房产营销策划部经理薛敏强

1:1200只是个例装修与否影响租金

1:1200这样的租售比在宁波只能算是一个个案。造成如此高的租售比的原因可能是因为它是毛坯房所以租金会比同区域的房源要低很多。而且，作为投资来看，公寓的还是非常可观的，但是，如果出售的话，人们往往会看到40年产权等其他一些因素，所以造成了公寓价格相对比住房价格要低，但是出租价格却相差无几。

宁波某中介

　　一直以来，房地产都被我们当成一种有增值潜力的投资方式。不过随着楼市调控的深入，以及国家政策的导向作用，房地产投资的属性正在减弱。在不平衡的租售比之下，宁波的房地产还会有怎样的发展呢？

　惊！一年固息月收入高达2700元

	利率	100万	100万平均月
一年固定利息存款	3.25%	32500元	2708元

图标说明：只看100万购房的纯租金收入与银行利息收入之比。

房天下视点：从市四区的情况来看，在100万总房款的前提下，月租金超过2700元的已经并不多见。不仅如此，随着CPI的持续走高，银行存款准备金有可能再次上调，而从目前的情况来看，租金的上涨幅度则相对缓慢。

　房屋增值潜力下滑买房赚钱成疑

月份	3月	4月	5月
住房涨幅环比	-0.6%	0.4%	11.55%
CPI涨幅	5.3%	5.4%	5.5%

图标说明：CPI统计的是全国，而住房涨幅环比则为宁波地区数据。

房天下视点：CPI高涨，人们一直认为买房是抵抗通货膨胀的一种有效手段。但是，从数据上可以看出，其率正在逐年降低。不过对于投资者来说，他们看中的并不是房产的短暂价格波动，而是在等待又一次的价格喷发期。

专家看台

任志强：“租售比”高租售比存数误区，中国楼市何来泡沫！

国际上大多会用租价比衡量房价，前提是房屋都来自市场化。而中国的情况是商品房总量小于房改房两倍多，因此低成本的房改房决定着租赁市场的价格，而不是全市场商品房的租价比。忽略了中国存量市场的现状，才会将按房改房价计算的世界租价比。【详细】

潘石屹：“租售比”是衡量房地产市场重要的指标

潘石屹:“租售比”要按现在市场的房价和租金去计算，不能按上世纪的房改价。再往前就解放前了，更没法算了。就是白送的房子，也能算“租售比”，价格要按目前的市场价格计算，而不能把房价按零计算吧？
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叶檀：靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本

在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当作主要的盈利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利。【详细】

调查显示：超4成购房者将会在半年内选择购房

在经历了三个多月的观望期后，开发商已经开始行动，纷纷新推楼盘试水楼市，据房天下数据监控中心调查显示，42%的网友表示将在半年内出手；28%的被调者选择在半年-1年内买房。但仍有部分网友认为在楼市政策频出的当下，难以选择何时出手，将继续观望以求时机，而14%的网友将购房计划推至两年后。【详细】

超7成居民认为房价高投资仍房产

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　　租售比是常用的反映房地产投资活跃度与市场预期的指标，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。可是，房子除了居住以外，还捆绑上户口、入学、医疗、社保等功能，这些功能，迫使人不得不穷其一生去追求它。

买房为了户口——买房落户

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买房为了孩子——学区房的纠结

　　我国现行义务教育制度下，执行“按照学生户口所在地就近入学”的规定，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置周边配套优质教育资源的房子，催生了“学区房”。近年来，甬城学区房也风生水起。据报道，学区房要比邻近小区的房子要贵1-2千元每平米。

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